这几年的买房经历-自住房，投资房，学区房-更新学区房！

Deardevil

blockhouse bay那边的房价已经很高了发展真的太快。
另外LZ说有一套零首付的，我对于这行不怎么了解，零首付是不是之前top up过很多，或者房贷已经还完，可以用之前的房产按一定比例再贷出？相当于付首付？希望能简单指导一下

wbtc1983

Deardevil 发表于 2015-11-6 07:39
blockhouse bay那边的房价已经很高了发展真的太快。
另外LZ说有一套零首付的，我对于这行不怎么了解， ...

简单的来说是自住房付了首付，等一段时间房子增值后，银行可以让你把增值的部分贷款出来，然后拿这笔钱再去买投资房，再用租金还房贷。

Deardevil

打个比方也许会更明了一点。
比如我去年买了一套50万的自住，首付了20万。
今年银行判定房屋增值到60万，虽然一年房贷没有还多少，但是可以再贷出10万（增值部分），用于下一套的首付？

Neverland0802

哈哈，我认真得看完了全文，有很多值得学习的地方。我猜到你是谁了{:8_486:}

wbtc1983

Deardevil 发表于 2015-11-6 08:34
打个比方也许会更明了一点。
比如我去年买了一套50万的自住，首付了20万。
今年银行判定房屋增值到60万，虽 ...

方法是对的，但是10万可能只能用于下一套首付的一部分了！！！

wbtc1983

Neverland0802 发表于 2015-11-6 09:26
哈哈，我认真得看完了全文，有很多值得学习的地方。我猜到你是谁了 ...

哈哈，我还猜不到你是谁啊

wbtc1983

chatlee 发表于 2015-11-6 09:35
为什么不是Tamaki地区？中央政府投入十多亿在那里进行公房改造，将公房比例由原来的超过百分之60降到只有 ...

首先这只是我个人的看法，比较片面。可能跟职业有关，小到房子改建大到城区改造，我比较偏爱新旧结合，即保留了旧的风味，又加入新的特色。

Tamaki那块不是太熟，我想政府投入那么多钱，肯定是有他们的意图，个人感觉他们是想直接做成新区，我们公司之前参与了跟政府讨论公房改造项目，我们想做得有点建筑特色一些，他们想成片发展成连排房，或者是独立的小三-四房，而且房子的外观千篇一律，所以最后也不了了之了。

你说的空气，噪音等问题我可以理解，但是受影响的可能就是临近的街区，我觉得适合生活和居住的最大一个条件是“方便”， 比如说购物方便，交通方便，邻居之间沟通方便，等等。再举个例子，为什么我喜欢new lynn，因为实在是太方便了，比如公共交通，购物，看病，吃饭，修车，加油，买各种建材，家具，厨具，卫浴，等等，基本上平时生活能需要的地方，在15分钟之内都可以到达。

Deardevil

wbtc1983 发表于 2015-11-6 10:44
方法是对的，但是10万可能只能用于下一套首付的一部分了！！！

下一套住房的首付是30%吧？是按照这个计算还是因为增值的钱不能用于首付的全部呢？问题比较多，麻烦你了

wbtc1983

Deardevil 发表于 2015-11-6 10:45
下一套住房的首付是30%吧？是按照这个计算还是因为增值的钱不能用于首付的全部呢？问题比较多，麻烦你了 ...

谈不上麻烦，对现在的政策我主要是怕给你错误的建议和信息，具体怎么操作可以问问银行，broker，会计他们对新的政策了解的比较清楚，一定会给你满意的答复。

wbtc1983

chatlee 发表于 2015-11-6 12:26
确实如你所说，目前新开发出来的一小片基本上是把原来的旧房全部清除，全建成新的联排或小地三四房，要建 ...

wow, 8000套，按照现在的审批速度和建造速度，不知道要等多久，估计建好了就直接被消化了， 那时候高速要更堵了吧。

love_3_month

Deardevil 发表于 2015-11-6 11:45
下一套住房的首付是30%吧？是按照这个计算还是因为增值的钱不能用于首付的全部呢？问题比较多，麻烦你了 ...

你的房子增值了，就可以多贷款。

贷款出来，可以做首付，去买投资房，但至少要达到30%。比如如果贷出了12万，就可以买40万的。

但是，同时银行还会根据你的收入 + 租金估算 - 生活费 估算，来评估你是否可以贷 12万 + 28 万。比如如果只能贷12+20万，那你还需要8万额外的首付。

wbtc1983

love_3_month 发表于 2015-11-6 12:57
你的房子增值了，就可以多贷款。

贷款出来，可以做首付，去买投资房，但至少要达到30%。比如如果贷出了1 ...

Deardevil

love_3_month 发表于 2015-11-6 13:57
你的房子增值了，就可以多贷款。

贷款出来，可以做首付，去买投资房，但至少要达到30%。比如如果贷出了1 ...

很详细，谢谢~

angelalo

very nice ...kkk....

wingzero

楼主写的真好，全部看完了，赞一个

adang

楼主写的很好，特别是最后感言，不过我觉得看着孩子们一天天长大，还是觉得值得了。

wbtc1983

adang 发表于 2015-11-8 19:31
楼主写的很好，特别是最后感言，不过我觉得看着孩子们一天天长大，还是觉得值得了。 ...

呵呵，非常赞同，另外加一句"养儿方知父母难“

wbtc1983

wingzero 发表于 2015-11-8 11:55
楼主写的真好，全部看完了，赞一个

多谢鼓励，再接再厉！

小肥猪猪

好帖子，谢谢分享

withmysnow

new lynn 现在也不便宜了

wbtc1983

小肥猪猪 发表于 2015-11-10 09:55
好帖子，谢谢分享

wbtc1983

withmysnow 发表于 2015-11-10 10:03
new lynn 现在也不便宜了

确实不便宜了，我是看着new lynn 涨起来的，也许今年的高点，就是明年的低点。

linhao

想跟楼主探讨一下，我也有几个投资房，我是这样考虑的，与其买了投资房过个几年再卖，赚点钱，完了再买投资房，干嘛不就一直长期持有，比如说60万买的投资房，卖了赚了10万，到你在买的时候房价也会涨到70万以上了，你投入的也多了，可是房租却没有很大变化，请问楼主这种情况你还会在继续买投资房吗？谢谢

wbtc1983

linhao 发表于 2015-11-27 21:30
想跟楼主探讨一下，我也有几个投资房，我是这样考虑的，与其买了投资房过个几年再卖，赚点钱，完了再买投资 ...

你的这个问题其实也困扰了我很久，后来才慢慢想通了， 我试着分几步来回答，首先我买投资房会分为长期持有和短期炒作，所谓长期持有基本上是买了以后至少hold 3年以上，短期炒作分为旧房翻新，分割，推倒做新房，这个周期一般都是2年以内完成。

但是这个长期和短期是可以相互转换的，我之前的投资房一直想长期持有，但是后来要买学区房，没有equity，没有钱，没有办法，只能卖投资房，虽然我可能再也买不到当初的价格，但是我升级了我自己的住房，如果哪天我卖了自住房，投资回报率也许会更高，这个怎么衡量和取舍完全取决于你自己的实际情况。

再比如说现在unitary plan 要出来了，你会知道一些以前不能分割的房子现在可以了，以后可以分割的房子现在可以做高密度，这些信息你一旦知道了后，你会慢慢淘汰一些回报率不高或者价值不明显的房子，来买一些价值更高的房子，买卖投资房也是一个大浪淘沙的过程，毕竟投资的眼光不是每次都那么好，把不好的慢慢过滤掉，留下最好的。

之前看了些报道，说一些房子几十年翻了几十翻，这真的是让读者看着比较振奋人心，但是仔细想想，如果你不卖，多少钱都跟你没有关系。只有现金拿到手上才是王道。

我的投资最终目的不是看买了多少投资房，而是看自己和家人的生活品质有没有提高，如果是因为买了太多房子，还贷越来越多，最后不得不省吃俭用，一年过得不如一年，那还真不如不买。

人是一个在经历和实践当中慢慢完善的高级动物，你的想法也会随着时间的推移慢慢变化，你的起点已经不错了，花点时间review一下你的投资房和今后的投资计划，希望你越来越好！

不知道我的回答是否解开你的疑问

开心地毯清洁

写的太好了

angelpig

楼主写的太好了 发现你的帖晚了些 我们没经验 稀里糊涂的买

wbtc1983

angelpig 发表于 2015-12-16 02:27
楼主写的太好了 发现你的帖晚了些 我们没经验 稀里糊涂的买

过奖了，不管怎么稀里糊涂的买现在也都挣到钱了吧 趁着假期可以有时间总结一下之前的不足，以后买房肯定会越来越有经验