关于LIM报告中自然灾害信息的新变化 2025.9.19

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我们团队上周三有幸参加了由新西兰法律协会（TheLaw Association of New Zealand）主办的一场移民部长 HonErica Stanford 出席的专属晚宴。

这是一次非常宝贵的机会，我们不仅与部长面对面交流了关于移民政策的重要进展，还分享了我们在实务中遇到的一些问题，并直接听取了她对未来方向的看法。

当晚的讨论内容丰富且深入，涵盖了移民改革的走向、当前面临的挑战、即将出台的政策变更等议题。其中包括目前正在议会审议、已提交教育与劳动力特别委员会的《移民（财政可持续性与系统完整性）修正法案》。我们也就如何更好地让移民体系服务于新西兰的社会与经济需求展开了探讨。部长展现出高度开放的态度，愿意倾听我们这些一线从业者的意见，我们对此表示非常赞赏。

预计未来将会在多个签证类别中看到更新，例如创业签证政策有望在接下来几周内公布最新消息，技术移民居民类别的审查工作也在持续进行中。我们将密切关注这些变动，并及时向大家分享，尤其是那些影响移民、雇主和本地社区的重要动态。

这次晚宴也是我们与业内同行重新联络、交流想法的好机会，同时也让我们思考如何在不断变化的政策环境中，更好地支持客户。 这样的夜晚让我们重新确认了从事这份工作的初心 —— 为服务对象坚持专业、认真、负责的态度。

我们很自豪能与致力于推动公平有效移民政策的同行和决策者一起努力，为新西兰（Aotearoa）贡献力量。 祝大家周末愉快！

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感谢新西兰伊隆戈人综合协会的邀请，让我们有机会参与新一届干事就职典礼的筹备工作。看到这样一个充满活力的社区团结在一起，总是让人感到欣喜。尤其是大家愿意挺身而出，肩负起领导和服务的责任，更是令人敬佩。

我们向新上任的官员们表示热烈祝贺！希望你们的带领能继续营造一种互相支持、彼此尊重的氛围，不仅传承你们宝贵的文化传统，也不断推动社区的发展与进步，带来积极的改变。

我们期待今后与你们保持联系，也很期待看到你们在岗位上的出色表现！

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我们很荣幸能够陪伴客户完成每一笔房产交易，共同见证这些重要时刻。
看到大家通过勤奋与坚持，为家人筑造美好未来，我们由衷感到欣慰与自豪。
衷心感谢您一直以来对我们房产团队的信任。

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目前，新西兰许多房主正在通过再融资来利用更有利的贷款条件。

新西兰储备银行的最新数据显示，仅6月份就有超过3500名借款人进行了贷款转换，再融资金额近25亿纽元，这是自2017年以来的最高水平。

但更换住房贷款不仅仅是获得更低的利率。这是一个法律程序，涉及您房产的所有权以及作为借款人的义务。

重新融资时法律上会发生什么

当您重新融资时，您是在用另一笔抵押贷款取代原有的抵押贷款。在幕后，需要采取一系列法律步骤来保护您和新贷款机构的权益。以下是重新融资时幕后发生的情况。

1. 现有抵押贷款被注销。

您当前贷款机构对房产的注册权益必须正式解除。这在贷款全额偿还后通过新西兰土地信息局（LINZ）正式处理注销程序时完成。

2. 新抵押贷款被注册。

新贷款机构需要为新贷款提供法律保障。一份新的抵押贷款文件将被准备并注册在房产产权上，赋予其在贷款未偿还时对房产的权利。

3. 还款安排协调有序。

再融资的时机安排确保旧贷款可通过新贷款资金偿还。此协调机制确保债务清偿与产权登记按正确顺序进行，避免因流程断层导致的风险暴露。

4. 新贷款文件签署。

您需签署具有法律约束力的协议，明确新的还款义务、还款条款及利率结构。这些文件构成新抵押贷款的法律基础。

5. 产权进行核查。

任何可能影响新贷款机构权益的问题，如留置权、未解决的所有权纠纷或现有抵押权，必须在再融资前得到解决。

尽管您并未买卖房产，但再融资仍会改变您的法律地位。您的产权将被更新，财务义务将转移至新贷款机构。

了解这些法律步骤确保您不仅在追求更好的交易，还在保护您最重要的资产。

请注意，以上信息不构成法律建议。如果您想与我们的房产律师或专家交谈，请随时通过 [email protected] 联系我们或拨打 09 969 1493。

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2025年8月20日，新西兰储备银行（RBNZ）宣布将官方现金利率（OCR）下调25个基点至3.0%，创下三年来最低水平。RBNZ指出，今年第二季度经济增长停滞，并暗示年内可能会进一步降息。新闻头条多聚焦于“借贷更便宜”，但对于房主和买家来说，理解利率变化背后的法律影响同样十分重要。

什么是OCR？

OCR（官方现金利率）是新西兰储备银行设定的基准利率，用于决定银行间隔夜拆借的成本。它是央行调控通胀、保持经济稳定的重要货币政策工具。OCR的变动通常会直接影响到房贷和商业贷款利率。 从法律角度来看，OCR的变化之所以重要，是因为它会：

• 直接影响贷款合同中的还款条款、违约利率和再融资选项；
• 影响买家在房产买卖合同（ASP）中能否满足融资条件；
• 改变卖方和买方在房产交易中的议价地位。
  

OCR变化如何影响合同

OCR下调可能降低借贷成本，但同时也会改变房产交易的风险格局。贷款协议、再融资安排以及买卖合同（ASP）都可能受到影响。

• 融资条件：在标准的ADLS买卖合同中，融资条件可能更容易满足，因为借款成本降低了。但如果最终融资没拿到，买家仍可能违约，并面临没收定金的风险。
• 再融资协议：虽然听起来划算，但根据《2003年信贷合同与消费者金融法》，银行可能收取提前还款费（break fee）或在变更条款中增加新的约束。因此签约前必须仔细审查，避免承担意料之外的义务。
• 违约条款：即便利率降低，抵押贷款文件中的违约条款依然完全有效。若借款人因盲目加杠杆而还不上款，仍可能面临银行追讨。
  

对房主的影响

再融资与贷款变更 许多银行会在降息后大力推销再融资。从法律角度，借款人应重点关注：

• 变更协议中是否加入了新的义务；
• 是否扩大了银行对资产的担保范围；
• 提前还款费或其他行政费用，可能抵消利率带来的节省。
  

找独立律师审查这些文件，可以帮助借款人更清楚地理解新条款，并保障自身权益。

在竞争激烈的市场卖房

利率降低通常会吸引更多买家入市，对卖家有利。但关键是买家的出价不仅要有吸引力，还必须具有可执行性。如果合同条款模糊或条件不切实际，可能导致交易失败或产生纠纷。通过律师审查合同中的条款、条件和时间安排，能确保卖房结果符合卖家的财务和个人目标。

对买家的影响

在激烈竞争的市场中，买家往往会觉得要“快下手”，甚至考虑放弃融资条款或尽调条款。但从法律角度，这非常危险。如果贷款批不下来或房屋存在问题，买家可能会被追究违约责任。因此，买卖合同（ASP）必须包含符合买家实际情况和银行要求的条件，并留出合理的时间来配合银行审批等流程。这些保护条款不是“可选项”，而是降低昂贵纠纷风险的必要保障。

关键提示：保护好自己的法律地位

OCR下调确实为房主和买家带来了机会——更便宜的借贷成本、更旺盛的购房需求。但与此同时，这些机会也伴随着法律后果。再融资、贷款变更和买房卖房都不是简单的行政流程，而是具有法律约束力的承诺，如果没有认真审查，可能产生长期风险。

在 Advent ArkLawyers，我们每天都能看到OCR的细微变化如何影响到房贷负担能力、再融资决定，以及买卖双方的谈判方式。通过让律师审查合同、解答疑问，可以确保您的条款合理、时间安排现实、风险受到控制。

在瞬息万变的市场里，最好的保护就是提前准备。请务必在签约前审查您的合同和贷款安排，这样才能真正把握OCR下调带来的机会，同时避免法律风险。

以上内容仅供一般信息参考，不构成法律意见。如需针对您个人情况的专业建议，欢迎联系 Advent Ark Lawyers 的房产律师团队：[email protected] 或 09 969 1493。

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我们非常荣幸受邀参加新西兰“加速繁荣峰会”。

置身于如此充满活力的投资者、专业人士和行业领袖之中令人振奋，他们不仅分享了专业知识和房地产投资策略，更传递了指引其商业决策与人生选择的核心价值观。

最令人动容的是那些无私奉献社区人士的慷慨胸怀，他们提醒我们：真正的成功不仅在于积累财富，更在于创造价值、活出意义，并始终坚守最重要的价值观。

感谢所有参与者共同营造了知识、诚信与社群交融的空间。能参与其中，实属荣幸。

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从 2025 年底 起，房主和开发商将能够以更少的限制建造花园棚屋、车库、工作间和 sleepout。政府宣布修改《建筑法》，目的是削减繁文缛节，让新西兰人更容易实际利用自己的土地。

根据建筑与施工部长 David Seymour 和 Chris Penk 的说法，这些改革是根据商业、创新与就业部（MBIE）的“减少繁文缛节建议渠道”收集的反馈制定的。许多房主表达了他们的挫败感，比如地价上涨、小型地块空间有限，以及在现行规则下很难建造实用的附属建筑。

改变了什么？

目前的法律要求，小型单层独立建筑物必须与边界或其他房屋保持至少与自身高度相等的距离。举例来说，一个高 2 米的棚屋，必须离边界至少 2 米。如果不满足这个退距要求，通常就需要向市议会申请建造许可，增加时间和费用。

改革后，以下情况将无需建造许可，只要符合《建筑规范》：
•        10 平方米以下的建筑物，可以紧贴边界建造；
•        10–30 平方米的建筑物，只要与边界或相邻建筑保持 至少 1 米距离，即可建造。

在实际操作中，这意味着非常小的项目（如工具棚或储物间）可以直接靠着围栏建，而无需市议会批准。而稍大一些的项目（如爱好者工作间、后院 sleepout 或小车库），房主也将享有比以前更大的灵活性。这些项目不再需要满足与边界 1 米的退距要求才能避免申请许可。总体而言，这些改革预计将使常见的小型建造项目更快、更容易、更实惠。

为什么重要

这些改革对普通房主有实际影响。首先，它减少了申请建造许可的费用和行政负担，让小型改善更负担得起。其次，它让项目能够更快推进，因为房主不再需要等待市议会的批准才能动工。最后，新规则让紧凑型城市地块的空间能得到更好利用，而之前的退距规定常常让即便是很小的建筑都难以增加。

对开发商的影响

对于开发商而言，这些变化可能带来一些好处，但具体程度取决于项目性质和适用的地区规划规则。例如，在多地块或填充式开发中，无需建造许可即可增加小型建筑，可能会提升场地的功能性。储物间、设备用房或小车库可以更容易地纳入设计，从而更好利用有限空间，并增强某些开发项目对潜在买家的吸引力。

在更大规模时，还可能节省成本和时间。对于单个房主来说，省去一次许可可能意义不大，但如果是在多个地块上反复申请，减少许可数量可能带来可观的节省和更少的行政延误。

此外，这些改革在市场推广时也可能带来灵活性。能够强调买家将来可以无需冗长审批就增加工作间、sleepout 或额外储物空间，可能提升房产吸引力，特别是对首次购房者或希望土地用途更灵活的投资者。

不过，仍然存在重要限制。地方规划规则（如高度与边界关系、用地覆盖率和分区）仍然适用。特殊区域（如历史保护区或易受洪水影响的地区）仍可能需要额外要求。在某些情况下，如果新建建筑触发资源许可或影响到邻居的产权，邻居也可能有机会提出异议。因此，开发商在依赖这些豁免设计项目之前，最好及早咨询规划师、测量师或律师。

需要牢记的事项

即便简化了许可流程，房主和开发商仍需遵守《建筑规范》，确保任何新建筑物安全、耐用并适合其用途。
《1991 年资源管理法》依然适用，当地规划规则可能仍会对建筑高度、用地覆盖率和分区等方面施加限制。
此外，特殊指定区域（如历史保护区或洪水风险区）仍可能触发额外要求。如果不确定哪些规定适用于你的地块，最好在动工前咨询可信赖的专业人士。

注意以上内容仅供一般信息参考，不构成法律意见。更多信息可访问 MBIE 官网。如果你希望获得具体建议或讨论你的情况，可以通过 [email protected] 或拨打 09 969 1493 联系我们的房产律师和专业人员。

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法律委员会近期完成审查并发布最终报告，建议扩大反歧视法律范围，明确纳入性别认同及先天性别特征差异（通常称为双性特征）。

2022年，司法部长要求法律委员会审查《1993年人权法案》对跨性别者、非二元性别者及双性人的保护条款，并提出完善建议以弥补现行法律框架的漏洞。

新增禁止歧视理由

《人权法案》第21条现行禁止基于性别、种族、性取向、残疾及宗教等理由的歧视。

但这些条款未明确涵盖跨性别、非二元性别或双性人身份。委员会认为此举造成法律不确定性，故建议修订法案明确纳入：

1.性别认同（或文化等效表达）；

2.先天性别特征变异（双性特征）。

公众咨询与反馈

在完成最终报告前，委员会开展了为期十周的咨询期以征集公众意见。

有法律意见认为，性别认同或许已涵盖在现行禁止性别歧视的条款中。但委员会指出，尚未有法院或法庭确认此种解释，这被视为执法过程中的重大障碍。

委员会同时指出，澳大利亚、加拿大及英国等国已在其反歧视法律中明确纳入性别认同与双性人身份保护条款。

后续行动

通过建议《人权法案》明确纳入性别认同与双性人身份保护条款，委员会旨在建立更清晰、更包容且更有效的反歧视保障机制。

这些建议不具约束力。政府将决定是否采纳提案并提交修订法案。

目前，最终报告的发布标志着该国在承认跨性别者、非二元性别者和双性人群体权利方面迈出了重要一步。

请注意，以上内容仅供参考，不构成法律建议。您也可访问法律委员会官网获取最终报告的更多信息。

如需具体法律建议或希望讨论个人情况，欢迎随时联系我们的律师及专家团队，邮箱：[email protected]，电话：09969 1493。