浅谈 震后基督城房产的 投资 和 发展方向，交流一下，求高人指点！

1977pacmann

to LZ:

1城北城西 PEGASUS TOWN， RANGIORIA 大量的宅基地,上次泡沫时候盖好的房子，开发新城装下城东那些人没问题。关键在价格。
2城东这次地震再次出现土壤液化而且比较严重的地区如河边AVONSIDE DALLINGTON BEXLEY等二月份地震后就已经确定要放弃了，原来准备修理地基的长城计划没人提了。现在争议的是保险公司，价格问题。也就是按照多少钱补，EQC补多少保险公司补多少，说白了还是在钱。
3其次基督城作为南岛核心城市，除非出现大规模城区地陷，巨型海啸，政府是不会放弃的。南岛核心城市的地位没有其他城市能取代。

尝试研究下LZ问题，交流交流，莫见笑。呵呵

1问题一： 基督城东部那10,000套左右要重建的房子里面的owner住哪里？

三次震后估计大约有近万人已离城他住，除了有钱的跺脚就走的人，还能是什么人能轻松的走？无房人租房人 走哪儿算哪的； 那问题就来了，哪种人占比例大呢？城东万套房子损坏，其中出租房占比例多少？。。城东属于比较收入相对稍低的地区，损坏的万套房子很高比例是有钱人的投资房和价值相对比较低的房。Owner住哪儿？

2问题二： 基督城东部那10,000套左右要重建的房子里面的tenant住哪里？
LS有个朋友发的那张邮政地址改变图很不错，我想已经部分的回答了问题，除了拍屁股走人的，东边受地震影响严重的都是往西往北。为了应付可能的住房短缺，在LINWOOD等地修建的政府紧急房屋已经快完工，原来政府专门拨款预备给灾民住的CAMPERVAN　车城入住了两户，剩下的几百辆现在还在AGRI PARK闲置。这个说明什么？

3问题三： 那些不在基督城的国外的投资者是否要放弃物业转移资本？/ `,
国外投资者占全城房产的比例不知道有多少？这个得楼下研究了

4问题四： Eastgate Mall重建后，再开门营业，里面的工作员工是不是要从地图西面或北面天天开20公里去上班？还是会继续留守东面？
鄙人曾在EASTAGE ＭＡＬＬ里打过工，根据我的感觉，感觉啊，普通员工都是住在附近的（开车十分到１５分半径），中高级管理有一些住的远些，最远有个住林肯的－－！　不过这种人比例很小，总的来说大多数员工都是住在开车半径１０分钟－１５分钟也就是５公里范围。不感觉这次地震会对这种规律会有什么大的影响。普通员工的工资在那摆着呢，汽油贵，公交麻烦，大不了换工作不干了嘛。ＭＡＬＬ周围的区也没有全毁，有不少人家又搬回震坏的房子。

问题五： 基督城未来3-5年重建过程中来自外地的几万tradesman住哪里？那些高收入的工程师住哪里？

基督城传统好区除了ｓｕｍｎｅｒ以为都没什么大的损失，就算有了也都为了保值眯着。ＮＯＲＴＨＷＯＯＤ等城北的新区，还是有空间。工程师也好　ＴＲＡＤＥＳＭＡＮ也好　只要是有家庭的基本上都会考虑校区。　基督城好学校和私立还是在那几个地方。

问题六： 人们由于震后身心的伤害，是否会有转移资本，定居到别的城市？他们的房产是否要尽快变现

周三的报纸上关于是否准备离开基督城的调查报道大可反映这个问题，相当一部分人是因为房产和工作而不得不留在这里。拍屁股就走的永远是少数人（有钱的和没钱的）。拍卖房子尽快变现的可能性会有，但是我觉得还是因人而异，大多数人不到了心理承受极限不会做出变现决定。这个社会大多数人工作一辈子到老就那么一套房子。

问题七： 以前背山面海的那些有钱人，在等待保险赔偿的时候会选择购买还是租住？要购买的话会买哪里？要租的话租哪里
这个问题好像还是可以参考ＬＳ同学那张图。只能肯定的是有钱人不会跑到ＡＲＡＮＵＩ去。。

问题八： 由于震后失去工作了的房主，他们的房贷怎么还？政府的2000-3000元一次性补贴能支撑多久的贷款？还不起怎么办？
按照银行程序还不了房贷可以推迟还，实在不行的，银行会建议房主卖房或者银行收回拍卖。现在拍卖房子比较多。

问题九： 由于震后失去生意了的房主，他们的房贷怎么还？政府的2000-3000元一次性补贴能支撑多久的贷款？还不起怎么办？
这个属于太小众的人群了。

问题十： 5年后基督城地图右边是废墟还是新区？是废墟的概率多少？是新区的概率多少
这个得等政府关于土壤液化和城建的最后报告，没法预测。也许现在投资买个损失严重的房子等政府把地买回来？呵呵

问题十一：那些在等保险赔偿的房主，等赔偿下来后要多长时间？6-12个月？那是否6-12个月后市场上多了一批人竞争？
根据２月份ＥＱＣ地震毁坏报告，只有很少比例的毁坏房屋因为地基毁坏需要彻底拆除并且不能重建。周一的地震不知道调研结果会怎么样，这个比例是不是会上升。其中即使拿到了钱的还打算继续在基督城买房住的人的比例大致有多高？　都是未知数

欢迎ＬＸ继续讨论

virus

to LZ:

1城北城西 PEGASUS TOWN， RANGIORIA 大量的宅基地,上次泡沫时候盖好的房子，开发新城装下城东那些人没问题。关键在价格。
2城东这次地震再次出现土壤液化而且比较严重的地区如河边AVONSIDE DALLINGTON B ...
1977pacmann 发表于 2011-6-16 11:42

非常好的分析，有用，做了笔记了。等一段时候后再review一下

virus

可惜病毒哥这么好的帖子，活生生让6.13的2次地震给水了。

东区的人民搬到了哪里？下面这张图或许能提供部分答案。


这是OPUS通过分 ...
p2p 发表于 2011-6-16 00:22

report非常好，有很高参考价值

virus

个人认为，地震后的确有巨大的确投资机会，比如灾民安置、社区重建等等。不过要发这笔财，不但要有敏锐的洞察、清醒的思考，还需要大量资金支持，以及跟决策者的群带关系，更需要一点运气。上面这些要素我一个都没用 ...
p2p 发表于 2011-6-16 11:18

哎，缺的就是钱吖，没钱想发财要动不少脑子

1977pacmann

请教LS的朋友 “西边的房子买的时候价格就高,卖的时候提价空间就小多了”,这是从何而来啊，怎么推论的。

“把钱存银行吃利息都比那个划算” ？？？。。。

一家三口

这一贴看下来，真是张不少见识~

顶！！！！！！

MaxPower

受益了

p2p

城西城北现有宅基地有多少？

John Key说有几千户住宅将被放弃，现有宅基地绝对安置不了这么多

1977pacmann

不能排除几千户里有想离开的，而且还不会是个位数的百分比。

至于城西和城北现成的房子和宅基地，PEGASUS TOWN现在就有上百现成的宅基地，城南的WIGRAM，HASWALL， SELWN DISTRICT靠近林肯的地方也有，城东北BURWOOD北边FOODSTUFFS申请开发的
新区在震前就批准了。

最近比较忙没时间研究具体这方面的数据，有时间需要搜集一下，感兴趣的话一起研究。呵呵。

今天刚看见个调查，只有大约７６%的ＢＵＳＩＮＥＳＳ打算再迁回ＣＢＤ，即使迁回去也会优先考虑３－５层的写字楼，这样就会有十万平米的写字楼面积闲置，不可避免的会产生连锁效应。城西北靠近机场的地方发展成第二个小ＣＢＤ完全有可能。

virus

今天无聊翻了一下2002-2011年新西兰政府的财政预算，发现一个很好玩的现象。

财政部没有一次预测新西兰房产的年度走势是对的，几乎全错，呵呵

2004年5月，财政部预算很自信的说“新西兰将出现一个2年周期的房产熊市，从2004年12月开始房价将下跌持续2年”

2005年5月，财政部预算说“今年的房市将会下降8.6%，持续到2006年6月左右”

2005年12月，财政部，直接引用“we do not believe that further gains in house prices can be sustained beyond the next couple of quarters”

2007年6月，财政部预算说我们进入了房价下降期，然而当时房价正在翻倍中。。。

2007年12月，财政部预算含含糊糊的说，房价可能将有小幅下降。当时确实已经是下降中。

事实是2002-2007年这5年里面，新西兰房价整整翻了一倍。

今年2011的预算，财政部说，“我们相信，在未来的3年里面，新西兰的房价不会每年涨幅超过3%”

涨幅多少不敢说，但是按照新西兰这种靠借钱来维持政府开支的国家，利息肯定要比自给自足的国家高，再者，过去50年代时候的baby boomers，将迎来baby busters，大量的人口老化，到2030年，新西兰3个在岗的人里面有一个是60岁以上的，就这点，政府需要多少funding来支持整个社会的养老，这样的funding不去借哪里来？

单单这点，我就相信新西兰房价不可能跌，至少利息肯定要升上去。

我们距离2007年房产最高峰的时候下降了5.7%，4年，下降了5.7%。很有趣的一个数字。

PS： 一个很恐怖的数据，
到2018年，人类历史将首次出现，65岁以上的人口总量将超过5岁以下的人口总量。
到2050年，人类历史将会首次出现，65岁以上的人口总量将超过15岁以下的人口总量。

公公婆婆估计都要干体力了，我们的劳动力吖 呵呵

gordonye

安居才能乐业, 不是所有险处都非要去求富贵的.

有桥不走偏要游泳过河, LZ 要的不是投资, 是刺激.

virus

不能排除几千户里有想离开的，而且还不会是个位数的百分比。

至于城西和城北现成的房子和宅基地，PEGASUS TOWN现在就有上百现成的宅基地，城南的WIGRAM，HASWALL， SELWN DISTRICT靠近林肯的地方也有，城东北BURW ...
1977pacmann 发表于 2011-6-17 22:22

PEGASUS TOWN，WIGRAM，HASWALL这三个地方不是很了解，因为我在这3个区没有portfolio，但我在2年前就说了ROLLESTON（归属于SELWN DISTRICT COUNCIL）将是the town of future，作为一个distribution hub和新的工业区，将带来很多工作机会，还有它能提供的lifestyle将吸引很多household。最近6-12个月那里的房价涨了不少。

至于CBD的business在CERA没有确认怎么去规划前，这些survey只能暂时明白owner的心理，我个人认为以后的CBD，错了应该叫DOWN TOWN，将会是居住与购物的结合，办公楼（？这个我认为可能不会密集型）。而且将会是low raise的building，2-4层，maybe，5-7层如果能话很多钱去做防震构架的话。

如果重建后的DOWN TOWN能把一个大学的分校区搬到里面，而在进入DOWN TOWN后只能步行，或者电车的话，会给retail和hospitality行业带来很好的未来，过去10年的市中心都是失败的，因为被几个大的mall给垄断了，最大的失败就是chch的政府没能有效的把人口引入市中心的商业地带，很大部分是因为parking的原因，还有一个就是市中心不是residential密集型的，所以周末去市中心发现人都没有mall的多，觉得councilor可以学习国际型大城市，基本市中心都是人口密集型住宅，悉尼，伦敦，NY，加州，上海，东京等等，甚至奥克兰也比基督城要好很多。

1977pacmann

所以在政府在搞KIWISAVER，所以在努力缩减福利，减少失业救济人群单亲妈妈福利一类，所以在卖国家资产还债，所以在计划推迟养老金支付年龄。。。。；

其实新西兰的负债率不比希腊西班牙爱尔兰好多少。好吃懒做的人太多，拿福利的人太多，真正工作的人负担太重，请看JOHN KEY才干了三年就白头了，还有那个可怜的ILAM 胖子BROWNLEE，被任命为地震部长以后才大半年头发就全白了。这么一个国家换谁来都很难搞， 积习积弊日久，老底早就造没了，低劳动生产率，高端人才流失严重，日久的毛利白人两族关于土地的争议，大批的岛民。。。在2025年赶上澳洲不嗤为痴人说梦。

plot

high risk=high return
pegus那边不用考虑拉，太远，没人愿意去的。宁愿去aushburton都不愿去那。
porkpie 发表于 2011-6-17 23:42

pegus下面的fault line有活跃的迹象。别去那里买房。

virus

Christchurch rental market full of questions
In May 2011, the average weekly market rent for:

• Central Auckland was $442, a rise of 6.9% from May 2010
• North Auckland was $446, a rise of 4.9% from May 2010
• South Auckland was $399, a rise of 6.4% from May 2010
• Christchurch was $313, a rise of 8.7% from May 2010
• Dunedin was $271, a rise of 4.6% from May 2010
• Hamilton was $303, a rise of 4.8% from May 2010
• Wellington was $400, a fall of 4.3% from May 2010

Although the annual change for Chrischurch market rents remains relatively high, market rents did actually decline in May by 4.0% compared to April. The large annual rise is partially due to a similar decline in May 2010.

It remains diffcult to gain a clear picture of the Christchurch rental market at this stage. While it is fairly certain that the total number of rental properties will have decreased as a result of the earthquakes, the exact number is difficult to determine.

Similarly rental demand will have been affected by departures from the city as well as the addition of home owners who are forced to rent temporarily.

Reports from TradeMe indicate an increase in the number of rental listings since the February earthquake, but that could be a result of increased mobility among Christchurch residents. We will continue to monitor the situation as more data becomes available.  

SOURCE: DEPARTMENT OF BUILDING AND HOUSING

p2p

至于CBD的business在CERA没有确认怎么去规划前，这些survey只能暂时明白owner的心理，我个人认为以后的CBD，错了应该叫DOWN TOWN，将会是居住与购物的结合，办公楼（？这个我认为可能不会密集型）。而且将会是low raise的building，2-4层，maybe，5-7层如果能话很多钱去做防震构架的话

5 F* b3 \+ ~# Z, X* d# O7 O
如果重建后的DOWN TOWN能把一个大学的分校区搬到里面，而在进入DOWN TOWN后只能步行，或者电车的话，会给retail和hospitality行业带来很好的未来，过去10年的市中心都是失败的，因为被几个大的mall给垄断了，最大的失败就是chch的政府没能有效的把人口引入市中心的商业地带，很大部分是因为parking的原因，还有一个就是市中心不是residential密集型的，所以周末去市中心发现人都没有mall的多，觉得councilor可以学习国际型大城市，基本市中心都是人口密集型住宅，悉尼，伦敦，NY，加州，上海，东京等等，甚至奥克兰也比基督城要好很多。
virus 发表于 2011-6-17 23:27

我觉得DOWN TOWN不会引入大量人口。土地使用和交通相辅相成，如果DOWN TOWN引入大量人口，将对整个城市的交通网络产生根本性影响。交通网络的升级改造是目前无力负担的。

康嫂有份报告，说到进出DOWN TOWN的公交数量，每小时多辆就会达到极限（具体数字忘了），现在已经接近那个数字了。如果大幅引入人口，公交根本处理不了。解决的办法之一是轻轨。而且现在有学者也在向康嫂倡议轻轨，连路线都画好了。但是轻轨耗资巨大，被决策者采用的可能性极其微小。

关注过康嫂的share an idea，发现绝大部分人，都是想把DOWN TOWN重建成为欧洲中等城市的风格，人文、商业、休闲等等。而不是像大都市那种商业和住宅高度集中的模式。

尽管大家想法很多，但是当前决策者十分保守，我认为重建后的DOWN TOWN，跟震前不会有太大区别。下月底将出city plan draft，拭目以待。

1977pacmann

79# virus

1东部损坏的出租房比较多，
2流失的人口

天津警备区

病毒兄弟的帖子一定要顶。很有技术含量。并且，持续关注大家的分析。

天津警备区

病毒兄弟的帖子一定要顶。很有技术含量。并且，持续关注大家的分析。

chrise

现在要投资可能也是买安全区的地皮为主，个人感觉东边在这两次大震后显示出土地液化会让很多人放弃在东边生活，ecan在上次地震以后就发布了一报道显示了各区土地液化的程度，政府接下来发布的计划估计很把严重液化的区腾空，具体怎么做是土地置换还是给现金赔偿都不确定。
有几个因素个人感觉很重要
1。 几个不好的区居民会搬去哪，如果附近有大片政府土地的区需要考虑是否有可能会变成安置点。
2。 重建的建筑要求可能会提高，抗震级别会提高，这样新房会比老房更安全，这会不会影响以后买房人的购买意向？
3。震后市政规划可能会有相应改变，那些区以后会更快发展，房价的提升速度也有影响。

chrise

不过如果向往面向大海春暖花开的别墅，现在是个好机会，海边山上的房价在跌，有勇气可以入手，如果运气不差选到一个地势好，地皮稳的房子现在这机会估计以后很难有了。

1977pacmann

1 请教政府土地区是什么概念？

2新房肯定会比老房抗震程度高，这是毋庸置疑的，可是买房新旧程度只是参考之一是不？

3震后市区规划照现在这个情况很有可能短期内（一年）内下不来，下来了也得会被饱受争议，争议辩论完再开始盖不知道又会有什么地震或各种情况，再推迟 再改，再建起来，整个过程下来没那么三五八年没完。。觉得是先等土地情况报告出炉再预测吧，起码有个大致的推测。

chrise

1。有几个开放商在很热情的和政府协商安置东区居民，可以关注下，我个人很不希望和东区某几个特定区的居民为伴
2。新房比较抗震，那么如果手上钱多肯定会先考虑震后新建的房，也就是说，有钱的主会偏向选新房区换房，那么现在旧房的区可能慢慢的人口素质会降低， 当然现有安全区的不用担心，就算房子倒了也会原地重建，小道消息知道几个好区有些豪宅已经被eqc同意原地重建了
3。看报道，政府很快会公布会被腾空的区，和赔偿方案，至少可以知道，东区那些区会被腾空，赔偿方案是现金赔偿还是土地置换，如果是土地置换，在置换区的房价我不看好。我感觉政府等不下去了，东区那些人现在闹腾的很厉害而且那些房子确实也不适合在住人，政府也有意图不准备修当地的路和地下管道。

采菊亦悠然

关注。。。。。。

bjbjboomboom

先觀察巴..現在變數還蠻大的.. 頂一下.