ZT:肯定确定了，空军们已经错过，奥克兰房市开始回暖

lingate

我真不是孙红雷 发表于 2019-8-2 23:00
哪这么多栋梁？当个凡人不好吗？财务自由不好吗？非得好高骛远挣他几个亿？说这话的没几个成功的。富一代 ...

我这里的栋梁指的是国家需要的产业，并不指个人成就，房地产不可能凭空成就经济，这个产业有着极大的金融属性，所以在一个国家如果大量的GDP依赖房产时，常常会出现更多的金融危机，如同90年代的日本，GDP曾经一度超越美国成为世界第一，即使当时日本有汽车，电子等超级产业，但终究房产比重过大，泡沫过多，造成大量的金融暴雷，现在已经快40年房产无法翻身了。

longwang

我从16年底，17年初就发帖预测，房价已经见顶，必调整回落。对于当时多军的打击，就没放眼里。现在看来，总体预测还是对的。但房价的走势还是有点超出了预想，那就是为什么没想上次高点一样，发生通胀，导致央行升息，官方利息从04，05年的5%涨到08年初的8%，从而压垮了房市，导致上次房价直接从高点暴跌了10%～20%。后来08年4～5月份，美国又发生了次贷危机，而新西兰由于房产经济下行，导致衰落。央行又慌忙半年内把利率从8%降到2.5%，但市场有个延续性，市场真正上行却是12年后。这都是后话。同样是经济增长，房价高涨，上次导致通胀，这次却没有。为啥？上次抑制房价，抑制经济过热，储备银行通过升息，靠市场调整。而这次呢，经济增长，房市很好，为啥却没有消费，没有通胀呢，最后反而象中国一样，靠政府出政策打压下来。

longwang

这个问题困惑着我，后来想想，想通了。那就是上次房产行情，买房的以自主为主，基本是刚需，那时过来的移民，没啥钱，没爹啃，买房基本靠自立，辛苦赚钱，攒的首期。自住多，投资少。房价涨的多，房租缺没怎么动。nz民众有更多的钱用来消费，而新西兰统计的数据都是以生后必须品，消费品为主。从而通胀数据稍高。而这次的新西兰摇滚经济，经济也很好，为啥消费指数却没啥提高呢。这次不同的是这波买房的，是自住的少，投资的多，移民是这样，海外投资者更不用说，导致租金暴涨，普通百姓，负担很重，没钱消费。而房租通胀基本不计入政府的通胀数据，这就是为啥经济很好，普通百姓没有收益，反而生活质量下降，收益的是投资者，炒房者。海外投资者更甚，那是吸新西兰人的血。

[email protected]

longwang 发表于 2019-8-3 07:55
这个问题困惑着我，后来想想，想通了。那就是上次房产行情，买房的以自主为主，基本是刚需，那时过来的移民 ...

同感。比如中国原来30万元的房，由于大量印钞卖到450万元。原本在中国租了大约6万元一年，到新西兰买房一租一年租到16万元。这一年10万就是新西兰人贡献的。

hfh555

[email protected] 发表于 2019-8-3 09:40
同感。比如中国原来30万元的房，由于大量印钞卖到450万元。原本在中国租了大约6万元一年，到新西兰买房一 ...

这个有点道理，但是不完全，因为如果一个国家只是依靠大量印钞来超高自己房价和货币量，然后去别的国家购买优质资产，那么全世界就都在比谁会开动印钞机了，比如乌干达，货币曾以亿为最小单位，呵呵
   真实原因，也就是主要原因还是在新西兰自己，从2008年金融危机以后，中国开始了印钞，但是这在可控范围，当时美元也在贬值，谁不印谁倒霉，新西兰呢？货币管控是很弱的，最主要是新西兰的经济严重依赖外销，经济发展不好，所以，新西兰经济不好，且太多依赖出口，自然没有货币发言权，中国和世界的资金来炒新西兰的地产的时候，说句公道话，当时的执政党难道不知道这个危害吗？但是地产能拉动经济，在账面上好看，就纵容了这样的破坏性经济增长，得利的是少数，损毁的是多数普通民众。
  其实很简单，当时就应该限制外国人买房，也限制银行系统滥发贷款，即使一时的经济数据不好看，但是为这个国家减少了冲击，可惜执政党更多是为一党之私，而不是国家福利为重
  最后还是新西兰经济不好，这些年已经到了发达国家的末尾，效率低下，吃福利的太多，政府没有长远打算，经济缺乏亮点，慢慢沉沦，扛不住了，就放一批移民和热钱进来，然后周而复始

hfh555

longwang 发表于 2019-8-3 07:55
这个问题困惑着我，后来想想，想通了。那就是上次房产行情，买房的以自主为主，基本是刚需，那时过来的移民 ...

所谓的摇滚经济其实是一个噱头，也是一个毒药
一个国家如果依靠暂时的卖地，卖产业，卖移民数目来提升的经济，完全是兴奋剂，现在的经济疲软就是之前国家党的兴奋剂后副作用，关键还是新西兰自己的经济不行，没有增长点，没有高质量的经济
  我身边的老移民朋友，在前几年有一些经不住诱惑，基本0首付就贷款买了几套房，几块地，只选择还利息，当时就打算看涨到2020脱手，所以支持国家党，我当时就觉得这样操作很危险，因为，如果投资已经简单到了可以0首付然后屯2年就能赚几十万，那谁还踏实工作？这样的经济一定是危险的，可能前面的人能赚钱，后面跟进的一定会很惨。
  结果就是这样，还好他跑的快，工党颁布限制外国人购买后就抛了不少，最后还有一块大地砸手里了，算了算，不亏不赚，这是幸运的

Lease

longwang 发表于 2019-8-3 07:55
这个问题困惑着我，后来想想，想通了。那就是上次房产行情，买房的以自主为主，基本是刚需，那时过来的移民 ...

"上次房产行情，买房的以自主为主. 自住多，投资少"

"这次不同的是这波买房的，是自住的少，投资的多".

你这样的说法仅仅是你的感觉呢， 还是有具体的依据？

我要买车

longwang 发表于 2019-8-3 07:55
这个问题困惑着我，后来想想，想通了。那就是上次房产行情，买房的以自主为主，基本是刚需，那时过来的移民 ...

买自住的少，买投资的多，市场上出租房多，那房租应该下降啊。这一半年的房租涨幅看起来好像是缺出租房的样子啊，一租就租出去了

买自住的多，买投资的少，市场上的租户都有自己的房子了，那房租应该降啊。这一二十年的房租涨幅看起来好像也没下降啊，随便一租就租出去了

嘿嘿嘿

V7

hfh555 发表于 2019-8-3 10:01
这个有点道理，但是不完全，因为如果一个国家只是依靠大量印钞来超高自己房价和货币量，然后去别的国家购 ...

数据永远都有滞后性，其实早在ban外国人买房之前，银行贷款已经收紧。
现在的一刀切，就是一个紧急冰冻政策。
如果不是政府在kiwi build上给大建筑公司开口子，整个建筑行业就停摆了，到现在估计应该都死绝了吧。现在玩什么，现在玩的就是大建筑公司盖kiwibuild啊，拿咱们的钱大财团要甩的破地破房。反正都是我们买单。
工党政府讨好上层大财团，发钱福利党。玩的666 啊！

房奴甲

我要买车 发表于 2019-8-3 12:01
买自住的少，买投资的多，市场上出租房多，那房租应该下降啊。这一半年的房租涨幅看起来好像是缺出租房的 ...

我觉得不是这样。买自住的少，买投资的多，只能影响投资房的换手率，不见得影响出租房的存量。而只有存量才会影响房租起落。买投资房的，多半他也是从投资者手里买的。只有当买家买了本来自住的房子拿来出租，才会影响出租房存量。这种情况有，但是反过来的情况也很多，可能更多呢，因为首次购房者买不起好房子，可能先买个人家拿来出租的小房子住呢。

longwang

Lease 发表于 2019-8-3 11:09
"上次房产行情，买房的以自主为主. 自住多，投资少"

"这次不同的是这波买房的，是自住的少，投资的多".

你去看看新西兰住房自有率，比10年前下降了多少？这个应该很好查的。

Lease

longwang 发表于 2019-8-3 14:48
你去看看新西兰住房自有率，比10年前下降了多少？这个应该很好查的。

                                          2001                           2006
Home Ownership                 67.8%                         66.9%

这是统计局的数据。如果你是以住房自有率为标准， 那么2001到2006正好是你所说的上次房产行情，你的结论是买自住多，投资少， 但为什么这期间住房自有率下降了呢？

PQNZ

Lease 发表于 2019-8-3 18:21
2001                           2006
Home Ownership       ...

你和一个先入为主的键盘侠摆数据较真，无聊不无聊？

longwang

2018年:62.7% ，是不是降幅更大呢？

Lease

longwang 发表于 2019-8-3 18:54
2018年:62.7% ，是不是降幅更大呢？

请提供数据来源。

Lease

PQNZ 发表于 2019-8-3 18:51
你和一个先入为主的键盘侠摆数据较真，无聊不无聊？

今天天气太糟糕了， 确实感到有点无聊， 呵呵。

longwang

新西兰统计局数据：10/01/2017: 63.2%
                                  2018: 62.7%.

旺旺好运来

一个劲的降息 经济只会越来越差 这是崩盘前的最后挣扎而已

Lease

longwang 发表于 2019-8-3 22:22
新西兰统计局数据：10/01/2017: 63.2%
                                  2018: 62.7%.

首先，你这是estimated data, 与实际数据会有出入。

其次， 就算这样， 我们来做一个比较。1991： 73.8%，1996： 70.6%，2001： 67.8%， 2006：66.9%， 2013：64.7%， 2018：62.7%。

从这些比较数据来看， Home ownership 其实一直在下降， 90年代下降的幅度还超过近年，你怎么根据这个得出“上次房产行情自住多，投资少，而这波买房的，是自住的少，投资的多” 这样的结论呢？

最后， 我们来做一个数学题： 假设原来NZ 有400万人口，共有100万个家庭(Household), 其中70万个Household有自住物业， Home ownership 70%。如果最近10年净流入人口30万，增加10万个Household， 这10万个Household 当中有6万个买了自住物业， 即大多数是买自住的，但Home ownership=（700000+60000）/（1000000+100000）=69.1%。即在大多数人买自住房的情况下， Home ownership下降了。

longwang

第一，17年数据是统计局的真实数据，18年数据是去年3月的估算值。现在估计只会更低。第二，我看不出你的计算想说明啥。为啥把新移民的自住比例估算成60%，如果和原来一样，总比例还是70%。第三，这是我最后一次回复你。因为我觉得你比较钻牛角尖。而且是带着固有的观点，好，你都是对的。还是未来用事实来检验吧。

Lease

longwang 发表于 2019-8-4 14:39
第一，17年数据是统计局的真实数据，18年数据是去年3月的估算值。现在估计只会更低。第二，我看不出你的计 ...

"17年数据是统计局的真实数据".

真实数据? 老兄我告诉你吧， 真实的Home ownership只有在每次人口调查之后才公布， 现在最新的人口调查数据是2013年的，去年人口调查的data到现在还没出来.

把新移民的自住比例估算成60%就想说明即使买自住的多（60%应该算大多数了吧），还是会导致Home ownership下降。

我没有说过我总是对的（相反这是你说的）， 只是针对你所说的提出我的疑问， 仅此而已。

longwang

你去问新西兰统计局，那是他们在2017年1月公布的数据，oneroof，后花园都有报道。

Lease

longwang 发表于 2019-8-4 14:57
你去问新西兰统计局，那是他们在2017年1月公布的数据，oneroof，后花园都有报道。 ...

哇擦， 你就看oneroof，后花园这些的报道啊。

劝你去看看新西兰统计局的网站吧， 那里才会告诉你：这数据到底是真实的还是估计的。

longwang

不管是新移民，本地人来了就有住房的需求，既然新移民只买了60%，那剩下10%的房子肯定是被投资者买去了。看不出我的投资者买房增多的结论有啥不对。

Lease

longwang 发表于 2019-8-4 15:06
不管是新移民，本地人来了就有住房的需求，既然新移民只买了60%，那剩下10%的房子肯定是被投资者买去了。看 ...

“新移民买了60%， 剩下10%的房子被投资者买去了”。

投资者只买了10%， 那这怎么叫“这波买房的，是自住的少，投资的多”呢？

longwang

投资之间换手的不算啊，新增的增量就过10%还不可观啊，况且5年内就买房的新移民比例有60%，貌似除了华人，其他种族达不到吧。纠正你一下，特意上了统计局网站，人家13年的数据：63.7%，和你有出入啊。17年的数据就算不是来自人口普查，统计局也是有根据的吧。
The proportion of all people in households living in an owner-occupied dwelling fell from 75.2 percent to 63.7 percent between 1986 and 2013, a decline of 15.3 percent.

Lease

longwang 发表于 2019-8-4 15:33
投资之间换手的不算啊，新增的增量就过10%还不可观啊，况且5年内就买房的新移民比例有60%，貌似除了华人， ...

“投资之间换手的不算啊”， 当然算啊， 但问题是有多少换手呢？你能拿出什么详实的数据吗？

你不是说17年是“真实数据”吗？ 怎么现在又来了“统计局也是有根据的吧”？

13年的数据在这儿：http://archive.stats.govt.nz/Census/2013-census/profile-and-summary-reports/quickstats-about-housing.aspx， 点击右边2013 census quickstats about housing pdf 文件, 看看第12页，当然我是有点错， 是64.8%