<<== 阿海房地产问答==>>

actorasaly

阿海，看了你的贴子真是感到受益非浅啊！谢谢分享你的投资经验。

你在之前的回帖有提到北岸高速以南是还可以投资的。想请教下你是指哪些区啊？我刚拿到了银行的pre-approval loan $500k, 想在北岸买，但看到听到的都是北岸房子超贵。还有一个问题就是现在的listing十个有九个是auction的，个人对auction实在是没什么经验啊。你可以分享下你去auction的经验吗？any bidding strategies?

阿海

xiang7110 发表于 2013-10-4 23:51
急求阿海哥帮忙:
     三口之家, 现住CITY公寓,现在想买个HOUSE享受晚年.公寓租金供自住房.
    1.70万预 ...

全副地，15分钟到city，这个估计只能中区或北岸高速西面靠高速才行，但估计只能买个老房子 。

中区avondale, waterview，mt roskill，three kings，ellerslie可能还有机会吧，除了Avondale之外比较容易找到，其他地方不容易，特别是15分钟到城里的。

BIGBIGGary

阿海 发表于 2013-10-6 14:34
全副地，15分钟到city，这个估计只能中区或北岸高速西面靠高速才行，但估计只能买个老房子 。

中区avo ...

阿海，请问你知道哪里有卖检测房屋湿度的那个湿度计吗？想买一个经常检查下家里，如果发现有漏水的，可以早点修理，谢谢了

阿海

xiang7110 发表于 2013-10-5 00:57
但是UNIT跟HOUSE一样的升值吗

同一个区里，unit和house的升值%应该是一样的，除非house的地突然可以分割了。

阿海

林夕若梦 发表于 2013-10-5 20:02
请问LZ分析一下，明年后年的走势下，做Do up 还有利润吗？ 买带可以分割的大地的房子来分割了卖呢？这两种， ...

do up只要买入的价格合适，装修时间短，装修费用控制好，就有利润。

明年后年短线应该没问题。

分割主要是时间拖的更长，而且要找好的builder和project manager帮你去管，程序会更复杂，而且资金投入会更高。

利润来说，一分投入一分回报。

Do up讲究的是时间短，早买入早卖出，时间是最重要的。

分割时间也重要，但会更复杂。

两个利润都高，最重要是你做的好不好。

同个区里，三种都一样，但home and income在市场不好时有可能升得慢跌的也多，因为一般只有投资者会买，特别是那种一块地上多个房子那种。

阿海

actorasaly 发表于 2013-10-5 22:21
阿海，看了你的贴子真是感到受益非浅啊！谢谢分享你的投资经验。

你在之前的回帖有提到北岸高速以南是还 ...

投资最重要就是work on numbers。

auction strategy很简单。

1）去越多越好
2）自己知道最高价去到哪，高过价了就走人别跟人抢
3）试多了自然会捡到便宜的

阿海

BIGBIGGary 发表于 2013-10-6 15:12
阿海，请问你知道哪里有卖检测房屋湿度的那个湿度计吗？想买一个经常检查下家里，如果发现有漏水的，可以 ...

Bunnings可能有吧。

林夕若梦

xiang7110 发表于 2013-10-5 00:56
急求阿海哥帮忙:
     三口之家, 现住CITY公寓,现在想买个HOUSE享受晚年.公寓租金供自住房.
    1.70万 ...

我有三房在北岸Sunnynook, 是三房一卫浴共100平米室内面积，全幅地不到700平米一点儿。但是没有阳台，是平房一层的，70万中，你感兴趣么？

NZyimin_new

请问同一个房子，会有不同的中介人来卖的吗？ 还是同一个公司的。 谢谢

NZyimin_new

BIGBIGGary 发表于 2013-10-6 14:12
阿海，请问你知道哪里有卖检测房屋湿度的那个湿度计吗？想买一个经常检查下家里，如果发现有漏水的，可以 ...

漏水能看见。 你说的是渗水吧

阿海

NZyimin_new 发表于 2013-10-7 13:31
请问同一个房子，会有不同的中介人来卖的吗？ 还是同一个公司的。 谢谢

一般找一个公司一个中介就够了。

多个公司的话那你要给多个广告费。

nitaa

请教楼主 主路旁边的房可以买吗

NZyimin_new

阿海 发表于 2013-10-7 12:37
一般找一个公司一个中介就够了。

多个公司的话那你要给多个广告费。

我现在买的这个房子 中介说还有一个中介在卖 他们是deadline treaty 最后一起看谁的价格高

阿海

NZyimin_new 发表于 2013-10-7 15:09
我现在买的这个房子 中介说还有一个中介在卖 他们是deadline treaty 最后一起看谁的价格高

恩有些卖家是找多家中介公司卖的。

林夕若梦

请问阿海，如果要买Yield好的投资房，以便能持续多买几个房，
1. 请问现在两房UNIT你认为还是好的选择吗？
2. 在哪些区找你认为最合适？
3. 现在大概是什么价格能买到UNIT？
4. 一周能租到多少？好出租吗？
5. 一般多大面积的ＵＮＩＴ才容易改造为三房的？谢谢！

woxingwosu

请推荐个好的可靠的BUILDER。 我认识的几个不是乱要价就是活接了经常找不到人， 工期推迟一倍的。谢谢。

NZyimin_new

林夕若梦 发表于 2013-10-7 20:42
请问阿海，如果要买Yield好的投资房，以便能持续多买几个房，
1. 请问现在两房UNIT你认为还是好的选择吗？ ...

我听说卧室面积还有最低要求，不知道是不是新西兰。可能我看到的是英国的。 请问新西兰有这方面的要求吗？谢谢

阿海

林夕若梦 发表于 2013-10-7 21:42
请问阿海，如果要买Yield好的投资房，以便能持续多买几个房，
1. 请问现在两房UNIT你认为还是好的选择吗？ ...

如果你要看yield好，那中区unit基本上只有5%左右回报率了，那只能往南区西区买了。

如果是为了升值，租金和利息差不多打平，那中区北岸东区还是首选。

中区中等unit都40-45万左右了，租金$350-380不等，每个区不大一样。出租只要屋况还行，干净，是好租的。

2室unit要85+m2才能加房间，再小的改了不好看。

阿海

woxingwosu 发表于 2013-10-8 09:39
请推荐个好的可靠的BUILDER。 我认识的几个不是乱要价就是活接了经常找不到人， 工期推迟一倍的。谢谢。

我的专业人士推荐里有。

阿海

NZyimin_new 发表于 2013-10-8 10:12
我听说卧室面积还有最低要求，不知道是不是新西兰。可能我看到的是英国的。 请问新西兰有这方面的要求吗？ ...

同学查过了，好像没有最低规定，但市场会决定是不是卧室还是study。

林夕若梦

谢谢阿海！ 请问我如下理解是否对？如果为了连续不断地多买几个房子，一般开始的几个房子，最好要租金能完全盖住贷款（是全额贷款的前提）。这样，即使工资不涨，就有足够的EQUITY和 SERVICIBILITY来支持再买下一个，直到所有房子加起来的LVR达到80%，银行就才会不贷了？到时候，就需要等CAPITAL INCREASE 在BOOMING 期间增多，或者房租增加，或者自己工资增加，然后，接着继续买？
如下这个例子
比如： 原来的自住房（估价市值80万，还欠10万，那么，EQUITY 50万），工资税前年薪6.5万。如果贷款中介对我说，按工资和资产的配置，我可以再贷到１１０万，只要买的投资房达到他们满意的租金，我不需要一分自己的首付，就可以买投资房。那么，我一开始，可以连续买几个投资房呢，如果都是４０万的＼周租３５０的　ＵＮＩＴ？

我的想法是：可以一口气先买２个：自住加２个投资的所有ＥＱＵＩＴＹ为　８０Ｗ＋４０ＷＸ２＝　
１６０Ｗ，在这１６０Ｗ里，贷款为１０Ｗ＋４０ＷＸ２＝９０Ｗ，ＬＶＲ为９０Ｗ／１６０Ｗ＝　５６％。离80% 还远。买来2个投资房后，如果我DO UP各自投入2W，评估后房子各自增加了6W市值，那么，我到时候的评估EQUITY 也增加了6W X2-2WX2= 8W,那么，我马上就可以再用这8W再买下一个投资房，也是40万，周租350元的UNIT。我是否还可以全额贷款呢？好像是可以的吧，因为，ＥＱＵＩＴＹ　增加到了 160W+40W+ 8W=208W，而贷款额为 10W+ 40WX3=130W，LVR为62.5%。 你曾说过，你们只是第一套首付了一些钱，后面的都是用TOP UP的方式，我这样的滚动是对的方式吗？

nzz

阿海你好，我就一个问题，我买了房子以后，想要在settlement day那天马上接通网络这个可能吗？
因为这样的话我就需要提前定好网络公司。
如果我提前订好网络公司，他们需要去派人去房子地方检查吗？（听说fibre会，ADSL我不太清楚）
如果在settlement day以前我定下网络公司是否可行？
谢谢阿海

NZyimin_new

阿海 发表于 2013-10-8 12:16
同学查过了，好像没有最低规定，但市场会决定是不是卧室还是study。

恩， 那么别人加建改建什么的面积也就没要求了。 非常感谢！

NZyimin_new

nzz 发表于 2013-10-8 14:58
阿海你好，我就一个问题，我买了房子以后，想要在settlement day那天马上接通网络这个可能吗？
因为这样的 ...

如果现在的房子本身就有网络，只是停了。 你给他们打电话，一般第二天有可能接通。 （都是在电脑上进行开通）。 你要提前一天打电话，或者提前两三天。

NZyimin_new

nzz 发表于 2013-10-8 14:58
阿海你好，我就一个问题，我买了房子以后，想要在settlement day那天马上接通网络这个可能吗？
因为这样的 ...

交接日跟卖家商量一下是可以提前的，毕竟早点给他们余款，如果房子里又没有租客，一般都没问题。

nzz

NZyimin_new 发表于 2013-10-8 16:09
如果现在的房子本身就有网络，只是停了。 你给他们打电话，一般第二天有可能接通。 （都是在电脑上进行开 ...

谢谢！
我觉得以前应该有网络，现在里面没有人住的，我是想交接日的第二天就搬了，进去后尽快通上网络。
所以，在没有交接之前，我是不可以找让网络公司的人去检查的是么？

FANGX09

阿海你知道防水的胶带哪种牌子的好用吗？在哪里可以买到？

rabit

啊海，以前是你推荐的Frank做检测么？ 求他的联系方式 啊。。。。

阿海

林夕若梦 发表于 2013-10-8 14:11
谢谢阿海！ 请问我如下理解是否对？如果为了连续不断地多买几个房子，一般开始的几个房子，最好要租金能完全 ...

恩对的，基本上需要equity和serviceability都多才能继续贷下去，但一般人到了8+个以上就开始难很多的（具体还要看贷款有多少），个人收入会非常重要。

你想的scenario问题不是LVR是多少，你赚多少equity都没问题，但你的收入和serviceability会是问题。

银行算serviceability是计算：
1）租金只算75-80%
2）利息按照3年定期

这样如果现在浮动利息是5.2%左右，那你投资回报率至少要7.5%左右才能吃平，那基本上你只能去Manurewa或Clendon这些烂区才能买到这样回报率的，才能继续买下去。

但问题是这些区已升的很多了，将来到slump时也会跌的很厉害。

所以目前来说更重要的是按照你个人经济能力，短期里能买多少就多少了，买不动了也没关系，先踏入市场享受未来两年的升值，然后过几年等下次低潮时再买吧。到时候租金也会增长，你的收入也应该会更高，那再继续买下去。

阿海

nzz 发表于 2013-10-8 15:58
阿海你好，我就一个问题，我买了房子以后，想要在settlement day那天马上接通网络这个可能吗？
因为这样的 ...

settlement day之前1到2周就要联系电力和电话公司了，然后settlement day估计电话应该能接通吧，详情最好联系电话公司问问吧。我自住的交割是4年前的事了，我都记不住当时是怎弄的了。