再说为什么明年房市败局已定

蓝魔之泪

数据有用吗？然并卵。。。。如果看这些所谓的历史数据，凡事都有的统计出来的话，那些数据学家，统计学家不个个都早发了？赌场那些玩百家乐天天在那画什么路什么路的那些赌鬼还用输的连内裤都没了吗？参考的这些数据，只不过是历史，都是过去式了。。就放眼看看最实际的几样东西就知道到底会不会崩盘了。。说句你LZ你爱听的话，，楼市下个星期就崩盘了，起码暴跌一半以上，真的。。你慢慢等着吧。。准备那个时候抄底入市！

可爱的小猪猪

蓝山小野猫商铺 发表于 2015-10-5 15:23
顶 做包租婆好过摞政府份退休金啦。。。

好似你感 成个南区你玩晒啦。。。

   我都想，，，，，可惜贷不出钱了！！！！！

ericqq

蓝山小野猫商铺 发表于 2015-10-5 13:30
错。。。

我入手好多年了。。。

如果你打算近期入手，应该是看后续会涨，如果你觉得往后房价会跌就不买房啦。

4InLove

小卖部 发表于 2015-10-5 16:42
我只是说了两个事实：

1。 我的两个房子11年的CV都比07年的低

就事论事，你的房子在什么位置阿？怎么会跌呀？

love_3_month

11年确实有房子比08年的CV低。奥克兰好像总体持平，有的低了些，有的高了些，变化不大。

找到一篇文章，稍微提到：
http://www.nzherald.co.nz/proper ... p;objectid=10732196

Some of the blue-chip suburbs are relatively subdued, like St Heliers (up an average of 3.1 per cent against CV over the year) and Mission Bay (up 4.2 per cent).

At the bottom of the performance list on this measure is Pt England (with selling prices against CV down 4.9 per cent over the last year) and Otahuhu (a drop of 4.5 per cent).

On the Shore, where the last CVs were set three months before Auckland on a sliding market, no area is showing anything like the gains of some of the central city suburbs and several have slipped below CV.


Suburbs such as Somerville (up 11 per cent against the 2008 CV over the year), Mellons Bay (up 10.9 per cent), Highland Park (up 8.6 per cent), Howick (up 8.5 per cent), Botany Downs (up 8.4 per cent) and Half Moon Bay (up 5.9 per cent) are going well.

But areas like Manurewa, Manurewa East, Papatoetoe and Otara are all deep in negative territory, with just the promise of rate cuts to brighten the picture.

可爱的小猪猪

4InLove 发表于 2015-10-5 15:33
先问下，楼主有房子没？有就不说什么了。言论自由嘛。。

没有房喊跌，就有意思啦。就好像个把月前论坛里的 ...

有连接么？？？？？？？？？？？？？？？那么欢乐？

4InLove

可爱的小猪猪 发表于 2015-10-5 16:54
有连接么？？？？？？？？？？？？？？？那么欢乐？

最后自己删了好像。。。。看来你out啦。。。

可爱的小猪猪

4InLove 发表于 2015-10-5 15:55
最后自己删了好像。。。。看来你out啦。。。

因为很久不买房子呀，所以没有来，最近就是看看10月份出了个新政策才来看看，有什么变。

蓝山小野猫商铺

ericqq 发表于 2015-10-5 15:49
如果你打算近期入手，应该是看后续会涨，如果你觉得往后房价会跌就不买房啦。 ...

買房子在我看來 不是會理會究竟是最近會漲還是跌。。。

最重要的還是要看自己的手頭上有的資金 自己看中房子的價格和它的潛在升值潛力是否一致。。。

舉個例子 你看中了一個房子 價格剛好在你承受範圍 但是有人說半年後房價會降 那你是買還是不買？？？

不買 你會認為房東會等你半年並且降價賣麼？？？

還是半年後自己認為還能碰到一間一模一樣的房子並且價格便宜？？？

於我看來抓住現在 量力而行才是最重要的。。。

未來太多不確定因素 所以不予考慮。。。

為什麼說這裡磚家多 是因為這裡磚家說話不用上稅。。。

你因為聽了磚家說忍住不入手 捨棄了自己看中的房子。。。

回頭半年後房價沒跌或者找不回那樣的房子 你覺得磚家負責麼？？？

自己的命運是交在磚家手上還是自己手上？？？！！！

所以在這板塊 我只耍 不會太認真。。。

yyzfk

没文化  房产没跌过 只是经济危机 让交易量下降了 你看现在想经济危机吗

蓝山小野猫商铺

小卖部 发表于 2015-10-5 15:42
我只是说了两个事实：

1。 我的两个房子11年的CV都比07年的低

哈哈。。。

你很少混版面的吧。。。

你14年CV比07年的低？？？

現在如果要你賣你這倆房子 低於CV你賣麼？？？

低於你10年入手價你賣麼？？？

有個買家說超級愛妳家 但是半年後聽說房價會跌。。。

你是等他半年再賣呢？？？

還是你現在降價賣他呢？？？

好好問問自己這些問題。。。

有了答案不就知道房價會漲還是會跌囉。。。

因為你自己也是潛在能影響房市的人。。。

赤嗷日嗯

yyzfk 发表于 2015-10-5 17:25
没文化  房产没跌过 只是经济危机 让交易量下降了 你看现在想经济危机吗

在说别人没文化之前，把你的文凭给大家看看呗。

赤嗷日嗯

蓝山小野猫商铺 发表于 2015-10-5 17:40
哈哈。。。

你很少混版面的吧。。。

野猫，你这是要疯的节奏啊，看来真的踩到你的猫尾巴了，去照个片吧，别再这里乱叫了。

蓝山小野猫商铺

赤嗷日嗯 发表于 2015-10-5 17:30
野猫，你这是要疯的节奏啊，看来真的踩到你的猫尾巴了，去照个片吧，别再这里乱叫了。 ...

又人身攻擊啊。。。

Well 不過啥山啥水出啥民 說的挺準的。。。

繼續看空吧。。。

磚家。。。

蓝山小野猫商铺

赤嗷日嗯 发表于 2015-10-5 17:30
野猫，你这是要疯的节奏啊，看来真的踩到你的猫尾巴了，去照个片吧，别再这里乱叫了。 ...

又人身攻擊啊。。。

Well 不過啥山啥水出啥民 說的挺準的。。。

繼續看空吧。。。

磚家。。。

蓝山小野猫商铺

赤嗷日嗯 发表于 2015-10-5 17:30
野猫，你这是要疯的节奏啊，看来真的踩到你的猫尾巴了，去照个片吧，别再这里乱叫了。 ...

又人身攻擊啊。。。

Well 不過啥山啥水出啥民 說的挺準的。。。

繼續看空吧。。。

磚家。。。

ericqq

蓝山小野猫商铺 发表于 2015-10-5 17:16
買房子在我看來 不是會理會究竟是最近會漲還是跌。。。

最重要的還是要看自己的手頭上有的資金 自己看中 ...

我赞同你的说法。

赤嗷日嗯

蓝魔之泪 发表于 2015-10-5 16:48
数据有用吗？然并卵。。。。如果看这些所谓的历史数据，凡事都有的统计出来的话，那些数据学家，统计学家不 ...

赌鬼输了内裤是因为忽略了最重要的数据：十赌九输，所以然并卵。

赤嗷日嗯

蓝山小野猫商铺 发表于 2015-10-5 18:34
又人身攻擊啊。。。

Well 不過啥山啥水出啥民 說的挺準的。。。

偶没有人参公鸡啊，你的帐号不是野猫吗？你不喜欢的话，叫你蓝山还是商铺啊？

adamzhou

蓝山小野猫商铺 发表于 2015-10-5 16:16
買房子在我看來 不是會理會究竟是最近會漲還是跌。。。

最重要的還是要看自己的手頭上有的資金 自己看中 ...

虽然最后得出的结论和小猫的是对立，但是对小猫说的几个观点比较赞同。第一，买房要量力而行！这一点非常重要，要在自己承受的范围之内。怎样算在自己的承受范围之内？能承受6%的利率连续4年或者以上且不考虑出售的问题。潜在意思是什么呢，既算是真的按照lease的那张图，在26个月猛涨之后开始平缓或跌，5年也够消化了，通胀和工资水平也涨起来了，又有力量开始下一轮涨了，在这之前你都能抗得住，那当然可以买，至于是亏是赚，自己为自己负责吧。你算算，你现在每周要亏多少去还房贷，很简单的算术题出来了。能亏得起，任何时候都能买，看中的没买说不定会后悔呢？
第二投资买房不是简单的看capital gain的，是一个很复杂的问题。首先判断现在房市是在高点还是在低点。看未来的升值潜力的话大家都能轻松判断，10年后肯定比现在高，但是现在买房10年后一定不亏吗？让我们来做一个算术题。假设某人现在在东区80万买了套房子，3房400地，这是fb，highland park这边很常见的价格和房型。如果对这个设定有异议请告诉我来修改。然后按照30%首付出了24万，贷款56万。以30年为期看30年后的收益。首先设定30年平均利率6%这个应该不高吧，我都按低的来估算的。那么30年后总付款是1,448,694.这里再加上15万地税（平均每年5000块吧，这应该非常低吧）再加上30年一共维修10万，那么总支出变成了170万。如果不买房按照现在利率长期5年存款是4.1还是多少。就按一个非常低的利率5.6%来算，正常来说存款和贷款差0.2到0.3个百分点。（比如现在10000以上存5年是4.1%贷款4.35%，自己去银行的页面找，如果你数额大可以谈一个相当不错的利息，比如我谈的3个月4.0,5万块当时3个月基准利息3.8）如果会投资债券什么的收入更高，年化8%很轻松的。基金股票风险大的就不讨论了。那么30年后有多少呢，24万如果不买房按5.6%的年利收入是变成24*1.056^30=1230633.654239，就是说拿24万买房存银行收入是这么多。那么房子要卖到170+1230633=2930633以上才能比存银行赚得多，这中间当然有各种其他因素来影响，存银行方面最大的不利因素就是通胀，但有利因素是流动性高随时可以拿出来用，再投资。而房子的不利因素就是不能很快变现，房子的另个不利因素还有各种不可抗拒因素。最后这个房子一定能到293万吗？这个要看通胀了。这个是一个例子，告诉大家房子的价值在于抗通胀而不是取得capital gain，在通胀低而房价高的时候，这是在做死。
第三，怎么判断房子在高位还是在地位，很简单，看收入和房价比（自住房)就是可负担性和租售比（投资房）。一贯以来我都是这样认为：在现在来说如果租金能覆盖5%利率下的房贷的话，而且是全幅地，就可以买。但是奥克兰现在基本找不到这样的，所以奥克兰现在不能买。现在奥克兰的房价不管是从哪一方面，在数据方面，lease的图很形象的以过去两次cycle告诉我们26个月的猛涨之后会是什么，特别这次不是以前的27%而是50%+，那下面接下来的是什么呢，期待中。在政府方面，政府出台的政策已经说明了政府的倾向，虽然不一定有大用但是倾向明显，且不排除如果不起作用实行更严厉的政策。在经济方面，有人看过全部实业不景气除了房市景气的吗，有人看过大部分本国人买不起房而只能靠海外资金买房的吗，无论哪个政府都不会允许这样的经济现象吧。在个人可负担性上面，官方的数据已经是8.67了，这是一个比较恐怖的数据，对比悉尼480万人口（2015年3月数据）房价可负担性是9。按照上面的假设来，一个家庭要负担56万贷款，按现在最低利率4.35%需要每周还款643，加上地税什么的算平均每周700，维修什么就按好运气算，一直都不会坏的算。现在东区的出租收入是多少呢，tradme上低于500一周的3房有10多个listing(只看了fb，highland park2个区，有13个），从400一周到420，450,的都有，那就按稍微高的500一周算吧，每周贴进去200块。也就是说8万年薪的人才能这样亏得起，8万年薪到手5万多，自己生活3万多，亏个1万多，刚好。我们这里的人就想想自己符合不符合8万年薪吧，当年你还得是一个人不交女朋友，有老婆了还有孩子，花销更大了。
最后再说下，以现在的房价买房，风险很大很大。

冬天的风

adamzhou 发表于 2015-10-5 20:00
虽然最后得出的结论和小猫的是对立，但是对小猫说的几个观点比较赞同。第一，买房要量力而行！这一点非常 ...

兄弟，挺你，分析得很有道理。

chandy

adamzhou 发表于 2015-10-5 20:00
虽然最后得出的结论和小猫的是对立，但是对小猫说的几个观点比较赞同。第一，买房要量力而行！这一点非常 ...

yyzfk

赤嗷日嗯 发表于 2015-10-5 18:25
在说别人没文化之前，把你的文凭给大家看看呗。

奥大小本科 你呢

麻皮小蘑菇

adamzhou 发表于 2015-10-5 20:00
虽然最后得出的结论和小猫的是对立，但是对小猫说的几个观点比较赞同。第一，买房要量力而行！这一点非常 ...

说的太好了。

失落的Heart

adamzhou 发表于 2015-10-5 19:00
虽然最后得出的结论和小猫的是对立，但是对小猫说的几个观点比较赞同。第一，买房要量力而行！这一点非常 ...

说的好，帖子里其他的发言都是没什么营养的

love_3_month

adamzhou 发表于 2015-10-5 20:00
虽然最后得出的结论和小猫的是对立，但是对小猫说的几个观点比较赞同。第一，买房要量力而行！这一点非常 ...

你的这个算法。。。似乎房子是黄金投资，这三十年都只有支出，没有收入的吗？。。。假设这套房子，目前能租5-600元，按照通胀3%一年，30年的租金一共是多少？100多万吧？。。。然后你再比较capital gain。。。。

用户名称

自住的话，现在趁着利率低能买还是买吧，定几年后，存些钱还银行，降低还款基数，等利率上涨压力也没那么大了。

love_3_month

adamzhou 发表于 2015-10-5 20:00
虽然最后得出的结论和小猫的是对立，但是对小猫说的几个观点比较赞同。第一，买房要量力而行！这一点非常 ...

另外你的财务计算错误好多，有空我来帮你算算

beansbear

adamzhou 发表于 2015-10-5 20:00
虽然最后得出的结论和小猫的是对立，但是对小猫说的几个观点比较赞同。第一，买房要量力而行！这一点非常 ...

蓝山小野猫商铺

adamzhou 发表于 2015-10-5 19:00
虽然最后得出的结论和小猫的是对立，但是对小猫说的几个观点比较赞同。第一，买房要量力而行！这一点非常 ...

本来呢 我今天特别忙。。。

但是你写的那么仔细 你说我不回复点也不好是吧 大家就以事论事说说吧。。。

首先 你说东区80万买套房子 3房400的地 还跑fb highland park买。。。

那我就不得不说你的投资理念就有问题了。。。

howick 一套5房的 700多 free hold的地 85万 刚成交。。。

至少680-1000的租金。。。

就看自己怎么租了。。。

如果想省事 想少点烦恼 那么就整租。。。

想要回报率高 那么就分租。。。

所以资金回报率在房子价格已定的情况下 是可以自己调节的。。。

当然了你非要跑去买新房来糟蹋 来投资 非要买地小的来不保值 那么也就超出了大家谈论投资的范畴了不是么？？？！！！

所以你说租金能覆盖5%利率下的房贷的话 而且是全幅地在奥克兰基本找不到 这根本就是个自己投资没选准的误区。。。

我个人买房理念 不求房子有多新 只求房子地大（至少600）以上 有加建潜能。。。

再来你说的24万存银行 30年的收入。。。

你没有算到货币是贬值的 而且你的24万是存定期 并且是不能拿出来的前提地下。。。

但是你却忘了钱能生更多钱的最快途径是 把钱盘活。。。

举个例子 2013年1月买了套burswood的三房650地的房子 当初61万 作为投资房。。。

给了31万首付 就还30万的贷款。。。

现在升值到了89万 从银行再贷多了32万出来 又可以投资另外一套房子了。。。

两年的光景 是要存多少钱才能再弄出32万出来？？？！！！

再说一个吧 也是发生在2013年 那时候个个都喊房价贵的不成形了 每个人都说会跌。。。

要买房子的也跑北岸华人高大上的买新房。。。

800的地 3房 30多万 在 pokehohe 现在两年的光景65万了。。。

我算够你30万的存款 你年利率10% 你能从30万存款变成65万？？？！！！

650的地 5房 55万 the gardens 2014年1月买 现在87万了。。。

你肯定会说那是你买的早 买的更早的我就不举例了。。。

为啥独独就举13年-14年。。。

那时候论坛不也充斥着 奥克兰房价逆天了 要跌了 要跌为了 大家的工资就没法负担那个高房价了。。。

我就真呵呵了。。。

再来那时候看burswood 然后一堆人也是在说 又没学区 又有高压线 又是沼泽。。。

对对对 说的都真对。。。

一年不到的光景 高压线埋地下了 学区重要吗？？？

最重要那里购物方便 临近east tamaki工业区。。。

the gardens说路远啊 路远啥有关系吗 上高速方便不就好了。。。

最重要的是 那边植物园挺多洋人家庭喜欢的不是吗？？？

还害怕租不出去么？？？！！！

pohekohe2013年我就知道会弄雅士利 但是一堆人不是说那里还属于奥克兰啊 谁住啊？？？

这就告诉我们 听砖家的 还不如信自己。。。

然后你说年薪8万吧 到手5万多吧。。。

税务的东西你还要好好钻研一下啊。。。

真正的年薪8万 如果是一个人赚的话 实际到手是$62680。。。

如果是两个人一起的话 实际到手是$67960 （我当平分每人4万）。。。

如果是年薪8万 平均税率就是21.65% 你还能让会计师把税率再弄低到百分之十几 具体操作我就不说了。。。

我来再给你普及一下年薪8万是什么概念。。。

如果你工作40个小时的话 那么就是38.5每小时。。。

如果你工作44个小时的话 那么就是35块每小时。。。

难达到么？？？

注册电工一进门槛就起薪 25块 foreman 大的公司35块 因为工程公司都是工作44小时 所以轻松就达到了。。。

project manager那就不要说50块 很多都嫌少的。。。

你说两个一起工作 平均4万块钱的工作是什么。。。

4万就是时薪19.3吧。。。

我们公司就receptionist 起薪20。。。

外加现在利率就4.3左右。。。

看完上面的你觉得现在的房价买房 风险还大么？？？！！！

不过现在基本我去的auction 已经是大白洋的天下了。。。

今年2月吧 east tamaki height 一套4房 110万卖了给大白洋 我原本以为他是自住的 但人淡定的来句投资的。。。

不要觉得8万年薪是多么多么不可思议的事情。。。

两个人现在年薪超8万 我估计skykiwi遍地都是了吧。。。

一个年薪超8万 我身边大白洋比比皆是。。。

年薪20万的 还只是经理级别的大白洋也不少。。。

当然了要呆亚裔人公司 不要说工资涨过15块每小时了 他们都恨不得最低工资能干经理的活。。。

所以实在觉得8万难以达到 就去洋人公司 多跳跳槽。。。

这没有任何歧视的意思 只是实事求是而已。。。

PS 别一天算算算。。。

算能告诉你买套房子可以盘活你的资金 一套套一套的买？？？

算也许能告诉你24万存银行 然后30年如果还有命 银行不倒闭 也许能拿到吧。。。

买房子没有什么时机是错的 只是看你自己的投资理念。。。

不过看你写了那么多 算了那么多 是保守型的吧。。。

那还是把钱放银行吧。。。

风险越高 投资回报率越高。。。

就看你自己怎么把控风险了。。。