[谈房] 原创）注册会计师miao 投资房V税务 [复制链接]

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发表于 2014-9-16 20:54:50 来自手机 |只看该作者 微信分享

Myminimuffin 发表于 2014-9-16 12:30
好贴，这个要顶！
想请教LZ，我们已经有一个LTC了，现在想把我们的一个HOLIDAY HOME在旺季租出去，反正我们 ...

这种是mixed use的资产，最近几年税务局出了新规定，需要做自用和生意用的portion，做账会复杂些，但总原则是费用需要根据生意用的部分做portion只能以部分的形式抵消收入。

孤岛上睡着

Annie911

开国大老

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发表于 2014-9-16 22:45:33 |只看该作者 微信分享

漫天星发表于 2014-9-16 13:22
你的意思是比方说家庭收入是6万，投资房亏损一万，你申请了退税一万后，ird会更新你的家庭年收入资料成5万 ...

几年前的税务改革已经把这个漏洞堵上了，现在投资房的损失不能抵消家庭收入再拿来计算牛奶金了。

浆糊在于捣腾，生命在于折腾。

STW7000

老站友

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发表于 2014-9-16 23:27:48 |只看该作者 微信分享

支持楼主

学习中

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发表于 2014-9-17 07:55:53 来自手机 |只看该作者 微信分享

occc 发表于 2014-9-16 09:17
请问lz，投资房上亏损在个人所得税上退税，那奶粉金方面的收入是按家庭收入减去投资亏损的吗？我有问过一个 ...

完全不是这个意思，抱歉我说的太简单，我是说ir3如果包括rental income的net income，wfftc会自动adjust，比如你的ir3 net income6万,ird看你rental loss1万，他们会算7万然后给你自动减去相应奶粉金。。你不用担心税务责任，如果你ir3里单独报rental，ird会不看rental部分，如果没加进去rental部分，就有税务责任了。

2006 Japan; 2008 Australia; 2010 La Europa; 2011 USA

occc

大天使

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发表于 2014-9-17 09:18:13 |只看该作者 微信分享

joanmiao 发表于 2014-9-17 07:55
完全不是这个意思，抱歉我说的太简单，我是说ir3如果包括rental income的net income，wfftc会自动adjust， ...

谢谢lz的解释。那我朋友说的没有错。

人为善，福虽未至，祸已远离。

ZFGG2012

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发表于 2014-9-17 09:40:40 |只看该作者 微信分享

joanmiao 发表于 2014-9-16 11:49
我举的例子是50，50，不是说只能50，50哦

就说我的办法是可以的了。这样就避免去建个LTC。

ZFGG2012

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发表于 2014-9-17 09:44:59 |只看该作者 微信分享

smartchina 发表于 2014-9-13 10:12
好贴支持
不过partnership也不一定是要equally share的，partnership agreement可以设定不同的ratio。 ...

这个讲得透彻，谢谢了

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发表于 2014-9-17 22:55:16 来自手机 |只看该作者 微信分享

ZFGG2012 发表于 2014-9-17 09:40
就说我的办法是可以的了。这样就避免去建个LTC。

为什么要避免建个ltc呢，就因为打理费用吗，大多数的客人都是ltc.......

2006 Japan; 2008 Australia; 2010 La Europa; 2011 USA

我是怎么了

大天使

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发表于 2014-9-18 08:26:43 来自手机 |只看该作者 微信分享

lz 如果我现在的自住房贷款不多又买了另一自住房全贷款现有自住房会出租我想把另一自住房的贷款全部转到出租房可以吗?是找银行还是找会计?要建立ltc吗谢谢

一晃就10年

大天使

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发表于 2014-9-18 09:07:55 来自手机 |只看该作者 微信分享

joanmiao 发表于 2014-9-17 22:55
为什么要避免建个ltc呢，就因为打理费用吗，大多数的客人都是ltc.......

想问一下，我可以把海外的投资房产放到ltc吗？

房产顾问小黄=)

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发表于 2014-9-18 13:52:21 |只看该作者 微信分享

好贴，支持支持

Bayleys Real Estate Takapuna
094870623| 0212997071|微信:ansen_huang1982
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colaying301

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发表于 2014-9-18 15:53:50 |只看该作者 微信分享

11111111111111111111

Harcourts property management
Shelter Realty Ltd.
Business Development Manager
Mike YU
027 245 3201
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ZFGG2012

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发表于 2014-9-18 22:46:14 |只看该作者 微信分享

joanmiao 发表于 2014-9-17 22:55
为什么要避免建个ltc呢，就因为打理费用吗，大多数的客人都是ltc.......

对，不想用LTC.是因为费用。出租房自己就可以报。

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发表于 2014-9-19 16:45:37 |只看该作者 微信分享

我是怎么了发表于 2014-9-18 08:26
lz 如果我现在的自住房贷款不多又买了另一自住房全贷款现有自住房会出租我想把另一自住房的贷款全部转到 ...

你好，为了税务benefit最大化，应该先找会计，帮你建ltc 重新restructure，然后再找银行重组你的loan。具体怎么做可以pm 我。

2006 Japan; 2008 Australia; 2010 La Europa; 2011 USA

Barfoot.Titus呂

老站友

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发表于 2014-9-19 21:53:08 |只看该作者 微信分享

想當年我也是念會計的，也入會CPA Australia，結果看了你的分析才發現當年念的全還給老師了.....

寫的真是生動有趣，真考慮可以出書，一定有出版商願意投資你！

Titus 呂
Barfoot & Thompson
北岸 Greenhithe 分行

連絡電話：022 - 177 1807
Email: [email protected]

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发表于 2014-9-19 22:22:36 |只看该作者 微信分享

惭愧惭愧，出书还达不到文采，曾经是同行，一定要认识一下：）

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发表于 2014-9-19 22:23:39 |只看该作者 微信分享

Barfoot.Titus呂发表于 2014-9-19 21:53
想當年我也是念會計的，也入會CPA Australia，結果看了你的分析才發現當年念的全還給老師了.....

寫的真 ...

惭愧惭愧，出书还达不到文采，曾经是同行，一定要认识一下：）

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love_3_month

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发表于 2014-9-22 20:23:07 来自手机 |只看该作者 微信分享

有个问题，如果国内朋友也有兴趣投资买房出租但资金有限，所以和我50/50，首付50/50，还贷也一样，出租收入也是，是不是要建ltc比较好啊

只是想知道个大概能不能操作，然后要汇钱啊什么的，看到合适的就要下offer了。但具体操作起来还是会正式找你做会计的

所有的伟大事件，都起源于微不足道的一件小事。人生充满了感叹号和省略号..........

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发表于 2014-9-24 12:34:06 |只看该作者 微信分享

love_3_month 发表于 2014-9-22 20:23
有个问题，如果国内朋友也有兴趣投资买房出租但资金有限，所以和我50/50，首付50/50，还贷也一样，出租收入 ...

不好意思哈，三月兄，这两天小孩发烧，你加我微信，详谈，22343548.

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180°

SkyKiwi天使

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发表于 2014-9-24 13:55:13 |只看该作者 微信分享

来帮你顶顶帖子哈哈哈

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发表于 2014-9-24 16:09:16 |只看该作者 微信分享

180° 发表于 2014-9-24 13:55
来帮你顶顶帖子哈哈哈

哈哈你id太好认啦

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注册了才发言

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发表于 2014-11-10 22:22:56 |只看该作者 微信分享

请问我朋友人在海外，在新西兰投资了房产，但租金收入都cover不了expenses，而且在新西兰租金是他的唯一收入来源。如果是负收入，也没有其他收入可以抵税，这样的话是不是也要报IRD呢？先谢谢了。

goosepoose

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发表于 2014-11-10 22:32:25 |只看该作者 微信分享

本帖最后由 goosepoose 于 2014-11-11 00:06 编辑

感谢楼主分析！！

@Hongyan

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发表于 2014-11-10 22:47:01 |只看该作者 微信分享

我对数字非常不敏感,有些东西真的不懂,所以还是请一位像楼主这样的专业人士才好

Agatha

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发表于 2014-11-10 23:37:43 来自手机 |只看该作者 微信分享

才看到，关注一下

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发表于 2015-1-29 11:11:06 |只看该作者 微信分享

sorry very very busy these days, will finish the rental posts 3rd soon....

2006 Japan; 2008 Australia; 2010 La Europa; 2011 USA

hello_daisy

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发表于 2015-1-29 19:30:21 来自手机 |只看该作者 微信分享

smartchina 发表于 2014-9-13 10:12
好贴支持
不过partnership也不一定是要equally share的，partnership agreement可以设定不同的ratio。
...

公司贷款个人还是要承担担保责任啊，银行会要求个人签字承担担保责任的

erica2014

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发表于 2016-4-27 13:05:51 |只看该作者 微信分享

joanmiao 发表于 2014-9-24 12:34
不好意思哈，三月兄，这两天小孩发烧，你加我微信，详谈，22343548.

微信好像不对哈

新西兰第一大地产中介Harcourts 职业agent

假装多好

≡ＶＩＰ≡

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发表于 2016-4-27 14:29:54 |只看该作者 微信分享

这个帖子很实用，应该再翻出来，支持继续。

玫瑰鲜花花束开业花篮鲜花花束链接卡通花束链接婚礼链接603NewNorthRd手机021517520

lovelg

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发表于 2016-4-27 21:55:32 来自手机 |只看该作者 微信分享

请教会计师一个问题，之前买了一块lifestyle，打算造房子出租。但在新规划里几年内要改成residential.我如果要卖，需要交资本利得税吗？