房价回春了吗？ 真正的下跌还没到！

BNC2015

自2016年下半年以来， 奥克兰总体房价一直没涨过。 我当时的预测是这几年会有小幅波动， 但如果没有显著的外来因素，房价不会有显著下滑，现在看来基本如此。现在的房市不存在复春的概念，将来是否暴跌主要取决于国际因素， 例如中东产油国大规模战争， 或者美国进一步扩大其全球贸易战的规模和时间，但国内因素（如经济政策）也会对涨跌的量有一定的影响。


可能很多网友会认为这两年的房价不是跌声一片吗？为什么你会这样认为？


房市的走向， 在于房产价值在不同时期的差别。 例如， 假设某城市只有1个的房子， 2016年100万，2019年90万，那么这城市的房价跌了10万或者10%. 但实践中，对大城市（如奥克兰）的房市走向的衡量是困难的，模糊的。最常用的是中位价，但也不完全准确。 例如，假设2016年某市交易了5个房子，2010年价格为60w (a)，70w(b), 80w(c), 90w(d), 100w(e), 那么某市房产2010年中位价为80w. 2013年， 前三个房子(a,b,c)再次出售(没有其他交易了），价格为70w(a), 70W(b), 100w(c), 结果2013年的中位价是70W，下跌10w,  但房市真的跌了吗？

所以，我认为，如果用中位价衡量房市走向，需出现较大的数据变化才能做出结论。例如，在三年（或）以上的期间内，年均同向变动5%以上，或者某一年变动10%。 才能得出上升或者下跌的结论。这是我对数据的解读。

至于2016年至今的奥克兰房市，阴跌是一个合适的形容。这是基于数据， 也是和一些资深房产经济讨论 的结果。 某中介举了个真实的例子，他今年卖掉的一个西区房子，上市前，他估计合适的价格区间是74~78w, 最后卖了75万。他认为这是正常价格，在好年会往高处靠，但今年不行。 此外，数位中介的想法也大致相同，中低价位的房产，卖的既快也多，并不怎么觉得价格下滑，微升倒是常见。中等价位的，大致持平，卖的时间较往年偏长。 高价位的（如开发大地， 豪宅等）很多卖不动，价格下跌明显。 另一个共同的想法是，目前一直下滑的房贷利率，有利于持有房产，并抑制抛售, 例如，房贷40万，现在4.15%的利息，下月Refinance, 如能拿到3.15%的利率，就能每年节省$4000, 再不济也能拿到3.65%的利率，每年节省$2000。既然负担一直减少，又怎会抛售呢？

真正的下跌还没到。 按照目前的国内外形势，房市会维持现状一段时间。但国外有很多风险因素， 例如经济萧条周期，美国贸易战扩大持久，中东油国战争。 最简单的例子， 几天前，沙特炼油厂遭受攻击，短期停产，就已经导致全球油价上涨。如果发生两伊战争级别的冲突，油价会长时间处于高位，导致新西兰的工业成本大幅上涨， 通胀爆升，央行会提高OCR来达到通胀不超3%的硬性目标，商业银行会跟进并转移成本， 房产投资者负担增大，被迫低价出售的情况会增多。 国内的因素包括政府的政策， 主要是通过对经济的影响造成。例如，假如经济一如过去两年低迷， 实际失业或破产的人会增多，Mortgage sale 也会上升。


总而言之，显著的整体房市下滑并未在奥克兰出现，阴跌是这两年特征。真正的断崖式下跌，会由显著的国际事件触发，当时的国内形势也会影响其幅度和长度。

BNC2015

国外事件导致新西兰/奥克兰的房价大跌，我个人不希望看到。
因为这意味这本地的经济已经陷入衰退，金融市场也会饱受震荡。失业破产大幅增加，就如2007~2011年那样。

pategao

说白了，等黑天鹅，黑天鹅不来，没有大幅下跌

BNC2015

pategao 发表于 2019-9-22 11:19
说白了，等黑天鹅，黑天鹅不来，没有大幅下跌

黑天鵝效应（英語：Black swan theory）是指极不可能发生，实际上发生了的事件。

贸易战和油国战争都是可能发生的，如果列入黑天鵝有些勉强。如果不是这两件，你指的黑天鵝事件是什么？

鲁班班

楼主前半段比较靠谱实际，未来的什麽黑天鹅事件可能行极低，毕竟和平发展张占主流，通涨涨息等了几年也没发生，今后更加不可能，通缩低增长倒是常态，今后低息，低增长更加可能。经济，房市日本化更加可能。说白了就是经济，房事都一谭死水。跌也不跌，涨也不涨。这几年就是这样，未来5年还是。

pategao

BNC2015 发表于 2019-9-22 11:23
黑天鵝效应（英語：Black swan theory）是指极不可能发生，实际上发生了的事件。

贸易战和油国战争都是 ...

贸易战已经有了，油国战争大面积也打不了，所以都不会是黑天鹅。既然是黑天鹅，我这凡人会预测到吗？

老老妖刀

跌吧，希望我这一生能看到断崖

261874939

整篇文都没提及移民 我就笑笑，不评论。

Lease

贸易战没有任何消停的迹象啊，呵呵。

BNC2015

Lease 发表于 2019-9-22 12:53
贸易战没有任何消停的迹象啊，呵呵。

今年10月会或多或少达成些协议，方便他选举。

然后明年如果连任，会大打出手。

BNC2015

261874939 发表于 2019-9-22 12:52
整篇文都没提及移民 我就笑笑，不评论。

这包含在国内政策。

BNC2015

Lease 发表于 2019-9-22 12:53
贸易战没有任何消停的迹象啊，呵呵。

对了，好久没看到你上来了。

不过我也很少上了。

BNC2015

我是小老鼠 发表于 2019-9-22 12:28
跌吧，我还在等崩盘，还在等2012年的世界末日。。。哈哈！！！

你的签名图片是什么意思？

BNC2015

老老妖刀 发表于 2019-9-22 12:34
跌吧，希望我这一生能看到断崖

美国如果大打出手，断崖的并非只有新西兰的房价， 还有经济和民生。

Lease

BNC2015 发表于 2019-9-22 13:04
今年10月会或多或少达成些协议，方便他选举。

然后明年如果连任，会大打出手。

会吗？我觉的未必。

但即使如此，也是川普的权宜之计。并非真正的协议。

rzrljb

这几年的跌，只是政策收紧造成的，而不是真正的经济下滑造成的

BNC2015

rzrljb 发表于 2019-9-22 13:50
这几年的跌，只是政策收紧造成的，而不是真正的经济下滑造成的

大部分同意。

但经济前景不佳，银行避险减少贷款额，也是有影响的。

take-away

贸易战大打出手是高概率事件，香港骚乱对川普来说只是小咪咪，真正目的是星星之火可以燎原，未来可以期待。中国国内应对措施已出，国进民退，计划经济浮出，二手房锁死，外汇兑换锁死，外汇大逆差的服务全球购买将降温，经济尚可维持不崩溃。可怜中产阶级也将消灭，强大的全球经济引擎也将熄火。而新西兰第一大贸易伙伴的需求减弱必然会影响新西兰国内的就业和经济发展

rzrljb

BNC2015 发表于 2019-9-22 14:19
大部分同意。

但经济前景不佳，银行避险减少贷款额，也是有影响的。

嗯，我想表达的就是这个意思，预防性收紧，但是实际的难关还没到，现在很多人觉得跌了3年差不多时候了，再加上现在降息，房地产稍微有点回暖立刻开始活跃，其实下跌图中的反弹才是套人进去的

yangranwu

嗯，经济学家说的没错，再等等

PQNZ

又是拍脑袋的垃圾文 不说别的，现在大地房卖不出去？可以负责任的说不要太抢手，很多价位已超16年，而且是限量买不到。所以lz这样的键盘侠还是多出去看看，不要井底之蛙贻笑大方了。

shirly.

楼主你是没有看最近EPSOM， Miford 还有Forrest Hill 的拍卖会吗。 简直火到不行 你发这种帖真像井底之蛙。

basite

take-away 发表于 2019-9-22 14:29
贸易战大打出手是高概率事件，香港骚乱对川普来说只是小咪咪，真正目的是星星之火可以燎原，未来可以期待。 ...

分析的非常到位~~~~~~~

yushiji

最低工资要是年年这么涨，很快首套房就得一百万起了。人为通货膨胀，房价自然也得跟着涨。

[email protected]

shirly. 发表于 2019-9-22 20:12
楼主你是没有看最近EPSOM， Miford 还有Forrest Hill 的拍卖会吗。 简直火到不行 你发这种帖真像井底之蛙。 ...

真的吗？资深中介告诉我：下一波，至少等3年。

BNC2015

shirly. 发表于 2019-9-22 20:12
楼主你是没有看最近EPSOM， Miford 还有Forrest Hill 的拍卖会吗。 简直火到不行 你发这种帖真像井底之蛙。 ...

自从CGT立法取消以来，看房买房的人很多，一直下跌的放贷利率也助长了这种趋势。房市有回升的迹象。

我一朋友最近打算在北岸南部买房，例如northcote, hill crest, takapuna ，可举步维艰， 稍好的房子都被疯抢，拍卖也变得寻常。

不过时间还是太短， 不足以认定房市回暖。 经济学家判断国家经济衰退，也要横跨3个季度，才能认定。确认房市的走向也类似。此外，也没出现有其他有力的因素刺激房市。 所以是一般的波动还是真回暖，还是有待观察。

至于如果出现严重的国际事件， 波动也好，回暖也罢， 房市都会被强力打压。

BNC2015

PQNZ 发表于 2019-9-22 17:51
又是拍脑袋的垃圾文 不说别的，现在大地房卖不出去？可以负责任的说不要太抢手，很多价位已超16年，而且是 ...

近两年， 银行不愿贷款， 很多买家难以对大地，豪宅出高价，但不少业主的期待却不低，所以会卖不动。此外，建筑成本逐年上涨， 劳动力难寻，开发商也受压制。

这也不只是我个人的意见， 也是几位中介的经历，有Raywhite的， 也有harcourts的。

不过，最近在CGT法案流产后，市场确实出现反季节活跃，你大概指的是这一波吧。 也有网友给我留言，我的答复详见28楼。

[email protected]

BNC2015 发表于 2019-9-22 23:27
自从CGT立法取消以来，看房买房的人很多，一直下跌的放贷利率也助长了这种趋势。房市有回升的迹象。

我 ...

有水平！分折到位！