问问,同学们一般会打算在什么时候抛手上的房子?

Hondan

nanjifeng 发表于 2015-5-3 18:51
嗯，难道我记错了还是政策改了，一直认为避税是合法的，但是不太道德。逃税才是违法的。敢问你practice过 ...

我会耐心的告诉客人，在新西兰，避税是违法的。既然是违法的，那么一旦被IRD抓到，将面临什么样的后果。我会把这一切都详细的解释给客人。客人听了之后，如果他们依然我行我素，那么我只能不接这样的客人。反之，则还是可以接的。

一曰方茗

大家只是看到你用大号把自己买卖房产的过程和intention写得这么清楚提醒你小心, 都是好意. 下面是ird网站上关于这方面的信息, 你如果感兴趣可以看一下. 不过这个贴我还是建议你删了吧. Bill english宣布在2015年budget里要增加给ird在严格执行这个政策上的投入, 所以还是小心点好.

http://www.ird.govt.nz/property/ ... h-investment/#facts

0222999999

Hondan 发表于 2015-5-3 18:56
我会耐心的告诉客人，在新西兰，避税是违法的。既然是违法的，那么一旦被IRD抓到，将面临什么样的后果。 ...

我也想听听不同的意见，我辛辛苦苦把整个故事都给描述了，您能否给点儿专业的建议。

如果我是你的客户，你会建议我怎么做？如果报税，如何报？

gwu

0222999999 发表于 2015-5-3 19:05
我也想听听不同的意见，我辛辛苦苦把整个故事都给描述了，您能否给点儿专业的建议。

如果我是你的客户， ...

你应该换个会计。找一个专门做房产的tax expert. 叫他免费做个评估。如果他能给你好建议就换。没事的。最多做个 tax voluntary disclosure.

cliang

Trust 所卖房产如100 万，15%GST,增值部分减费用，利息等交28%。

0222999999

cliang 发表于 2015-5-3 19:16
Trust 所卖房产如100 万，15%GST,增值部分减费用，利息等交28%。

GST 该交的早交了。有租客的无GST, 无租客的收GST再上缴。
可这个增值怎么算？本来就是无成本的受赠。怎么评估这个增值呢？

举个例子，一个人继承了很多套爷爷奶娘的遗产房，他卖了，要交增值税？他爷爷奶奶可能是几千的时候买的。这个税该怎么交啊？

0222999999

gwu 发表于 2015-5-3 19:15
你应该换个会计。找一个专门做房产的tax expert. 叫他免费做个评估。如果他能给你好建议就换。没事的。最 ...

我现在不就是正在等大神们给评估吗？
我的那点儿交易量，真的不值得专门找个做房产的tax expert。

IRD上的那些解释我倒都也看过。

我说了，我的做法是买卖买（不是买卖买卖），卖的目的是买。

一步到位买到自己适合的肯定不可能，最可行的做法，就是先买便宜的，然后不断卖，加钱，买。起码按照我对IRD解释的理解，我不觉得这种做法是炒房，起码我从来没有从房产中抽取任何利润出来，更没有以谋取利润为卖房目的。

比如这次我把一个物业卖了，目的就是为了要开新的店，需要买一个更好的物业。要买新物业，没钱怎么办？只有卖物业筹钱。

Hondan

0222999999 发表于 2015-5-3 16:25
看来同学们还是对我很关心的。我说了，我背后的故事你们不清楚，所以所做的判断就不一定准确了。好吧，我 ...

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

0222999999

Hondan 发表于 2015-5-3 19:34
你当然要交税，所有你出售的物业全部要交税！

因为：

您就这样对自己的客户？专挑对客户不利的话听？这样不敬业啊。怎么都觉得你是在赌气说话，为了挑刺而挑刺，而非诚信给你的客户建议啊？




这样，如果你是IRD, 我这么解释一下你看看能否解释的通。

-- 是买卖买，不是买卖买卖。一个是为了升级物业，一个是为了赚钱。

-- 升值，不是为了利润，而是为了升级物业。事实也证明如此，卖了以后，加钱买了更贵的商业物业。并搬了过去。
1）低价买房产，是人之常情。不能说明目的；2）为了好卖是为了将来的升级，不是为了利润；3）在卖物业的时候想方设法升级自己的物业以求卖个好价钱是人人都会做的事情。

-- 分享信息没有问题吧？大家都在讨论什么升值潜力、分割潜力什么的。没有问题吧？

-- 应该分割加建，不见得我就这么做了。对吗？


假设你是我的会计，也假设我交税。应该交多少？以哪个价格为基准？是我个人交？（房子我买的）还是Trust交？（Trust决定卖的。Trust的管理人有好几个呢。）


但也是，也是自己实诚，说了些私隐的事情。你与人交心，人家跟你上岗上线抓你小辫。。。 伤心啊，现实版毕福剑。。。
有关私隐的都删了吧 ~~

Hondan

0222999999 发表于 2015-5-3 19:52
您就这样对自己的客户？专挑对客户不利的话听？这样不敬业啊。怎么都觉得你是在赌气说话，为了挑刺而挑刺 ...

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

cliang

有没有租客和GST没关系，看来你是完全不懂，你的Trust 卖了这么多物业，是商业行为，就要按所得交所得税（Income tax) 和GST增值税，房租是房租收入交的税，租金也有GST，你可能只交了租金的GST？成本就是你的原始投资，你算成赠与，这个要看是不是真正意义的增与，像你说的卖了小的买大的，控制人是你，怎么是赠与呢，赠与是与你无关了。

0222999999

cliang 发表于 2015-5-3 20:11
有没有租客和GST没关系，看来你是完全不懂，你的Trust 卖了这么多物业，是商业行为，就要按所得交所得税（I ...

如果有租客，属于ongoing business，0%GST.
如果没有租客，买的付GST, 卖的代收，然后交GST，买家可以选择claim GST或不claim。
应该是这么回事。

赠与是否真实的，就不辩论了，浪费口舌没有意思。

0222999999

Hondan 发表于 2015-5-3 20:11
1. 你在49楼说：“我一直的做法是，买，卖，买。”
-- 是买卖买，不是买卖买卖。一个是为了升级物业，一个 ...

明显不是来好好聊天的 ~~~~ 不聊了~~~~

让我想到了以前的一个真实故事。一朋友请父母来，给办旅游签证。这朋友也是实诚，申请的理由是帮忙带孙子。结果被拒了，拒的理由是帮忙带孩子，应该申请工作签证。
后来又申请，这回申请的理由是过来看孙子。结果批了。
来了以后，还是带孙子。。。 呵呵。。。

希望这里还能是个可以好好说话的地方。

一个专业的会计，抓住一个网友两句论坛上的戏言，断章取义，喋喋不休，想将对方置之死地而后快，什么心态？

Hondan

0222999999 发表于 2015-5-3 20:23
明显不是来好好聊天的 ~~~~ 不聊了~~~~

瞧瞧你这种人，不是你说“如果你是IRD, 我这么解释一下你看看能否解释的通。“

那么我就站在 IRD 的角度，来评判你的解释。

事实上也真的如此，根据我与IRD十多年打交道的经验来看，他们就是站在对他们有利的角度，来对所有的case进行判断的。而这里的Court, 也明显偏向IRD， 如果有纳税人对IRD的判决不服，将IRD告上法庭，97% 的case是IRD赢。

love_3_month

还是听不进去啊，都说的那么清楚了

大家发言的都是就事论事，挺有理有据的。lz的财会思路和别人不大一样，gst我真没看懂。。。。。

cliang

0222999999 发表于 2015-5-3 20:21
如果有租客，属于ongoing business，0%GST.
如果没有租客，买的付GST, 卖的代收，然后交GST，买家可以选 ...

0%GST是指你以卖价+GST型式卖掉，所以把GST转给买家了，但买家必须是有GST账号的商业用户不是个人。和有没有租客没关系。
至于赠与的问题，如果以这个方式就避税了，税务局关门算了。

love_3_month

至于赠与，如果真实的，是和遗产一样，那当然不属于买卖

但如果是，我买了一个房子，你也买了一个房子，升值了，今天我的赠与给你，明天你的赠与给我，大家再各自卖掉，就可以不用缴税了，天衣无缝的避税啊。。。。你可以问问ird的看法。。。

0222999999

Hondan 发表于 2015-5-3 20:31
瞧瞧你这种人，不是你说“如果你是IRD, 我这么解释一下你看看能否解释的通。“

那么我就站在 IRD 的角度 ...

IRD的角度应该是公平公正，综合看所有的证据，而非断章取义。所以我不怕跟IRD解释。

说我卖是为了利润，但利润呢？在哪里？我这个帖子一开始就是说，为了房子生活质量下降，如果有利润，怎么会下降呢？

我也说，房子没法炒。高买高卖，炒不起来。

帖子也问，应该什么时候抛。如果我买的时候就想了抛，我还发这个贴问什么？

后来我也说，把房子不断升级，卖20万的，买40万的，卖40万的，买100万的。都是为了能有更好更多的自拥有店面。然后别的投资者们还批评，说这样赚不到钱，应该持有才转赚钱。如果不是被迫卖，为何不持有？

后来我也说，我这属于零存整取。前半辈子当房奴，可什么时候抛我不知道，要听听网友们的看法。

凭良心讲，抛开偏见与赌气，你真的会认为我买卖房子是为了赚差价？

是赚差价，还是升级自己的商业物业，你平心静气地想，你会取信哪个？过去10年，我房屋交易额，最多最多也就几百万，可我生意额，十几倍几十倍都有了。是房子对我重要还是生意？ 我会为了生意卖房子，还是为了房子升值而搬公司？

就说43万卖了65万的那个12 Gore Street吧。我在那个地方做生意那么多年，一年为了宣传那个店的广告费就有10-20万。你要发票我可以私信你。如果不是为了店铺扩张，卖/搬值得吗？

再对照我生意上过往10多年交的税，我有必要在这个方面撒谎吗？

是的，我是想方法把商铺升值，选择在没有什么升值空间的时候再抛，但这是人之常情。如果打算搬了，打算卖了，任何人都会选择最佳的时间，最高的价格出售，是这个道理吗？

还有，我真的没有干过改建、分割的事情。实名发帖，不会瞎说。
我所有的房产买卖讲到底，都是为了我的生意服务的。没这个精力和兴趣搞其它的。

0222999999

love_3_month 发表于 2015-5-3 20:38
还是听不进去啊，都说的那么清楚了

大家发言的都是就事论事，挺有理有据的。lz的财会思路和别人不大一样， ...

我也是以事论事。

大家思路都一样，谁都不傻。只是知道的东西不一样而已。你们觉得我不懂会计，我觉得你们不懂我整个交易的前因后果。

0222999999

cliang 发表于 2015-5-3 20:39
0%GST是指你以卖价+GST型式卖掉，所以把GST转给买家了，但买家必须是有GST账号的商业用户不是个人。和有 ...

一辈子就赠与过一次，爷爷奶奶爸爸妈妈一起赠给 Trust，让孩子当受益人。假吗？

0222999999

love_3_month 发表于 2015-5-3 20:42
至于赠与，如果真实的，是和遗产一样，那当然不属于买卖

但如果是，我买了一个房子，你也买了一个房子，升 ...

这就是假的赠与。跟公司交易一样，前面不是有高人说了吗？不要说赠与，就算公司间的买卖，如果是虚假的，也是会被查的。

Hondan

0222999999 发表于 2015-5-3 20:58
IRD的角度应该是公平公正，综合看所有的证据，而非断章取义。所以我不怕跟IRD解释。

说我卖是为了利润， ...

兄弟，我真的觉得你是天真极了。

你真的觉得IRD会如你所想的 “公平公正“吗？

我的经验可以非常坦诚的告诉你：不要去惹 IRD，惹上了你真的会被他们搞死。

cliang

0222999999 发表于 2015-5-3 20:58
IRD的角度应该是公平公正，综合看所有的证据，而非断章取义。所以我不怕跟IRD解释。

说我卖是为了利润， ...

这个商业地产的买卖更属于business income，不是capital gain.

0222999999

Hondan 发表于 2015-5-3 21:11
兄弟，我真的觉得你是天真极了。

你真的觉得IRD会如你所想的 “公平公正“吗？

IRD再怎么不讲理，也不能白的非说成是黑的不是？ 妈的，我们公司还赞助过他们在ASB Showground搞活动呢。

呵呵，IRD 好不好惹我不知道，反正你不好惹。

幸好你不是我会计，这绝对是要把自己客户往死里整的节奏啊。。。

你如果是我会计，不用等IRD收拾我，听你的税务建议就已经可以把我弄关门破产了。

0222999999

cliang 发表于 2015-5-3 21:16
这个商业地产的买卖更属于business income，不是capital gain.

其实我更好奇的是，如果报税，这个赠与的物业该怎么计算成本？ 尤其，这个赠与还是非常真实的。

Hondan

0222999999 发表于 2015-5-3 21:20
IRD再怎么不讲理，也不能白的非说成是黑的不是？ 妈的，我们公司还赞助过他们在ASB Showground搞活动呢。
...

真是不识好人心，你连是与非都搞不清楚，我还跟你扯什么。O啦。

0222999999

Hondan 发表于 2015-5-3 21:26
真是不识好人心，你连是与非都搞不清楚，我还跟你扯什么。我O啦。

开玩笑还当真了 ~~

还是那个旅游签证和工作签证例子。

爷爷奶奶要来帮忙照顾孙子，如果说来“带”孙子，就是工作签证；如果说“看”孙子，就是旅游签证。

如果你是移民中介，你会让你的客户申请旅游签证还是工作签证？

从你上面的风格，你会让你的客户申请工作签证，因为你是一个严谨的中介。
但，一个好中介，应该让你的客户以“看”孙子的理由，申请旅游签证。

所以我说不用等移民局调查，那个坚持自己客户应该申请工作签证中介就已经把自己的客户带沟里了。呵呵。

---- 明白你是跟我推演呢，是一种嬉闹，我也是，都别当真。

主观目的这东西，最不靠谱了。还记得当年办留学，所有人都要证明自己没有移民倾向，写信中还要说明，学成之后会回国。其实，来了全部都申请PR了。IRD这个条例也是很有意思，为了利润而买就是投机 ---- 你知道别人为什么买啊？ 回头还要安个测谎仪吗？

palado

Hondan 发表于 2015-5-3 21:26
真是不识好人心，你连是与非都搞不清楚，我还跟你扯什么。O啦。

楼上的确实是在给楼主建议，ird不是慈善机构，和你的公司一样，是个business。ird的天职是collect tax，而不是什么公平公正。

Hondan

0222999999 发表于 2015-5-3 21:36
开玩笑还当真了 ~~

还是那个旅游签证和工作签证例子。

所以这个世界就是堕落。

我确实是你这个例子中的严谨的中介。但我并不认为我不是一个好中介， 如果我接这个Case， 就说明我可以用我严谨的方法，让客户得到签证。否则我就不接这个Case。

宁可失掉客户，也绝对不做不诚实的事情！

cliang

0222999999 发表于 2015-5-3 21:24
其实我更好奇的是，如果报税，这个赠与的物业该怎么计算成本？ 尤其，这个赠与还是非常真实的。 ...

如果是商业物业赠与Trust，Trust 再卖，卖的钱应留在Trust 里面，还要看Trust 的规定与性质，你这样搞是没被发现，不等于合理避税，人家的税法搞了几百年，能让来了几年的中国人钻了空子。只是中国人不懂里面的厉害罢了。