我也来谈谈房地产投资 - 不断更新 - 打造地产投资超强贴！

风继续吹

麻烦楼主透露下，怎么能6年内购置25栋房产，需要多少首付，贷款能力需要是多少？
期待楼主的详细阐述。支持支持

all02

此人绝对超过巴菲特。5分钟我是绝对理解不了的，这辈子是理解不了了，下辈子也够呛啊。我太膜拜此人了。

pategao

"最后要说的是，写这个帖子的主要目的，是分享自己的理念和知识，并结识有志于投资的人士，共同交流和进步。"

如果你发此帖的目的不是为了赚（或者说套）别人的钱，或者如果你不是工作在亚太或澳帝集团或类似企业，目的是分享理念共同交流，作为中国人，我向您致敬！！

NewLynnHse

谢谢分享．．．

街頭豆包

怎么总是有人出来讲这些酸酸的话。。。我支持LZ，大家看看学习学习总没有坏处。

阿海

6年25房还不错啊，平均每年4个。

02到07年时赚钱还真太简单了，我师傅03年一年中区21套房子回报率都10%-12%+

可惜现在没以前那么容易了，但现在一年4套并100% finance还是能行的。

nzlxf

绝对不相信，绝对洗脑篇，绝对传销篇，绝对赚刀篇

阳光水水

25套房子呀

Milan28

楼上的我们头像好接近。我相信6年25个房是可能的，把握最佳时机，做别人不敢做的。

假装多好

强帖，投资是王道。“人两脚，钱四脚”  当然是以钱赚钱快了。每个人的理念不一样，投资方向也不同。

CWF895

又一个崭新的大师闪亮登场，膜拜一下~~

yzphb

很实用的信息，我顶lz。那些不爱听不爱看的人大可不必点开此贴嘛。

Nexttime

等待LZ更新学习，这贴太好了~

雷电

支持楼主分享投资经验的知识，我也一起膜拜一下！！！

xiaolu

说得很好啊，投资的理念还是应当普及的。但有时候不能说得太绝对，事情没有那么简单，要预留足够的周转，做好万一的打算。报纸上那些mortgagee sales，随便找个房东来问问，手上20+套房子的大把多，为何沦落到要强制拍卖？开动脑筋想想。

阿海

说得很好啊，投资的理念还是应当普及的。但有时候不能说得太绝对，事情没有那么简单，要预留足够的周转，做好万一的打算。报纸上那些mortgagee sales，随便找个房东来问问，手上20+套房子的大把多，为何沦落到要强制 ...
xiaolu 发表于 2011-8-16 15:30

07年到09年之间很多都破产了。

南区的投资者特多。。。

john369

LZ高!!!
但愿不是房地产AGENT  !!!

johntea2008

.....................

FreeAgain

同意LZ 的想法，有一些投资知识才可以写出来的文章， 学习了  谢谢分享～～～

all02

1. 此贴毫无疑问是房地产投资讲座贴
2.你的理论（或者你借用别人的观点）至少80%我认为很对，作为扫盲贴一点都不为过。
  但理论归理论，现实归现实。那位被骗几万块的女孩也是认为毛利大哥给她的理论天衣无缝。
  过去的6年以“你我”一样的收入就能买25套房子。“你我”的概念可以有一下两种：普通收入；高收入。
  高收入姑且不论，6年中买的了25套房子说不定也讲的通。
  咱们设想一下如下情形：普通的收入咱定为一年5万（有可能多说了1万）
  这个收入加上租金收入银行也就给你贷够20几万的房子。首期5万，这是05年的事情。这一年你也基本上
  没有再买房的能力了，关键是银行不可能再给你贷款了。06年大环境依然很好，房价上涨，地产增值，
  银行贷款政策也继续宽松。虽然你的收入没怎么增加，但你动了动脑子，找了贷款中介，以投资房的理由
  安排了银行贷款，首期是从第一栋房子增值的部分，加上一点积蓄，买了第二栋房子。你的运气不错，两栋
  房子都是低于CV买的，虽然市场火爆，价格一路飞标。你的总贷款到了50万。你两栋房租金也不错，抛去
  地税保险维护杂七杂八每周都有600刀入账，加上你一年5万的收入总共有8万那。刨去银行利息3万你还剩
  5万，吃喝拉撒去掉1万还有4万在手。年中的时候大冷的一天晚上你泡了一壶小酒，烤上几个羊肉串，
  外加鸡心，鸡翅之类的喝的咪咪糊糊。悠悠然不知不觉已经黎明。借着酒劲你就琢磨开了：奶奶的不能老从
  BNZ贷款，再说了也不可能贷给我了呀，收入不够啊！要不说人走了运拦都拦不住。你随便翻开垫在桌子
  上吃饭用的废旧房地产报纸一看不要紧，满腹的酒气冲的烟消云散。有个银行拍卖的房子据说肯定要低于
  市场价格出售。这时候你也茅塞顿开，何不弄个海外收入找WESTPAC试试！于是乎你没来得及等到天亮
  就打通了贷款中介的手机（打的时候真的把牙都快咬碎了，心疼啊，这一年多的贷款压力，大气都不敢喘，
  平时省吃俭用，手机基本就是用来接听电话的）。你的想法一说，贷款中介与你不谋而合（其实人家早就
  知道这海外收入的猫腻，只是碍于职业不便直说）。你出具的海外收入证明被银行接受了，只要求你付
  10%的首期。你的得瑟瑟的拿着3万大元参加了拍卖。结果也不用我说了（我真的好嫉妒你，怎么大便宜
   老被你捡了去）。一个月后你的第三套房子顺利交割。此后账户上还有一万的存款以备不时之需。不过
   你的第三套房子租金出奇的好，交完房贷你每周还余下100元。前任房主怎么这么二五，能赚钱的房子
   也居然闹到让银行强制拍卖了，钱十有八九是花在赌场或泡妞了。转眼到了06年底，你如法炮制买了第四
   套房子（因为贷款太容易了，银行太容易骗了）。07年初，市场沉寂，似乎酝酿着周期末的来临。在沉重
   的还贷压力下，你苦苦撑到了年中。利息太高了，7.25%！！！意味着你一年要还7万多的房贷。还好你的
   4栋房子每年能给你5万的净收入。你从收入中拿出2.5万应付银行超超有余。抛去开销你还有一万元在手。
   07年冬天还没完全过去，奥克兰的房地产还没等雨来，春笋已经开始萌动。紧接着发生了任何发展商都
   没有料到的事情，因为几乎所有的存货他们基本已经全都出手。市场真的爆炸了，真的不亚于广岛的核
   爆。这更加是银行始料不及的。于是乎他们开始追加贷款，利益所趋吗，更何况利率这么高呀，不贷何为
   那！！！你也就于是乎在7，8，9三个月狂扫了三栋房子。价格还出奇的好。这样的市场，这样的价格，
   就是傻子也会买呀，只要他有海外收入证明，因为银行只要有证明就贷款。你现在用的是ASB银行。BNZ
     跟WESTPAC不可能给你贷款了，中介这样跟你说的，你自己也很有数。短短的三年时间你凭“你我”的
   收入就整了7套房子，你即便不是宙斯至少也是阿波罗一级的人物，所也我要说我太膜拜你了。始料不及
   的是07年底开始了大家都知道的事情，然后就是08年的萧条，以及随后不少的房地产发展商的破产。就连
   我们所熟知的一位大的亚裔发展商也没能幸免。这是08到10年的事了。由于大大小小发展商的倒闭，在此
   期间银行调整了信贷尺度跟规模，开发你是别想贷款了，买房要看你的收入，甚至有的即便你首付30%都
   没有银行给你贷款。但这仅仅局限于像我这类的凡人，对于宙斯级别的你来说银行依然是非常而且是
   超级宽松的。NATIOINAL甚至根据你的海外收入加新西兰收入同意贷款给你买了12套房子，换句话说就是
   一年4套房子。这三年里，房价大幅缩水，你是大大地捡了便宜。比如说40万的房子你最多30万就能买
   下，原因很简单，因为卖家急于抛售，银行也知道你即便没有如来神掌怎么也有个八仙过海的神通。
   也不考虑还贷了收入了啥的了，反正你买的房子租金都能够还MORTGAGE的。于是乎你在11年，就是
   今年短短6个月的时间又买了6套房子，一个月一套，谁让你是宙斯那，有那个名就要做那个事啊，你说
   是吧。
3.  好了，谈一下你说的30万地20万贷款再加10万10个月建房的事。
   我也有幸认识几位发展商。其中一位建了一套房子，赚多少咱就不说了，咱就说说周期。
   他是地还没上市就买下了的，建筑面积210M2左右，进展如下：
   1个月交割
   图纸现成的改造改造递进COUCIL2个月获批BUILDING CONSENT
      4个月建房加花园
   一个月OPEN HOME上市拍卖售出
   一个月后交割
   总共大约用了9个月的时间。恕我孤陋寡闻，我所知道的最快的也就这位了。反正我建房如果两栋一起
   开工的话怎么也要12个月，所以我也非常膜拜此人。本人太愚钝，所以比我强的我都膜拜。
   再讲讲从买地到建房到交割大致需要多少时间：
   1. 找地1个月到一年不等。为啥周期差距这么大，听我道来：
     买地不是去马场买菜，捞着一颗拿了就走。首先你要看地是否平整，光线如何，有没有树，特别是
     保护树，地中央有没有管道，地的管道线路是否接好（熟地都已经接好）。是否平整决定你的造价
     高低，如果坡度太大势必产生一系列问题，比如要建错层，高度会不会受限，挡土墙的造价有多高。
     地基的造价也会因此增大。有没有保护树意味着你能否在地上建房。万一有一棵树COUNCIL死活都
     不让你砍，那你的地就成了废地，当然这种可能性很小。有一种麻烦就是树很大，在边界上，邻居就是
     不同意你砍，树根都延伸到地的很大部分，你只能在树根之外建很小的房子，势必要影响售价。管道
     如果横穿地中央那你要么给它改道（可能性不大，因为如果是污水管道的话牵扯到直线跟落差的问题）
     要吗搭桥，这样造价又上去了。熟地的雨水污水管道跟要建的房子管道连接的落差如何，如果不够的话
     就要加泵。雨水还好说，如果污水管道那麻烦就不用说了吧。其他还有诸如地的位置了，街道了，
     等等因素。当然最重要一点就是价格。再好的地价格谈不笼，成本核算划不来傻子才会买。相反如果
     地的毛病太多，价格很好，但日后的麻烦跟房屋造价核算一下还不如买贵一点的好地那。好的地好的
     价格那是凤毛麟角，即便有的话不是让中介自己收了，就是几个买家抢来抢去，最后价格还有可能
     高于市场价。所以相对来说我觉得找地是最最关键了，这就是为什么我说周期长的话要1年。
     找地的周期暂时取个大致的数3个月。
   2. 交割
     熟地的交割不像房子那样周期有时很长，一般是一个月之内就能搞定
   3.ARCHITECT/ENGINEERING DESIGN
          除非你是开发商，新手上路怎么也要一个到两个月才能搞定，一个月基本别想，当然不排除哪里又冒出
     个耶稣基督都很难说
   4. COUCIL
          1到3个月，视你的设计等因素了，取中间值2个月
   5. 开工到落成
     看你的地的情况，设计的情况，材料准备的情况，工与工之间的衔接安排是否紧凑，COUNCIL的
     的检查，天气状况等等等等。4个月应该很神速了。
   6. 上市
     取决于售价跟需求，位置，街道，设计，硬件用料，颜色搭配，材料搭配，房型，房间布局等等等等
     一到3个月，取中间值2个月
   7. 交割
     空屋交割对卖方没时间要求，但如果唯一的买家要求3个月交割（比如他要自己的房子先交割了才来
     交割你的房子。取中间值1.5个月

大家可以据此大致估算个建房需要的周期有多长。楼主所说的10个月好像空中楼阁的感觉。

话说到此好像我是在跟楼主抬杠。其实不然。因为楼主拘泥于理论，而我拘泥于现实。
理论上讲以“你我”的收入过去6年买50套房子也能勉强讲的通， 能不能做到那就看“你我”的造化了。
郭美美母女5万炒股起家赚五六百万，理论上讲也是滴水不漏的。关键是与现实对不上号。

我也说了，理论上我同意你至少80%以上，但现实上你绝对不能让我这辈子跟下辈子加在一起都理解你

hotzippo

是楼上这个理

摩托骡拉

膜拜27楼现实帝

我只想问问投资了25套房子全都租出去了?一直都没空过?都按时收到租金?

DoubleX

开工到落成, 北岸很多开发商（BUILDER）可以做到3个月就完成了，房子是两层或三层的