<<== 阿海房地产问答==>>

proinv

阿海 发表于 2012-11-26 08:59
房地产投资水不浅的，不是那么容易学全的，所以我不介意分享

而且回答问题也是一个自我提高的 ...

是啊,开始以为买个房子收租不是很简单的事吗?就象买股票那样. 股市上的规律是10个人里面1赚2平7亏.
房市可能稍微好点.

请教一下阿海, 房子租出去了后一般多久去检查一次? 查些什么?怎么跟房客说呢?

阿海

proinv 发表于 2012-11-26 10:04
是啊,开始以为买个房子收租不是很简单的事吗?就象买股票那样. 股市上的规律是10个人里面1赚2平7亏.
房市 ...

建议你每3个月检查一次，不然自己就懒了。

一般我是租客搬进去后第1周检查一次，没问题后过1个月检查第2次，再没问题了就每3个月一次。

检查房子干净不干净啊，花园草有没有剪，洗手间厨房有没有漏水和干净不干净等等。

期间问房客有没有遇到什么问题等。

一般我是提前最少48小时text通知房客我要去做inspection的（法律规定48小时notice）。 晚上7点前去。（法律规定不能7点后去检查）

法律没有规定检查时房客必须在场，我做检查每次房客都在场的。

proinv

阿海 发表于 2012-11-26 11:40
建议你每3个月检查一次，不然自己就懒了。

一般我是租客搬进去后第1周检查一次，没问题后过1个月检查第 ...

谢谢阿海,你查出过什么问题吗?

阿海

proinv 发表于 2012-11-26 12:44
谢谢阿海,你查出过什么问题吗?

有啊，西区那房子租给一个女孩和一个男孩，kiwi，两个都工作，20出头。

检查就发现不大干净，然后3个月里两次party （不算多），虽然没音乐，但被邻居投诉了。

当时就是没有去她们家看过，所以如果看过他们家是怎的就不会租给她们的。（其他工作和landlord reference都做了都没问题）

我就用邻居投诉理由告诉女的了，然后跟她说如果再来一次投诉我可要去tenancy tribunal告他们terminate tenancy，这样会有不良记录。 女生怕了就提出提早搬走了（和约3月到期）。

她们上周搬走了新租客欧洲人做IT的（老婆和2孩子一月来新西兰居住）搬进去了。

其他就是些oven问题。

一支烟的时间

某些没意义的贴大家就别回了吧，别水了阿海的帖子

阿海

一支烟的时间 发表于 2012-11-26 21:18
某些没意义的贴大家就别回了吧，别水了阿海的帖子

+1

迷路大王

跟井底之蛙较劲，是我错了~不好意思阿海~

蜘蛛2012

Annie911 发表于 2012-11-22 09:49
这样的房如果利息一涨,怎么HOLD呢? -- 利息不会无缘无故涨的，利息涨，肯定是因为房价物价租金高涨，经 ...

我想中国人的投资概念和洋人不近相同。不是那么简单的。建议根据自己的情况，找专业的会计师问一下你的finance怎么做才最好。因为每个人处境不同。有的是避税，有的是短线。看看市场上有多少中国人在忙？到头来，剩下的是什么人？做好自己的准备再动手不迟。

蜘蛛2012

小样儿~ 发表于 2012-11-22 23:51
海哥~帮助分析下 北岸在HILLCREST刚买一套  准备在BIRKENHEAD 或者 CHATSWOOD附近再买个投资的 觉得咋样？
...

断线？你认为hillcrest还会涨吗？投资不要把鸡蛋放在一个篮子里。
多加一句，市场变化有它的规律，多看看书，多上网了解一下，包括新闻还有政府的规划，这样会避免你的风险投资过高。

阿海

zhang2671 发表于 2012-11-26 23:06
这个房子是NZ TRANSPORT 的房子，以前因为修高速收购了，现在不需要了就卖出来， HENDON AVE 前面一段有十 ...

如果不能分割怎么也50万吧，怎么也是全副地吧。

北面街很多几个月前就卖60-70万不止了，都是3房旧房100多平方吧。

qingyang

阿海，想请教你一下关于投资房的一些问题，我是新手，买了个投资房，shower有漏水，building inspector说那个漏水不是修可以修好的，所以也没有让业主修了，我后面还有几个替补合同。想自己到时候换一个新的shower box，请问这个费用能算在维修费用里面抵消收入吗？还有厨房和浴室的地砖也裂了好几块，当时贴地砖下面就没有做防水，如果将地砖换成地板革这个费用能算在费用里吗？其中一套卫浴里的一块地砖翘起来了，房客用封箱带封起来，怕小孩脚划伤。如果说replacement费用能抵收入的话，我是不是需要保存一份书面的屋检报告，某天ird找我了，我可以给他们看呢？


还想问问你如何看待单亲妈妈带几个小孩的房客，房客挺干净的，住了一年半了，如果是你会keep 她吗？她现在支付的房租比市场价要低几十块吧。其实也不想给她涨太多房租，因为觉得不容易。

阿海

qingyang 发表于 2012-11-27 11:25
阿海，想请教你一下关于投资房的一些问题，我是新手，买了个投资房，shower有漏水，building inspector说那 ...

严格来说，房子买的时候你已经知道这些问题了，所以买了后维修不算是repair，是capital improvement，自然不能claim成expense.

如果这种情况下出租6个月以上后再修就可以说是repair & maintenance。



租客方面，只要租客定时给租金market rent，干净整洁，尊敬邻居，就可以留着。

涨租金吧，低几十块太对不起自己了。

qingyang

阿海 发表于 2012-11-27 11:41
严格来说，房子买的时候你已经知道这些问题了，所以买了后维修不算是repair，是capital improvement，自然 ...

多谢了，一下子帮我解除了疑虑。还想问一下，比如说半年以后换shower,是不是要在有房客的情况下换呢？

阿海

qingyang 发表于 2012-11-27 11:56
多谢了，一下子帮我解除了疑虑。还想问一下，比如说半年以后换shower,是不是要在有房客的情况下换呢？

对，有房客情况下换，所以会有点挑战性。

1）要跟房客说好了有可能当天不能洗澡，需要房客去朋友家洗1天。这样万一水工不能当天换，房客已有心里准备
2）确保水工能当天换当天把新的装好。拆了旧的很可能会发现下面是湿的腐烂的需要换木头等，所以1）很重要。

qingyang

阿海 发表于 2012-11-27 12:08
对，有房客情况下换，所以会有点挑战性。

1）要跟房客说好了有可能当天不能洗澡，需要房客去朋友家洗 ...

谢谢你的建议，可能一天搞不定吧。所以感觉还是要和房客搞好关系呀。

proinv

qingyang 发表于 2012-11-27 11:23
谢谢你的建议，可能一天搞不定吧。所以感觉还是要和房客搞好关系呀。

跟房客的关系不能搞的太好, IT IS A BUSINESS. 不知道对不对,书上看来的,还没实践.

阿海

proinv 发表于 2012-11-27 12:26
跟房客的关系不能搞的太好, IT IS A BUSINESS. 不知道对不对,书上看来的,还没实践.

他就是关系太好了（可能是他自己认为），所以才不愿意升租金。。。

qingyang

还有个问题，想问购买投资房的律师费，property file和building report fee是tax deductable吗？以下是我在ird网站上找到的关于哪些是可以用来抵税的

What you can claim
The following expenses can be deducted from your rental income:

•rates and insurance
•interest paid on money borrowed to finance your property
•agents fees and commission relating to the rental of the property
•repairs and maintenance (except if they substantially improve the property)
•motor vehicle and travel expenses
•legal fees for arranging the mortgage or finance to buy the property
•from the 2010 income year and beyond:
◦ legal fees for buying and selling a property can be deducted. This is provided your total legal expenses for the income year, including the fees associated with buying and selling a property, are equal to or less than $10,000.  ◦before the 2010 income year legal fees for buying and selling a property are not deductible
•mortgage repayment insurance
•accounting fees for the preparation of accounts
•depreciation on the building prior to the 2011-2012 income year.
If you are a residential rental dealer or speculator as well as the above expenses you can also claim the cost of the property in the year you sell it.

阿海

qingyang 发表于 2012-11-27 12:28
还有个问题，想问购买投资房的律师费，property file和building report fee是tax deductable吗？以下是我在 ...

property file, building report, 律师费都可以claim的应该。

qingyang

proinv 发表于 2012-11-27 12:26
跟房客的关系不能搞的太好, IT IS A BUSINESS. 不知道对不对,书上看来的,还没实践.

也许要保持距离比较好吧，哈哈。因为我没有经验，但我想大家都从别人的角度考虑一下，或者换位思考会比较合适。

阿海

qingyang 发表于 2012-11-27 12:33
也许要保持距离比较好吧，哈哈。因为我没有经验，但我想大家都从别人的角度考虑一下，或者换位思考会比较 ...

单亲妈妈带几个小孩的房客，房客挺干净的，住了一年半了。

加租60 day notice，如果愿意就继续呆着，不愿意就让她们1月初搬走，把该维修的维修了，然后再租出去。

Hondan

qingyang 发表于 2012-11-27 12:28
还有个问题，想问购买投资房的律师费，property file和building report fee是tax deductable吗？以下是我在 ...

property file和building report fee are preliminary expenses which are non-tax deductible.

The reason is these preliminary expenses are neither incurred in carrying on a business or in deriving assessable income.

Reference: Income Tax Act 2007, section DA 1.

风前舞

Hondan 发表于 2012-11-27 13:12
property file和building report fee are preliminary expenses which are non-tax deductible.

The r ...

+1    Agree

阿海

Hondan 发表于 2012-11-27 13:12
property file和building report fee are preliminary expenses which are non-tax deductible.

The r ...

恩，谢谢补充。

bondbunny

阿海 发表于 2012-11-26 08:13
这个房子2室但是在全副地上，有可能能分割，可能55万到60万吧？

那个地方都能卖在55万到60万拉？那可是有名的一条街啊。看来最近房价涨得的确厉害啊。

阿海

bondbunny 发表于 2012-11-27 13:27
那个地方都能卖在55万到60万拉？那可是有名的一条街啊。看来最近房价涨得的确厉害啊。

恩，是满有名的吧，HNZ超多。

旁边街都卖70+了，这条街50多万不奇怪吧？