从经济路径看，房价的走势不言自明

BJ0108

Tentstar 发表于 2017-7-22 08:39
好好的房版，被某些人搞的好像泼妇骂街样的，有点素质行不？楼主的观点你不同意很正常啊，但表现得像被人点 ...

那几个上蹿下跳的是有利益在里面的。要不谁没事老来这里托市唱多？
都什么时候了？还在那吹 涨涨涨，卖卖卖的。不是傻就是用心太恶毒了。

明眼人都会自己判断做不做接盘侠。但是很多新手，还是会栽在他们的鼓吹上，买了房砸手里，有苦说不出。

dodololau

原来和气讨论的帖子，怎么后面这么多页成了互相指责，枉费楼主一片心机写文字。

我不同意楼主的观点，有一点可以肯定的， 当前的新西兰人或者说奥克兰人根本就没有尝试过居住拥挤的画面，年轻人出来工作个几年2人合伙都有机会买到房，买房还可以挑挑剔剔的。

我们假设新西兰统计局的数字准确，从2012年到2016年M2增长63%， 名义GDP（含通胀）同期增长26%， 剩下37%，因为扣除了通胀和GDP， 这37%大部分是要提现的实物资产，也就是房价上的。 那么全国平均基准是上涨37%的话，奥克兰应该上涨超过全国基准的50%-60%以上，也就是说60%的涨幅是有基础的，完全源于货币。我们看到奥克兰房价涨幅大部分地区大约2012-16为80%，奥克兰某些偏远较慢地区为50%, 也就是说平均涨幅大致会是70%，多余上述计算结果60%大约10%。 那么这波调整如果达到10%-15%的话，就基本调整完了，甚至出现很多笋盘等着吃。

对于未来，如果纽西兰本身内生经济不好，那么必然以降息应对，或者说继续来宽松宽松和引入移民，加大货币供应量，房价实际是实物资产的代替品，民众依然会涌入买房，房价继续上。如果经济很好，需要加息，民众购买力上涨，那么在供需吃紧的地区，也就是奥克兰会有可观涨幅。空军可以小心谨慎，但现在到未来半年/1年内应该是入手的好时候，每一次因为银行收紧信贷造成的供应短缺（开发商没钱盖房），最终都会引起租金和房价的报复性反弹，而且可能非常猛烈。

难以想象同一工作平均收入收入在2012-2016上涨63%，所以只有实物资产可以保护你的社会地位和财富。
房地产犹如一架启动的列车，质量大，启动慢，但民众的觉醒是逐步深入人心的，列车一旦启动就会带着惯性向远方持续奔去，实物资产是抵御货币贬值的唯一方式，等到所有的都明白过来的时候，不动手的恐怕已经全款变首付了。

love_3_month

dodololau 发表于 2017-7-23 01:23
原来和气讨论的帖子，怎么后面这么多页成了互相指责，枉费楼主一片心机写文字。

我不同意楼主的观点，有 ...

这个分析不错，有理有据。lz的太感性了一点，没有翔实的数据，更多的是感觉。。。全篇两个数字，4万亿，20%的游客开销下滑。。。当然感觉也可能准。。。

longwang

看来调整还没到底，多军的力量还是很强大。啥时论坛里哀嚎一片，或没啥人了，那才是这波的底 。未来房事也不会有翻倍的涨幅了，起码10年内不会，现在利息基本是底，下降空间真不大，现在储备银行利率才2%，下降到0，对房事的帮助也不大。可上涨到5%，就会死一推。预计未来是低息时代，在目前利率会是长期的，房事低迷也是长期的。未来会不会还持续以前房地产走势，个人感觉难。

我真不是孙红雷

stanleyz 发表于 2017-7-22 21:16
很少发帖回复，为啥我有点粘在“轩辕”一边呢，难道我上论坛少，回头再研究研究

Lease和孙红雷是不是年长 ...

干嘛把我跟lease并排岁数？说的我这么老？lease都经历过房市至少2轮了，我这才刚开始而已，btw我88年的

DAHUA仔

love_3_month 发表于 2017-7-23 06:32
这个分析不错，有理有据。lz的太感性了一点，没有翔实的数据，更多的是感觉。。。全篇两个数字，4万亿，2 ...

这个帖子正文本身是对另一个帖子的回帖，越写越多所以单独开了一帖，都是很简单的事实和推断，如果这都需要数据的话，那么在下楼的回帖中会提供一些。另外，4万亿在一般情况下指的是以4万亿为开端的货币化刺激政策的统称，是一个专有名词而非数字

DAHUA仔

dodololau 发表于 2017-7-23 01:23
原来和气讨论的帖子，怎么后面这么多页成了互相指责，枉费楼主一片心机写文字。

我不同意楼主的观点，有 ...

终于有人不再用供需论讨论问题了，此处应该有掌声。

不想再说供需，并不是因为它不对，而是有不足。从人类学会用一片羽毛交换一个贝壳开始，以供需为核心的交易行为就形成了。它是一切经济活动的基石，如果谁说供需论是错误的，那么就太狂妄了。但是房地产不同于普通商品，它具备特有的金融属性，涉及到债务周期，资本流动，心理预期等等，是非线性的，如果仅用供需来解释它的涨跌就显得不足了，打个比方就像 1+1=2是数学里的真理（0，1，0，1世界里的同学请绕行），但是如果想用它来解一元二次方程，恐怕就力有不逮，至少要学到开根号才行。看到这里应该就明白了，每当有人拿出供需跟你讨论，就像拿着尚方宝剑一样，无论如何你也无法说服他。

供需论打住，接下来说M2。

我本身一直观察M2，之所以没有引用，主要有2个原因，一是在等2017年4月的数据出来印证判断；第二是M0和M1数据在今年初发生过比较大的震荡，不知道政府和央行做了哪些调整，所以对M2的可靠性也略有怀疑。不过dodololau同学既然提出来了，那么就说一下。

看了你的说法，我对用M2来衡量价格有疑问，举个简单的例子，我们摒除所有干扰因素，假设一个国家M2总值100万，同时有10所房子（不考虑任何其它资产），那么可以说10所房子的总交换价值100万，每个10万。5年后，国家的居民又要盖10所房子，从银行贷款200万。此时M2为300万，房子20个，每个房子交换价值15万。问题来了，平均房价15万，新房子20万一套，而如果看M2增幅300%，按照153楼的算法，房价应该涨3倍，达到30万一套。那么房子到底值多少钱？ 这个例子如果调整参数，能得出不同的结果，互相没有关联，所以反向验证，用M2增量衡量价格是有不足的。

接下来说一下我对M2的观察

我们都知道，M2的温和扩张是经济正常运转的保障，上图前2个红圈分别对应1997和2007经济危机，而目前我们处于第三个圈，其最高点为2016年4月份。M2停止扩张表明信用开始坍塌，我从来不相信事情会简单重复，但是当一些苗头出现时，至少应该引起足够的警觉。

接下来说一下为什么把这次房地产上身周期定义从2002年开始的15年，如下图：

租售比和房价收入比从2002年开始陡峭一发不可收，与留学移民经济完全正相关。房价上涨的过程也是中国加入wto后积累巨额贸易顺差，为减轻结汇压力逐步放开个人购汇的过程。然而2017年此时此刻发生的事情是，中国的外汇储备压力日益增大，对购汇限制越来越严格，过去15年发生的事情已经逆转。
下图是截至2017年7月20日，中国境外投资数据，

即使将前半年数据翻倍，也就堪堪接近2012年，由此可见目前的跨境资金管控程度。当富商们对外投资都受到限制时，普通城市中产还能向外转移多少资金呢？豆腐教心心念念的6个城市开放换汇限制最终没有发生吧。

回到租售比那张图，总有人说什么房价每10年翻一倍，结合数据我们可知，在2002年之前的几十年，两个指标在相对稳定区间内震荡，也就是说是经济内生性的增长推动房价上涨，房价有支撑，而2002年以后，由外部资金推动房价上涨，就像坐在氢气球上一样，越飘越高，直到气球内外部压差过大爆掉，当然在爆掉之前，气球飘的越高，看到的风景越好，坐在气球上的人也就越高兴，不过常识告诉我们越高里爆破就越近了。

take-away

此处应该有掌声
今天新增的两个mortgagee sales, 欢迎多军抄底
http://www.trademe.co.nz/propert ... tion-1378359326.htm
http://www.trademe.co.nz/propert ... tion-1378357962.htm

繁小城

大多平时发言看起来都很有水平的同学吵架的时候都拉低了水平，还影响浏览。

我真不是孙红雷

DAHUA仔 发表于 2017-7-24 13:15
终于有人不再用供需论讨论问题了，此处应该有掌声。

不想再说供需，并不是因为它不对，而是有不足。从人 ...

从来没有人说只看供需，对于本地房屋市场从来都是三个重要因素，1供需，2人口，3长期购买力。而你分析的money supply，乃至就业率，Hourly pay rate等都包括在长期购买力里面。我在前面帖子里说过，主张加息缩表的耶伦快下台了，这是场战争，以本伤人来逼迫人民币保汇率少印钱不是长久之路，川普是商人，一定会刺激经济。欧盟德拉基上个星期也保持600亿欧元QE和低利率。我一直主张现在世界经济还没那么好，药根本不能停。现在M2已经反映在房市了，如果这个时候新西兰，澳大利亚汇率还打不下来的话，在不降息的情况下，你觉得接下来money supply怎么走？

love_3_month

我真不是孙红雷 发表于 2017-7-24 14:54
从来没有人说只看供需，对于本地房屋市场从来都是三个重要因素，1供需，2人口，3长期购买力。而你分析的m ...

我觉得供需是大前提。供需稳定了，其他因素才能体现出作用。

人口和供需互相影响，可以当作是一回事。

长期购买力：如果都买不起（包括新移民，包括回流的 kiwi)，那这个国家或者城市自然就没有吸引力，那自然人口增长就放缓甚至负增长，供需也就没问题了。但现在的状态是人口继续增加，那说明“长期购买力”的作用还不明显。

我真不是孙红雷

love_3_month 发表于 2017-7-24 15:01
我觉得供需是大前提。供需稳定了，其他因素才能体现出作用。

人口和供需互相影响，可以当作是一回事。

所以排序是这样的，和你认为的一样。有人就得有房，没房就得租，一样刚需        

老玩童528

我也是刚需啊，不过再过几年再说

我真不是孙红雷

DAHUA仔 发表于 2017-7-24 13:15
终于有人不再用供需论讨论问题了，此处应该有掌声。

不想再说供需，并不是因为它不对，而是有不足。从人 ...

新西兰可不想保汇率贬资产，上个星期新西兰副行长和澳大利亚行长都说要汇率贬值，结果都是马上一条大直线插水再被反抽回来。。。有招吗？

V7

我真不是孙红雷 发表于 2017-7-24 14:54
从来没有人说只看供需，对于本地房屋市场从来都是三个重要因素，1供需，2人口，3长期购买力。而你分析的mo ...

同意，同意！
要从经济大环境上来分析，现在经济确实还没有好到那种地步，今年房地产交易量下降相关各个行业都会受到影响，当然就目前来看影响最大的就是房产中介，贷款中介还有部分建房开发商，目前各大车行零售消费店还在吃着上波的红利。目前也看不到哪个行业说有多好的新的增长点。
大家有没有注意到，很多盖房子的都在转行，很多人在问做什么行业好，手里揣着钱说投资点什么。相信转了一圈还是会转回来。 其他行业真的比这个行业要难得多，在新西兰打工比当老板好，人口规模小不可能走薄利多销的路子，人工贵，赚的钱都去养员工了。投资渠道又特别窄，最稳妥的还是投资房产。

DAHUA仔

我真不是孙红雷 发表于 2017-7-24 14:54
从来没有人说只看供需，对于本地房屋市场从来都是三个重要因素，1供需，2人口，3长期购买力。而你分析的mo ...

关于世界经济没那么好，我跟你的观点是一样的，但是对于主要央行结束宽松周期的决心我并不怀疑。

如果你注意到欧元的表现，说明市场并不认可德拉吉的讲话，当然我认为欧元有点过头了。

纽澳汇率，美元走弱是主因，而美元走弱的原因包括自从2014年FED关于加息缩表预期管理以来，已经走强足够多，出现预期实现之际的回调。第二川普大爷各种不靠谱形成的政治风险，而非经济风险。第三欧洲逐步复苏导致美国相对优势减小，而欧元是美指最主要成分，欧元走强美元相对走弱，不记得之前是不是在帖子里跟你讨论过，今年美指的下跌是只是因为欧洲经济向好，而非美国经济走下坡，那么现在仍维持这个观点。纽澳汇率直接受益于美指走势。

我上文讲过，一直在等4月M2数据验证判断。不过据“传言”，前几年澳洲银行贷款构成里面住房贷款占比约75%，新西兰如果与澳洲相仿的话，在房屋成交趋缓的情况下，M2只有向下一个方向。

我真不是孙红雷

如果你注意到欧元的表现，说明市场并不认可德拉吉的讲话，当然我认为欧元有点过头了。

纽澳汇率，美元走弱是主因，而美元走弱的原因包括自从2014年FED关于加息缩表预期管理以来，已经走强足够多，出现预期实现之际的回调。第二川普大爷各种不靠谱形成的政治风险，而非经济风险。第三欧洲逐步复苏导致美国相对优势减小，而欧元是美指最主要成分，欧元走强美元相对走弱，不记得之前是不是在帖子里跟你讨论过，今年美指的下跌是只是因为欧洲经济向好，而非美国经济走下坡，那么现在仍维持这个观点。纽澳汇率直接受益于美指走势。

这段讲的太nice了，有关注，有真才实学。我就是想看到你是不是真牛逼，真关注。以后我不challenge你了，你这段分析的很正确。不像一帮伪专家一challenge就顾盼左右而言他或干脆就是脑残。看来我们只是预测的看法不同了。精彩！

Weber

有料的分析都很有水平. 同学们不要吵架了。否则大家都拉低了水平。

BJ0108

DAHUA仔 发表于 2017-7-24 13:15
终于有人不再用供需论讨论问题了，此处应该有掌声。

不想再说供需，并不是因为它不对，而是有不足。从人 ...

分析的很透彻，有图表有说明的，厉害。

DAHUA仔

我真不是孙红雷 发表于 2017-7-24 16:32
这段讲的太nice了，有关注，有真才实学。我就是想看到你是不是真牛逼，真关注。以后我不challenge你了，你 ...

过奖了。看房市的切入点不同，这是根深蒂固观念性的，哈哈，就留个疑问吧

DAHUA仔

V7 发表于 2017-7-24 15:20
同意，同意！
要从经济大环境上来分析，现在经济确实还没有好到那种地步，今年房地产交易量下降相关各个 ...

其实这就是经济面临的困境，我也有朋友揣着钱想买生意，挑挑拣拣没有合适的，最后还是买块儿地盖房去了。

这从侧面反映出资产泡沫和实体经济间的鸿沟有多显著。但是随着资产估值增长趋缓，境外资金和银行贷款投入减少，整个体系就变成了一个零和游戏，如果考虑资金成本和持有成本，其实是负和游戏，或者叫做搏傻，只有你的钱进来，我的钱才能出去

keepower

DAHUA仔 发表于 2017-7-25 20:58
其实这就是经济面临的困境，我也有朋友揣着钱想买生意，挑挑拣拣没有合适的，最后还是买块儿地盖房去了。 ...

我一个朋友做生意蛮久了，在auckland和tauranga有food court, diary, cafe的生意。他告诉我现在生意很一般，因为他生意大部分收益来源以那些不太讲究预算，手比较松的中低收入人士，也就是所谓的“穷人”。但现在这部分人钱很难赚了，从15年底就开始了。去他dairy店买lotto的人多了很多。

DAHUA仔

keepower 发表于 2017-7-26 10:07
我一个朋友做生意蛮久了，在auckland和tauranga有food court, diary, cafe的生意。他告诉我现在生意很一 ...

过几年回顾这一轮时，可能就会发现15年就气血两虚，16年借着国内外流几千亿吃了个朱砂大力丸猛搞一动，17年快乐地力竭而亡

hitye

DAHUA仔 发表于 2017-7-26 21:35
过几年回顾这一轮时，可能就会发现15年就气血两虚，16年借着国内外流几千亿吃了个朱砂大力丸猛搞一动，17 ...

现在是我们的房事指望着新移民接盘，我们的苦力工作指望着新移民来干，新移民的任务很重啊

tedliu

DAHUA仔 发表于 2017-7-25 20:58
其实这就是经济面临的困境，我也有朋友揣着钱想买生意，挑挑拣拣没有合适的，最后还是买块儿地盖房去了。 ...

搏傻游戏。。。一针见血

skywindcn

不言自明，可楼主还是说了好多～

小莹子

V7 发表于 2017-7-24 15:20
同意，同意！
要从经济大环境上来分析，现在经济确实还没有好到那种地步，今年房地产交易量下降相关各个 ...

最后几行说到了重点，有道理..........

V7

小莹子 发表于 2017-7-27 10:21
最后几行说到了重点，有道理..........

现在这个横盘期，贷款不好贷，让大家都在想要不要做点别的，盖房子的买生意，想要现金流，卖生意的买房子，想要稳定投资。
在新西兰供需关系不发生改变的情况下，不认为房地产会走低，华人在这边总要做点什么吧，不能混吃等死吧，总要做点什么吧，盖房子怎么样也就是压资金而已，总归是自己的资产吧，卖不出去总能够租吧。总比做说忙活来忙活去，给房东忙活给员工忙活强吧。就说一个最简单的问题，试问哪个可以入手自己当老板的行业不用养员工的，估计也就是盖房子了吧。这就是为什么之前印度人华人洋人全民盖房的原因了。

angiebaobao

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