精算师 小乔《《更新：2014, 帮你看懂贷款利息和房市》》

Propertyjo

jjtt0129 发表于 2013-3-12 09:33
如果把所赚的钱全部发工资给自己，公司利润就是零，不用交公司所得税，只交个人所得税。所得税不用重复交 ...

正确-------

lzh520bmw

quanxinnz9 发表于 2013-3-9 18:53
投资房也在glenfield, 现收租880一周.

这么厉害，房子现在可以卖多少钱

Propertyjo

Lease 发表于 2013-3-12 05:41
这就是为什么我买投资房非常强调Cashflow的原因所在，我要求我的投资房必须是positive cash flow,即租金扣 ...

非常同意你的投资理念，正的现金流是成功房地产投资策略中非常重要的一点。
当你的租客的租金能够cover你的房贷时，你买完后hold好多年就不重要了，原因是租客的租金会上升，maintenance的费用会相对与租金上升的幅度上升得较慢。
所以你的租金回报会逐年上。当然如果利息上升过快，会对你的投资回报有影响，但是我以前讲过利息上涨过快，说明房价也早已走高，所以你的资产也有巨大的增值。
早期2002到2004 近期2009到2010 确实是购入投资房的好时候，当时的市场（例如北岸）你能找到8%-11% 的全副地或半副地的house。
当然我知道很多人做city apartment赚了很多钱， 我不做apartment的原因是 1.没有地（所以在房市不好的时候跌价很快），2.公摊管理费用高，3.银行愿意贷款额度低。非常简单，你会感觉到在房市低迷的时候，卖city apartment的代理少，当房市火爆的时候，大家找不到能够cover房贷的house的时候才会退而求其次购买apartment。2010年到现在，因房市上涨，所以apartment和house都有上涨，区别是在2008,2009 当房市惨淡的时候，apartment的跌价远大于有地的house。

我也同意大家觉得现在要找到能够cover住贷款的房子不容易，但并不是不存在，我09年到11年buy and hold 的房的租金回报都超过8%。我去年到现在buy and hold的房的租金回报都超过6%。现在的利息4.99%可以固定两年，所以我现在买进的房（都在北岸）还是正的现金流（只是没有以前挣得厉害）。

Propertyjo

webgenius 发表于 2013-3-12 08:36
Propertyjo:
考虑在西湖校区购买一投资房出租。5年后自住。但是按照现在的房价计算，每周租金无法cover贷款 ...

一个比较重要的投资理念是不能投资和自住混合。
很多人在找投资房的时候，都会自觉或者不自觉地想到自己近期或者远期可能搬进去住。
投资看重的是利润，只看数据，不附加额外的感情因素，自住全是感情因素，数据不重要，有无利润也不重要。

还是给大家举个简单的小例子：
同样一个房，投资人走进去看到的是有几间房，要花多少钱装修，用不用把车库改成另外个房间等。自住客走进去看到的是很喜欢那个红色的窗帘和那个摆在床头的小装饰品。

就你的例子，同意其他回帖的人说的，要买好校区难，又想租金cover住贷款更难，要在房市火爆的时候买到这样的房更是难上加难。这是因为，房市火爆，房子增值快，好校区的房子更是增值的快。我以前讲过capital gain和cash flow的关系，因为你现在正在积聚captial gain， 所以你的正cash flow相对困难。

但是并不是找不到你要求的房子，举个例子，如果你买sunnynook 半幅地 两到三小房 70到90平方米 未装修 有小花园 无尾静街 有车库的房 在校区 增值潜力不用说 任何时候卖都赚钱，好出租，应该cover住你的贷款。

Propertyjo

proinv 发表于 2013-3-12 12:53
是的,是的,这个问题太好了,请楼主和LEASE都做点经验之谈.
为什么只有5%的人坚持下来了,大部分只有1,2套投 ...

请看我回复lease兄的内容~

Lease

Annie911 发表于 2013-3-12 11:01
路遥知马力，Lease兄厉害。按照Buy & Hold的投资策略，只要能Hold得住，随着时间的推移，投资人就会渐入佳 ...

只有当一个投资者成功的全身而退时，他（她）才能回答这个问题，我依然在投资进行时，所以我不认为我有资格来回答。Who knows, 说不定，最终我也是那95%中的一员，呵呵。

仅有的可以说的是：投资永远是在deal with future, 而 future is always uncertain. 所以投资者在市场里应该保持谦卑，and always keep learning.

Propertyjo

Lease 发表于 2013-3-12 19:28
只有当一个投资者成功的全身而退时，他（她）才能回答这个问题，我依然在投资进行时，所以我不认为我有资 ...

完全同意！

webgenius

Propertyjo 发表于 2013-3-12 19:25
一个比较重要的投资理念是不能投资和自住混合。
很多人在找投资房的时候，都会自觉或者不自觉地想到自己 ...

绝对的受教了! 这样我就很明确买房的目标了. 所以只考虑房屋回报,不考虑这个房子我个人是否喜欢. 谢谢了!

STIR

2010年 beach haven 买进 $533,000 没装修，现租$985 一周，今年年初估计$750000

例： 2011年 glenfield 买进 $487,000 装修$20,000现租$910 一周，去年年底估计$700,000

例： 2012年 takapuna 买进 $513,000装修$9,000现租$545 一周，今年年初估计$690,000


请问您这3个房子分别是几房？租金回报那么高。。。。。还有就是请的维护费用高吗？特别是在beach haven 这些差一点的区？

winny

学习，领教

Propertyjo

STIR 发表于 2013-3-12 20:50
2010年 beach haven 买进 $533,000 没装修，现租$985 一周，今年年初估计$750000

例： 2011年 glenfield ...

Beach haven 5+2 legal home and income
Glenfield 6+ rumpus
Takapuna 3

breach haven  反而是维护费用最低的，因为租客是拿政府救济 所以租金直接从working and income 付给我 有保证。而他们对房屋condition 的要求大大低于takapuna 的租客

thepopopo

proinv 发表于 2013-3-12 13:53
是的,是的,这个问题太好了,请楼主和LEASE都做点经验之谈.
为什么只有5%的人坚持下来了,大部分只有1,2套投 ...

我来回答你的这个问题
2000年开始买第一个房子的时候，我的计划是每5年买一套投资房，退休前至少有5套房产，65岁时应该有2-3套mortgage free的房产，
事实上，我的投资计划随着年纪的增大，生活方式的改变与年轻时候的想法大相径庭
对金钱的欲望，远没有年轻时的渴望
曾听一个牧师讲他到加拿大宣教，住在朋友家的豪宅，看见两保姆在阳台上喝咖啡，晒太阳，欣赏海景，而朋友夫妇为生意而满世界奔波，突然意识到究竟谁是主人，谁是仆人，谁在享受生活，谁在为生活而奔波？
感同身受，人一生忙忙碌碌，为什么？辛辛苦苦又为何？

早年回国基本全是买衣服，买鞋，现在这几年带书，带茶叶，朋友常说看来你的生活方式很田园，越来越NZ

慈善捐款也从早年的gold coin到20的纸币，再到百，希望以后可以到千

早年也梦想能早日财富自由，不必工作到65岁。现在早已把工作当成享受，不工作是否会很boring？

正是因为这些改变，而放慢了投资的步伐
在持有2套出租房后，决定stop
也许哪天心血来潮，想起再投资也说不定的，但是投资角度已经不再纠结是cash flow 还是captial gain，而是简单，
从30s 到40s，从中国到nz，从东方到西方，
改变是必然的

祝福朋友们，做一个简单快乐的投资客，让时间来慢慢积累财富，而不是投机

Lease

thepopopo 发表于 2013-3-13 01:00
我来回答你的这个问题
2000年开始买第一个房子的时候，我的计划是每5年买一套投资房，退休前至少有5套房 ...

欣赏！但，为什么stop investing了呢？毕竟，从现实的角度来看，拥有两套Mortgage Free的房子，与拥有10套Mortgage Free的房子，到退休时生活的品质是不一样的。

当然，没有必要为了10套房子而牺牲现在的生活质量，投资，可以是个简单, 轻松并且享受的过程。

iceael

我也很欣赏thepopopo的回答. 感同身受!

yellowfishs

我是投资的入门人，想问就是现在的房价根本很难找到CASH FLOW是正的投资房。打个比喻，中区北岸基本上是根本不可能找到的了。破屋都是DEVELOPER买了重新装修再转卖。想请问如果现在想买投资房，应该看什么类型的？谢谢

鼻屎

yellowfishs 发表于 2013-3-13 09:26
我是投资的入门人，想问就是现在的房价根本很难找到CASH FLOW是正的投资房。打个比喻，中区北岸基本上是根本 ...

南区...........

zynzakl

楼主不是说有问必答吗？为什么无视我153楼的问题啊，没什么不方便回答的内容吧？

bubugu

鼻屎 发表于 2013-3-13 09:42
南区...........

如果可以的就等下一個樓巿跌的周期。你看樓主，啊海，lease, new Lynn house,  他們都是2009 - 2011 年入巿才可做到高回報positive cash flow 的投資房。現在有高回報的投資房都是低質數的屋和區如漏水屋或差區等

bubugu

Lease 发表于 2013-3-13 06:04
欣赏！但，为什么stop investing了呢？毕竟，从现实的角度来看，拥有两套Mortgage Free的房子，与拥有1 ...

我想為何很多人stop invest, 就是怕麻煩。管理十個房子是非常用神。當每間屋每年有一件麻煩的事發生。十間屋就每個月都要煩！房客不交rent,  房客搬出，搬入，追水費，維修等，每天擔驚受怕房客打電話來不知會有什麼大小事發生，這就生活質數會有下降。不如把錢放在其它比較低回報但不用費神每月有錢入自己銀行戶口。

鼻屎

bubugu 发表于 2013-3-13 10:10
如果可以的就等下一個樓巿跌的周期。你看樓主，啊海，lease, new Lynn house,  他們都是2009 - 2011 年入 ...

人家问的是POSITIVE CASH FLOW的,现在也就南区还有戏了.

我也同意在等等..不过这个周期会多久谁也说不准.

yellowfishs

鼻屎 发表于 2013-3-13 10:18
人家问的是POSITIVE CASH FLOW的,现在也就南区还有戏了.

我也同意在等等..不过这个周期会多久谁也说 ...

南区的租客素质感觉上一般。。也是有工作的人，所以真心的觉得管理物业麻烦。谢谢你的意见

bubugu

yellowfishs 发表于 2013-3-13 09:26
我是投资的入门人，想问就是现在的房价根本很难找到CASH FLOW是正的投资房。打个比喻，中区北岸基本上是根本 ...

如果可以的就等下一個樓巿跌的周期。你看樓主，啊海，lease, new Lynn house,  他們都是2009 - 2011 年入巿才可做到高回報positive cash flow 的投資房。現在有高回報的投資房都是低質數的屋和區如漏水屋或差區等。我會提議你現在要開始準備資金及你心中想投資的地方的資料。timing and location，機會 是缺一不可。

鼻屎

yellowfishs 发表于 2013-3-13 10:28
南区的租客素质感觉上一般。。也是有工作的人，所以真心的觉得管理物业麻烦。谢谢你的意见

所以我之前说的现在买CASH  FLOW的不太可能的了. 也就CAPTIAL  GAIN在还有戏.

ilikeauckland

真心的觉得管理物业麻烦 too

bubugu

鼻屎 发表于 2013-3-13 10:18
人家问的是POSITIVE CASH FLOW的,现在也就南区还有戏了.

我也同意在等等..不过这个周期会多久谁也说 ...

當樓巿瘋狂，樓介新高，人們要砸锅卖铁也要买房時，這周期不遠了，

kangrunzzz

thepopopo 发表于 2013-3-13 01:00
我来回答你的这个问题
2000年开始买第一个房子的时候，我的计划是每5年买一套投资房，退休前至少有5套房 ...

说的太好了。
投资房产是有钱人的游戏。若降低生活品质得不偿失。等你老了，吃不了肉了，走不动道旅游了。钱留着干什么？留着钱心里踏实，还是给子女？像葛朗台一样贪婪的数钱，还是让子女寄生的挥霍掉？

bungyjumping999

bubugu 发表于 2013-3-13 09:11
我想為何很多人stop invest, 就是怕麻煩。管理十個房子是非常用神。當每間屋每年有一件麻煩的事發生。十間 ...

any business does not give you trouble? does not suck out your energy?

any business you don't need people to call you?

To avoid trouble in maintainance, you need to maintain the house and use right trade people, make it durable, to avoid trouble tenant, selection process is impt.

yellowfishs

鼻屎 发表于 2013-3-13 10:45
所以我之前说的现在买CASH  FLOW的不太可能的了. 也就CAPTIAL  GAIN在还有戏.

对啊。现在基本上地大点的有分割潜力的，都让DEVELOPER抢了。再不是那种破的好区的也是这样。
如果就想买的投资的吧，以现在的楼价买，怎样租也COVER不到COST啊。。所以觉得LZ说得很有道理。。但是实在做的时候就不容易了。尤其是现在这个市场

yellowfishs

ilikeauckland 发表于 2013-3-13 10:46
真心的觉得管理物业麻烦 too

同意。也是看运气啦。但是有多少个那么好运气的啊。。

bubugu

bungyjumping999 发表于 2013-3-13 11:22
any business does not give you trouble? does not suck out your energy?

any business you don't n ...

將十間屋買了，錢放進銀行，基金，股票等收息。什麼也不用理不用煩。當然回報低但生活改善不用擔驚受怕。