请教：自有地建房成本。。。

耗子位置

ls的我看你id 也不下40.。。

我要买车

耗子位置 发表于 2025-3-30 16:18
ls的我看你id 也不下40.。。

六十啦，马上就可以申请pension啦

NZAUSSIE

我记得楼主之前一直在论坛上是唱衰未来的房市的，现在楼主也亲自下场开发，目的不是为了卖房，而是为了长期持有出租，也就证明了我之前说过的判断是无比正确的。
我早就说过了，特别是在奥克兰，房价从21年底的高点已回落20%以上，目前奥克兰房价就稍微比疫情前高一点点而已，但过去这6年多里租金是一直在缓慢但稳步地增长的，现在房价已被仰止多年不涨（如果从19年算起到现在这6年多里，奥克兰房价实际没涨多少，最多5%-8%了），房租则从19年的$520一周增长到现在的大概$650一周，投资房的投资回报率已逼近5%，至于是否值得投资，最后就是看贷款利息是多少了（5%或以下都值得投资，5%以上则不值得）。而21年后的贷款利息一直都太高，直到最近半年利率才降下来，现在基本已经在5%左右，未来两年将继续下降至4%左右并且长期会在4%-5%之间浮动。那么现在就很好判断是否该投资奥克兰的房产了，相信大家心里已有答案。

而楼主的情况和现在直接投资奥克兰的房产又有点不同，他可能是之前入手的土地，现在看到利率降下来了，那么如果分割开发后长期持有出租投资，在4%-5%房贷利率的环境下，即使他建成后每套新房的建房成本高到和他自己现在去市场上买一套同样房型的投资房的价格一样，他长期持有出租，他也不会亏，因为他的开发贷款一旦转为投资房贷款（或者他卖掉一套新房，以达到转房贷的额度，因为他几套新房的房贷额度可能会比他开发贷款的额度要低），那么他以目前投资回报率5%去出租这些新房，持有上就丝毫没有压力，加上奥克兰房价目前已处于周期的地点或最低点（没人能预测明年还会升或再跌，但可以基本判断未来3-5年内房价再跌的可能性概率是低于20%的，这就是出手投资时可以接受的合理风险），他无风险无压力的持有这几套新建投资房几年后，将大概率享受到房价上涨带来的资本利得。

还有一点就是，楼主这种开发后建成的好处就是，目前因为房价低迷，他1年多建好后马上转为出租房（在税务上等于是 Deem Sale) 那么他整个操作在税务上是交税很少的，因为开发“卖房”的利润因房价低迷而变得很小。然后他持有这些开发后“卖掉”给自己的新房，就等于是投资房了，那么现在的明线是两年，只要他持有这些房产两年以上，未来几年不论房价涨了多少，他只要不是一下子把几套房全卖了（他可以每两年卖一套），那么他的所有资本利得是不用交税的。

最后，我来总结一下，楼主目前的操作和计划完全符合目前房市价格的大环境而且可以让自己的利益最大化。所以很多时候，大家要看明白了，那么多的经济理论，都是虚的，要想像楼主这样去获得财富，是要具体实际的根据目前的现实情况去做具体分析判断，接受合理的风险，然后去行动就是了。千万不要听信所谓网上的大牛，砖家的意见，投资是自己做判断的事情，别人的分析一分不值，也包括这篇。


补充内容 (2025-3-30 18:09):
最后补充一句，接受合理的风险，判读长期趋势，果断行动。

补充内容 (2025-3-30 18:11):
既然楼主都不在意当下和未来几年的房价升跌而要根据长期趋势去果断行动了，大家还在等什么呢？

补充内容 (2025-3-30 18:14):
另外再补充一句，只要楼主的建房成本（包括拿地，开发贷款利息，开发，税务成本等）最后不超过目前在市场上买同样房型的成本，那么他就稳赚

unamed

NZAUSSIE 发表于 2025-03-30 18:04
我记得楼主之前一直在论坛上是唱衰未来的房市的，现在楼主也亲自下场开发，目的不是为了卖房，而是为了长期

房价跌了20%还没有算进通货膨胀呢，这几年通货按照购买力算的话比20%要多。

NZAUSSIE

unamed 发表于 2025-3-30 18:09
房价跌了20%还没有算进通货膨胀呢，这几年通货按照购买力算的话比20%要多。 ...

现在我们不是要回到2019年去判断，在2019年投资奥克兰的出租房直到2025年能得到高于当时如果定存银行获得的回报率，即所谓机会成本。
我们现在要想清楚的是在现在2025年投资奥克兰的房产，5年后或10年后的回报率能否得到高于定存银行获得的回报率，这才是应该去思考的。


补充内容 (2025-3-30 18:28):
目前有迹象表面已经有部分开发商在进场拿地了，投资者和自住买家应尽早进场，顺便拉高开发商的拿地成本，不然被开发商抢完后再买房价就贵了

261874939

NZAUSSIE 发表于 2025-3-30 18:18
现在我们不是要回到2019年去判断，在2019年投资奥克兰的出租房直到2025年能得到高于当时如果定存银行获得 ...

砖家在隔壁贴说以后房东就算不卖转出租都难了，一堆新房出租房源出租，分分钟遇到租霸把新房霍霍掉，被告还得赔租金，一堆屁事。

还是买剑客牌mf基金保平安。

哈哈哈

261874939

NZAUSSIE 发表于 2025-3-30 18:18
现在我们不是要回到2019年去判断，在2019年投资奥克兰的出租房直到2025年能得到高于当时如果定存银行获得 ...

其实说真的，砖家（剑客）说这波中产，特别是开发的，必定破产。

还不如现金去买现成的腰斩房。

我要买车

NZAUSSIE 发表于 2025-3-30 18:18
现在我们不是要回到2019年去判断，在2019年投资奥克兰的出租房直到2025年能得到高于当时如果定存银行获得 ...

你是中介吧，要不然就是有什么目的性的

忽悠大家买房，不是中介，就是柠檬小号，一看你目的就不纯
你Albany的联排是不是赔了50万才出清的

剑客浪心

261874939 发表于 2025-3-30 18:34
其实说真的，砖家（剑客）说这波中产，特别是开发的，必定破产。

还不如现金去买现成的腰斩房。

秀你的下线吧，中产 = 开发商？ 我可没说过，你造谣专家。柠檬小号

我要买车

NZAUSSIE 发表于 2025-3-30 18:04
我记得楼主之前一直在论坛上是唱衰未来的房市的，现在楼主也亲自下场开发，目的不是为了卖房，而是为了长期 ...

狗头去年11月已经给大家说了，再跌8%就准备横跳了

剑客浪心

我要买车 发表于 2025-3-30 18:35
你是中介吧，要不然就是有什么目的性的

忽悠大家买房，不是中介，就是柠檬小号，一看你目的就不纯

说真的，我很好奇你ALBANY联排割肉到底割了多少出局的？低点割掉了，可惜。

我要买车

不跌8%，狗都不买
不到既定目标，狗都不跳

我要买车

剑客浪心 发表于 2025-3-30 18:37
秀你的下线吧，中产 = 开发商？ 我可没说过，你造谣专家。柠檬小号

剑心，这又有一个柠檬小号，他又忽悠大家买房出租当房奴
快，赶紧给大家提个醒，租房最便捷，拿钱投资你的基金回报率最高，妥妥人生赢家

剑客浪心

我要买车 发表于 2025-3-30 18:43
剑心，这又有一个柠檬小号，他又忽悠大家买房出租当房奴
快，赶紧给大家提个醒，租房最便捷，拿钱投资你 ...

那个不是，一看就知道。 柠檬小号那个谈吐，一看就知道。柠檬人格分裂单细胞简单的复制繁殖，没有任何思想可言。

你ALBANY一役到底亏了多少W？

我要买车

剑客浪心 发表于 2025-3-30 18:40
说真的，我很好奇你ALBANY联排割肉到底割了多少出局的？低点割掉了，可惜。 ...

哈哈哈，有你在，狗头的帖子必歪楼

我要买车

剑客浪心 发表于 2025-3-30 18:45
那个不是，一看就知道。 柠檬小号那个谈吐，一看就知道。柠檬人格分裂单细胞简单的复制繁殖，没有任何思 ...

你怎么知道不是？你尝过他的DNA吗？

补充内容 (2025-3-30 18:47):
还是你了解柠檬，了解他的DNA

261874939

我要买车 发表于 2025-3-30 18:43
剑心，这又有一个柠檬小号，他又忽悠大家买房出租当房奴
快，赶紧给大家提个醒，租房最便捷，拿钱投资你 ...

看谁都是柠檬，跟它看预测水平一致。

也不知道现在基督城菊部暴涨成啥样了，还是说菊部暴跌了已经，基督城菊部买家买入的已经套牢了。

一天一行情~不知道有没有房版的跟它说的投。

赚了应该出来感谢，亏了也要出来谴责一下的。

哈哈哈哈

261874939

我要买车 发表于 2025-3-30 18:43
剑心，这又有一个柠檬小号，他又忽悠大家买房出租当房奴
快，赶紧给大家提个醒，租房最便捷，拿钱投资你 ...

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &extra=page%3D3

妥妥躲过低迷房事几年~

剑客浪心

我要买车 发表于 2025-3-30 18:46
你怎么知道不是？你尝过他的DNA吗？

补充内容 (2025-3-30 18:47):

keepower

30有点狠，但不是不可能。

只要地表挖开没情况就行

我真不是孙红雷

剑客浪心 发表于 2025-3-30 13:44
先和会计讨论一下开发后的税务结构，很多业余者直接跳过这一步，这也是他妈最关键的一步，你跳过了，之后有 ...

房子一万块给我拉走了。。。

我真不是孙红雷

keepower 发表于 2025-3-30 21:04
30有点狠，但不是不可能。

只要地表挖开没情况就行

这60我还是打着120万的地，当初我可是打着100万的地成本（房子拉走了还给了1万），也就是25万地的成本。。。就算35一套。。。别管30还是35，现在没有任何隐患情况下，60以内能做吧。。。而且地也就是20多点的成本，因为当时80多拿的。。。就是看最近周边成交在120左右了。。。市场价格很透明，主要隐患也就省在料上了吧。。。比如木工给你整料切，大段大段的木料垃圾扔。。。或者多几个厕所卫浴。。。能省则省。。。3室2卫或3室1study2卫。。。

补充内容 (2025-3-30 22:15):
所以我说55-60就下来。。。

剑客浪心

我真不是孙红雷 发表于 2025-3-30 22:02
这60我还是打着120万的地，当初我可是打着100万的地成本（房子拉走了还给了1万），也就是25万地的成本。 ...

TRUSS SUPPLIER一般会多给木头，好赚钱，到不是木工浪费

我真不是孙红雷

剑客浪心 发表于 2025-3-30 22:16
TRUSS SUPPLIER一般会多给木头，好赚钱，到不是木工浪费

这些猫腻就慢慢学慢慢看喽。。。

补充内容 (2025-3-30 22:18):
我又没Hold out我是专家。。。我只是个小白。。。拿点真金白银交学费玩玩。。。怕什么。。。

我真不是孙红雷

NZAUSSIE 发表于 2025-3-30 18:04
我记得楼主之前一直在论坛上是唱衰未来的房市的，现在楼主也亲自下场开发，目的不是为了卖房，而是为了长期 ...

你是2021年注册，你不知道我2021年10月前都是多军，10几年的老多军。。。从21年10月到现在只不过3年多点的空军。。。

我从来都是长期投资者，但是长期投资者也有敏感性，因为我前半生职业是操盘，所以能提示风险，能让人省钱的事都都提示了。。。

而且从开始到现在我也没不让别人买，而是从21年底22年初市场最高点市场价向下划价30%+才安全。。。具体问题具体分析。。。大趋势是这个

我之所以现在来开发是看好以后楼市，因为我是长期投资者。。。而且现在开始，过程漫长，我投资可以，建筑开发小白，现在也easy一点，因为叫人好叫。。。

所以最后总结是永远提前部署。。。今年将是最黑暗的时刻。。。明年以后不确定比今年好，但是一定没有今年差。。。这是个人我认为的。。。而且经济理论也没有错。。。如果在今年4-9月间买房将会是个惊喜。。。你有可能站在一个新的起跑线上。。。

补充内容 (2025-3-30 22:36):
而我唱衰开始到现在3年多点就是按我的预判走的。。。经济知识，经验以及市场敏感度也都是很重要的。。。

补充内容 (2025-3-30 22:41):
开发是自有资金，但是不多就140万，所以建不了太大太豪的。。。还是以cashflow为主。。。

我真不是孙红雷

剑客浪心 发表于 2025-3-30 13:44
先和会计讨论一下开发后的税务结构，很多业余者直接跳过这一步，这也是他妈最关键的一步，你跳过了，之后有 ...

我建房是为了持有和出租的，跟税务没啥关系。。。也不退gst，也没有capital gain。。。

也不是大包，就是一点点来，一点点比价或找相熟的contacts来，我也参与下学习下。。。到时候我也会来分享经验，可能1,2年后。。。

朋友是project manager，很多contacts，为人很铁，人品啥的没问题，就是上心帮忙，他还有11个工地今年。。。是个很真诚的人。。。

全是自有资金，没有finance成本。。。

builder建筑保险是个good points，我回来问问。。。

2200不包括你说的上面所有费用，只是从地基开始建房和装修。。。不包括税表，电表，contribution，设计，surveyor啥的。。。

补充内容 (2025-3-30 22:58):
只要我信的过的朋友上心，衔接好，跟工人关系好就ok了，时间和料成本相对降到最低，大家互相照顾。。。这行说的很神秘，经历一次就知道所以然了

补充内容 (2025-3-30 23:02):
第一步是先做的cctv。。。这是朋友强烈推荐的。。。

我要买车

剑客浪心 发表于 2025-3-30 18:37
秀你的下线吧，中产 = 开发商？ 我可没说过，你造谣专家。柠檬小号

不知道你这“玩联排的” 算不算开发商，不算，你给说说应该怎么安排个名字 “狗头吗？” 哦，他说是四个独栋
你们呀，不给截屏，都不认，估计给了截屏也不会认

[email protected]

我真不是孙红雷 发表于 2025-3-30 22:02
这60我还是打着120万的地，当初我可是打着100万的地成本（房子拉走了还给了1万），也就是25万地的成本。 ...

毛估毛利上2M,普通人一年6万，工作40年的收入。普通人一生开发一套，即可躺平。

Quad

耗子位置 发表于 2025-3-30 14:28
胡健人 当年600 800一平

20年前？

jli044

我真不是孙红雷 发表于 2025-3-30 22:34
你是2021年注册，你不知道我2021年10月前都是多军，10几年的老多军。。。从21年10月到现在只不过3年多点 ...

看来你和1个月前局部暴涨，1个月后全面崩盘的专家想法不一样。
和那个租房住等抄底到现在的，也不一样。
我和你想法一样，现在准备，等明线结束再看，继续持有还是拿钱跑路。
只要觉得未来新西兰还有吸引力，就可以投。
如果觉得将来会越来越差的，就抛空走人。
就怕两边不到岸的。