买了一个投资房 利率这么高 每周都是负现金流 怎么办啊？？？

Regards

阿道夫 发表于 2022-10-31 21:23
我来新西兰也十多年了，一直租房子。就目前的情况而言，我个人觉得租房简直是太爽了。现在的状况就是房东 ...

现在是房东补贴房客，租房子比买房子划算太多了。真不明白为什么还有FHB执着的借大笔贷款要买那些不增值的新联排。租便宜多了，如果有小孩子，还能早早享受带院子的独栋和学区房。买不起的房子租得起，等于房东补贴着伺候着帮你存更多的首付，何乐而不为？

当然长期来讲不会一直有这么大差价，房子也不会一直不涨，但是这个下行周期刚开始，真的是租的香。

variable

Regards 发表于 2022-10-31 22:00
这里面根本没有什么把自住房贷款算投资房费用的loop hole

如果你有一个100万的自住房，还有50万贷款，同 ...

"现在你要买一个50万的投资房，是把自住房的50万贷款还了，再借50万贷款用于买投资房呢？还是继续保留50万自住房贷款，用50万现金买投资房呢？"

这是两码事吧，不是吗？首先你要分开自住房和投资房的定性，比如换一下自住房到一辆豪车这就很清楚了

“现在你要买一个50万的投资房，是把豪车的50万贷款还了，再借50万贷款用于买投资房呢？还是继续保留50万豪车贷款，用50万现金买投资房呢？”

所以我觉得你用自己的钱花在自己的豪车上面，跟你买的投资房没有半毛钱关系。你这个把还豪车的钱用到投资房上面是注资于不注资的问题。

Regards

variable 发表于 2022-10-31 22:34
"现在你要买一个50万的投资房，是把自住房的50万贷款还了，再借50万贷款用于买投资房呢？还是继续保留50 ...

我觉得你最好找一个专业的会计探讨一下….贷款买豪车，全款买投资房不是很make sense

variable

Regards 发表于 2022-10-31 22:55
我觉得你最好找一个专业的会计探讨一下….贷款买豪车，全款买投资房不是很make sense ...

我觉得我们的对话根本就对不上，我只是拿豪车来作比喻，因为你把自住房混了进去，你却抓住字眼去纠结。

我自己有钱肯定是还自住的房贷，投资房的贷款尽量把利息抵税最大化，这谁都会吧。

lodn

投资房是生意, 按时交租金税30%多，就没事

Regards

variable 发表于 2022-10-31 23:01
我觉得我们的对话根本就对不上，我只是拿豪车来作比喻，因为你把自住房混了进去，你却抓住字眼去纠结。

...

不怀疑你会合理避税，我只是想说那个所谓的loop hole根本就不存在，也不存在什么用出租房抵扣自住房利息的loop hole，投资利息全部抵税天经地义。

工党如果真心想降低房地产泡沫风险，阻止大规模贷款炒房，有很多更合理更直接的手段可以用。比如进一步增加投资房deposit，把lvr贷款比例降到40%，甚至30%以下。也可以提高投资房的DTI要求。都会比取消利息抵扣更合理更能长久执行达到目的。取消利息抵扣的后果是很严重的，会back fire的，工党也不是完全不知道，但是还是忍不住选了收税最多的政策，因为工党解决一切问题的手段就是：收税。

我觉得根政客讲理根本没有用，连IRD的反对她都不听。也不指望国家党一上台就彻底扭转这些政策。我所能做的就是确保自己不要成为这个混蛋政策的牺牲品，提前降低自己的贷款比例，准备即使利息不抵税也能顶住两三年7-8%的利息，甚至一年半载10%的利息。

大家多保重呗

我真不是孙红雷

Regards 发表于 2022-10-31 23:53
不怀疑你会合理避税，我只是想说那个所谓的loop hole根本就不存在，也不存在什么用出租房抵扣自住房利息 ...

oh shit，我10%根本顶不住。。。

Regards

我真不是孙红雷 发表于 2022-11-1 00:00
oh shit，我10%根本顶不住。。。

10%是最坏打算，时间应该不会长。我付过07-08年9%+，所以还是准备着。

porschejax

LZ你不是一个人，高利率预期可想而知会对投资房市场带来巨大的抛压，万一真的大批负现金流的投资房批量上市抢着流血脱手，那会就真的想卖都卖不了

我要买车

红叶疯了 发表于 2022-10-31 22:23
我覺得雷哥说的有道理

这个道理 只有把贷款拉满的时候，为了不断供才会这样吧
真是人有多大胆，家有多大产呀，厉害厉害

variable

Regards 发表于 2022-10-31 23:53
不怀疑你会合理避税，我只是想说那个所谓的loop hole根本就不存在，也不存在什么用出租房抵扣自住房利息 ...

"我只是想说那个所谓的loop hole根本就不存在，也不存在什么用出租房抵扣自住房利息的loop hole，投资利息全部抵税天经地义。"

我觉得我们的意见分歧是"自住房利息抵税是不是loophole"吧？是吗?

如果是的话，按照你的观点，是不是说，没有投资房，但有自住房的人可以用自住房贷款利息来抵掉个人所得税？

Regards

variable 发表于 2022-11-1 08:08
"我只是想说那个所谓的loop hole根本就不存在，也不存在什么用出租房抵扣自住房利息的loop hole，投资利 ...

不是。自住房不产生可纳税收入，利息不能抵税。

但是贷款restructure以后全部放在投资房上利息抵税是正常的。原来的投资房利息抵税政策并没有Loop hole，符合税务会计的基本准则，只要贷款金额不超过投资房交易额，也不存在什么借用投资房抵自住房利息的问题。

Regards

Regards 发表于 2022-11-1 09:49
不是。自住房不产生可纳税收入，利息不能抵税。

但是贷款restructure以后全部放在投资房上利息抵税是正 ...

工党说什么利息不能抵税堵住了根本不存在的所谓loop hole，其实是别有用心，利用大众的无知往房东身上泼脏水，搜刮了你的钱还要制造房东和房客以及FHB的矛盾。

不是蠢，纯粹就是坏

tv1

variable 发表于 2022-11-1 08:08
"我只是想说那个所谓的loop hole根本就不存在，也不存在什么用出租房抵扣自住房利息的loop hole，投资利 ...

只能说你贷款太少， 没有达到那个境界， mortgage broker 没有教你办法。
很多熟知贷款游戏法则的人， 都在利用这个LOOP HOLE.
最简单一个办法， 你交叉几个银行同时贷款， 这样你一笔贷款可以买两个房子 ， 只要BROKER 掌握好交易时间， 同时运作。 银行之间根本发现不了 。 这样， 你一笔贷款变成两笔。 你的贷款数目成倍增加， 你根本不需要交一分钱税。
还有其他经常REFINANCE , 找估价师评估， 都是在玩这个漏洞， 穷人一个房子， 哪里知道里面的弯弯绕。
所以， 你根本不知道， 就别瞎逼逼。

洋人玩的更凶。 政府怎么会不知道， MORTGAGE BROKER 都知道， 只是你达不到那个消费水准。

tv1

投资房的交易额， 比如说你以前80 万买， 你找评估师估价， 吹成大熊猫， 你就可以轻松找银行贷款120 万， 或者150 万，  只要你收入够， 穷人免谈收入不够。

有钱人都知道这么玩， 我认识阿姨天天找VALUER 评估， 一次就1000 多块钱， 她折腾了1000 万贷款，
全部抵税一毛钱不用交。

补充内容 (2022-11-1 10:18):
洋人的有钱人更是把这个办法玩到极致

四文鱼哥

梦醉仙楼 发表于 2022-10-31 14:19
觉得你的这句话是抄我的

抄谁的我不知道，反正我这句话不是自己写的

zhong5487

Regards 发表于 2022-10-31 23:53
不怀疑你会合理避税，我只是想说那个所谓的loop hole根本就不存在，也不存在什么用出租房抵扣自住房利息 ...

百分之10到不了吧。这么悲观嘛。我想着百分之8封顶了呢。投资房利息不抵税这个估计国家党上台了也很难废除的，其实这个政策确实劝退了很多想买投资房的人，哎别的政策手段强势的多，但是我记得去年政策出来后房价又疯涨了一波，也不知道为啥

Regards

tv1 发表于 2022-11-1 10:18
投资房的交易额， 比如说你以前80 万买， 你找评估师估价， 吹成大熊猫， 你就可以轻松找银行贷款120 万，  ...

这种做法在原来也是违规的，虚假评估就像虚假收入一样害人害己。这也是现在那么多人利息一涨就惊若寒蝉的原因。需要的是加强风险管理和金融业整规，不是取消利息抵税。这不是头疼砍头，脚疼砍脚吗？

收入和资产够根本用不着玩这些花样，我从来不用broker，刚刚重组了两百万贷款又多要了30万revolving credit 备用，银行没问什么就批了。

其实打击高比例贷款炒房是对的，对投资者理智控制风险有好处，但是用的药不对，就像嗑了粉一时爽，后患无穷。

kikilulu

zhong5487 发表于 2022-11-1 10:47
百分之10到不了吧。这么悲观嘛。我想着百分之8封顶了呢。投资房利息不抵税这个估计国家党上台了也很难废 ...

那个时间点是因为one off 政策后疯涨了一波人口增长预期。和这个政策关系不大。

补充内容 (2022-11-1 10:54):
确切说也不是人口增长预期，是one off 后更多人有了购买资格。这个购买需求预期。

variable

Regards 发表于 2022-11-1 09:49
不是。自住房不产生可纳税收入，利息不能抵税。

但是贷款restructure以后全部放在投资房上利息抵税是正 ...

你这个说法，要tv1所说的玩法配合，而且你说的refinance的玩法，我之前也想这样玩过，就是使劲把自住房的贷款挪到投资房的贷款上面（你看看我一开始就这样说过了, 后来发现银行是根本没有分开哪个是自住哪个是投资房)。

如果没有tv1所说的玩法配合，比如你投资房价值40万，一开始100%贷款40万来买， 如果你把自住的60万贷款通过refinance挪到一起(这个操作只是增加调查困难而已), IRD是可以办到你的，因为你的投资房子只值40万，你用100万贷款的利息来抵税就是tax evasion而不是tax avoidance了。所以需要tv1所说的要把投资房的价值做大，但是这个做大也是有个普的，40万的价值怎么做到100万? 你要有很好的原因，要不然就是商业欺骗了。

所以你开始说的不是loophole这个观点，需要一系列的操作，才可以把"黑钱洗成白钱", 不是原生的就不是loophole这个概念。



补充内容 (2022-11-1 10:56):
我不是会计，也不是什么财务专业，请大神们说说。

variable

tv1 发表于 2022-11-1 10:14
只能说你贷款太少， 没有达到那个境界， mortgage broker 没有教你办法。
很多熟知贷款游戏法则的人， 都 ...

你都这么说了，就是支持Loophole这个说法了?

lm135

完全胡说八道，还交叉银行贷款，银行的不是傻子，你贷款银行不看你流水啊，不看你收入的啊，不看你资产证明的啊，房子有没有抵押，有没有逾期，这不是国内，找个高利贷弄几十万再找到银行熟人给你搞个过桥贷，穷人富人都不傻，现在银行贷款利率那么高，房市也不好，贷那么多钱为银行和高利贷做贡献啊

zhong5487

tv1 发表于 2022-11-1 10:18
投资房的交易额， 比如说你以前80 万买， 你找评估师估价， 吹成大熊猫， 你就可以轻松找银行贷款120 万，  ...

为啥可以全部抵税啊？那现在工党新政策下，也要按百分比开始交税了吧，如果五年后政策不废除，所有租金都要开始缴税，利率持续百分之5-6，持续3-5年，这种贷款多的也挺头疼

Regards

variable 发表于 2022-11-1 10:53
你这个说法，要tv1所说的玩法配合，而且你说的refinance的玩法，我之前也想这样玩过，就是使劲把自住房的 ...

我比较保守，老实守规矩，tvl 说的那些玩儿法我玩儿不来，不过换得现在还能踏实睡觉觉得也不错。

variable

zhong5487 发表于 2022-11-1 11:02
为啥可以全部抵税啊？那现在工党新政策下，也要按百分比开始交税了吧，如果五年后政策不废除，所有租金都 ...

他是说以前怎么把自住贷款挪到投资房的贷款上面去，从而把本来自住贷款的利息通过投资房贷款利息抵税。所以工党才出这个政策不让投资房贷款利息抵税。

无色咖啡

tv1 发表于 2022-11-1 10:18
投资房的交易额， 比如说你以前80 万买， 你找评估师估价， 吹成大熊猫， 你就可以轻松找银行贷款120 万，  ...

还有就是很多投资人和开发商去财务公司贷款，财务公司是没有所谓的压力测试的，如果当时收入条件够了，基本就贷了。当然，利息也高很多。
之前很多人集资买地，建房，然后像财务公司2次贷款。不管中国人，印度人也这样玩。目前，遇上涨息周期，这些人要Hold的住从这几年才有可能盈利。如果历史重演，2025年是应该是下个周期元年。

Regards

variable 发表于 2022-11-1 11:07
他是说以前怎么把自住贷款挪到投资房的贷款上面去，从而把本来自住贷款的利息通过投资房贷款利息抵税。所 ...

把自住房贷款挪投资房没毛病，只要在交易价格就可以，把投资房revalue大比例增加贷款就很灰色了。

variable

Regards 发表于 2022-11-1 11:05
我比较保守，老实守规矩，tvl 说的那些玩儿法我玩儿不来，不过换得现在还能踏实睡觉觉得也不错。 ...

我不是会计，但是我想问问，就算你把原来价值40万的房子通过从新估值到60万，那通过投资房topup的20万是对应投资房这个生意entity来做的，那这20万你花到(还到)自住房的贷款，是不是有点违背accounting和税法？

做个比如，不知道合不合适，可能投资房和公司不同吧? 你公司做了一个商业贷款100万，用来还你自己的私人债务，这不犯法吗? 这100万不是应该花到公司上面去吗?

zhong5487

无色咖啡 发表于 2022-11-1 11:11
还有就是很多投资人和开发商去财务公司贷款，财务公司是没有所谓的压力测试的，如果当时收入条件够了，基 ...

别的盘不清楚，但是我咋感觉西区南区北岸中区的差区大地破房21年10月的行情哪怕10年都回不去了

vitaminb12

大家讨论的，基本都是方式方法问题，没有从宏观经济方面考虑。无论是工党还是国家党，政策的制定，都必须跟随世界经济的走势。表面上似乎是针对房东房客，实质是必须跟随大环境。英国女犟人特立独行，45天就夭折。新西兰更是如此。如此微小的经济体，只能在夹缝中求生存，怎么可能根据党派的理念制定政策。看似你争我夺，其实目标是一致的。无论是批判或赞扬哪个党，不管喜不喜欢，国家政策，都要按即时大环境和未来大环境制定。左派可以制定右派政策，右派也可以制定左派政策，要视大环境而定。什么会不会搞经济，都是无稽之谈。一些小的方面，两党之间有不同。体现民主嘛。工党偏左，国家党偏右，影响部分人的利益。而这种利益的影响很小，只对部分人的生活有一点点影响。所有大政策，无论哪个党执政，都必须那么制定。所以大家看到的以往，都是炒房党。新西兰不可能出现别出心裁的政策，没有那个能力和实力。