校区房投资的困惑 - 校区是如何被划分和变动的？

superbullet

我听说校区是每隔几年会有所变动的，有时候本来不是校区的街道会被划分到校区内，有些街道反而被划分到校区外。有人知道喜详情吗? 大家如何看待校区房的投资？谢谢！

花样年华

那就买离学校近的，这样不是就保险了

阿海

“大家如何看待校区房的投资？”

这算投资？

superbullet

阿海 发表于 2012-1-11 09:43
个人对投机没什么看法。。。

我主要是想了解校区是如何变动的，并非就是投机。

阿海

smartbnzer 发表于 2012-1-11 10:05
装什么X,人家问校区是怎么划分和变动.跟投机有什么关系?

”大家如何看待校区房的投资？“

这不是投机是什么？

Property Investing 投资 is about buying for cash flow with the ultimate view of passive income in the long term, with the bonus of achieving capital gains on the side.

Property Speculation 投机 is about buying for capital gains, often quick, and high risk.

花样年华

阿海 发表于 2012-1-11 10:43
”大家如何看待校区房的投资？“

这不是投机是什么？

阿海，你的投资房子都是买在校区的吧？为什么你又觉得在校区房是投机呢？我也迷茫在要不要看校区房中呢，能解释一下吗？

阿海

花样年华 发表于 2012-1-11 10:55
阿海，你的投资房子都是买在校区的吧？为什么你又觉得在校区房是投机呢？我也迷茫在要不要看校区房中呢， ...

你们所指的校区，那应该是Decile 10或9的学校吧？

一般这区里的房子回报率都是3-5%左右，根本不能100%贷款还有cashflow.

所以投资这些房子，一般都为了capital gains，那就有投机成分了。

投资（为的是稳定的cashflow），最好是买上班族的地方。

如果把一个城市的区，用1到10分来评价，作为Auckland来说，那Epsom/Mt Eden双校网可以算是10分或9分。另一端南区的clendon，Otara，或西区的Ranui，是1分或2分。

那从投资角度，最好投资在5分到6分之间。因为这地区不富也不穷，都是普遍上班一族出租喜欢住的。

再好的地区，例如7-10分，这些地区租金回报少，房子价格高，买了就负现金流，一般除非有钱，高收入，或者有很多cashflow property的才能负担得起。

所以最好办法还是先投资几个在5-6分的区里，然后用剩的cashflow surplus来供7-10区里的投资房。

不然你收入断了，那就很危险了。

阿海

smartbnzer 发表于 2012-1-11 10:58
帖子既然写了,就没必要再脱裤子放P,回来修改掉.

看看你空间里的那些傻话.你丫干的那不叫投机,难道叫"倒 ...

哦，原来是Kiwishawn啊，为什么用马甲上来呢？

对啊我是想过做假账海外收入啊，但最后找了个朋友介绍的贷款中介（她很NB，都做大款客户的，我这种小鱼对她来说小case）聊过，最后自己还是过不了自己关，没做了，不象你那么大胆啊。

阿海

smartbnzer 发表于 2012-1-11 10:58
帖子既然写了,就没必要再脱裤子放P,回来修改掉.

看看你空间里的那些傻话.你丫干的那不叫投机,难道叫"倒 ...

没必要人身攻击啊，成熟点好吗？

我是用真名，真人相片在论坛上发表我的个人意见，自然我问心无愧。

阿海

你对我有意见没问题，但请拿点实质性点的东西出来讨论。

花样年华

阿海 发表于 2012-1-11 12:07
你们所指的校区，那应该是Decile 10或9的学校吧？

一般这区里的房子回报率都是3-5%左右，根本不能10 ...

根据我的观察，如果买到你说得这种5，6分的区，甚至3。4分的区。如果是正常的house，你花4十几万买一个，也就能租400多，除非你买unit，能便宜点买到，租金比例要高一些，但这些多数是投资的人买，所以以后你卖出去的价钱也不会有house那么好（说白了就是没有house增值多），house有很多自住买家会买，所以价格会好一些。如果像我说的那种买house投资合适吗？我算了一下，除去地税，维修，空房等回报也就在3％呀，投资这样的房子合适吗？

NewLynnHse

阿海 发表于 2012-1-11 11:07
你们所指的校区，那应该是Decile 10或9的学校吧？

一般这区里的房子回报率都是3-5%左右，根本不能10 ...

Decile 10 = 富人区 = 房子贵, 自然回报率就底. 是这样吗?

阿海

花样年华 发表于 2012-1-11 12:52
根据我的观察，如果买到你说得这种5，6分的区，甚至3。4分的区。如果是正常的house，你花4十几万买一个， ...

投资这种好区房子合适不合适要看你个人状况，收入，放多少自己的现金进去，和你还想买多少个房子等等。

如果你是100%贷款买的，那你就要每星期垫钱补贴/养这个房子，而不是租客帮你养房子，所以收入上会对你个人带来压力，并且如果你的主收入（例如打工）没了，你不但要养自己自住房，还要养这些负现金流的投资房。  这就是风险。

我个人建议走大富翁游戏的规则，4或5个房子，1个酒店。 酒店就是升值高地点的，负现金流的房子，4或5个‘房子’就是在5分到6分区里的unit，甚至可以2-4分区的房子，看你个人接受能力了。 低分区当然租金回报高，但管理会麻烦多点。

阿海

长线投资房地产最重要就是控制：
1）自己时间 （有时间自己管房子，没时间就请property manager）
2）房产的equity
3）房产的cashflow/serviceability

银行贷款是要看equity和serviceability的，所以你在建立你的房地产portfolio时，两者都要注意，缺一不可。

阿海

NewLynnHse 发表于 2012-1-11 12:55
Decile 10 = 富人区 = 房子贵, 自然回报率就底. 是这样吗?

恩，租金回报率低。

阿海

可以跟校长/老师/家长聊聊从而得到这些信息。。。

花样年华

阿海 发表于 2012-1-11 13:01
投资这种好区房子合适不合适要看你个人状况，收入，放多少自己的现金进去，和你还想买多少个房子等等。
...

谢谢解答，我只有洗洗睡了，穷人啊。。。。。。。。

superbullet

阿海 发表于 2012-1-11 13:05
恩，租金回报率低。

一般买得起豪宅的人会出租出去给别人住吗？请问奥克兰各个豪宅区有几家不是自住的？

阿海

superbullet 发表于 2012-1-11 13:48
一般买得起豪宅的人会出租出去给别人住吗？请问奥克兰各个豪宅区有几家不是自住的？

前段时间NZHerald上说哪个银行的CEO租了个房子在Paratai Drive上然后欠房东很多钱的。。。

http://www.nzherald.co.nz/rental ... p;objectid=10729809

http://www.nzherald.co.nz/rental ... p;objectid=10725781

superbullet

阿海 发表于 2012-1-11 14:18
前段时间NZHerald上说哪个银行的CEO租了个房子在Paratai Drive上然后欠房东很多钱的。。。

http://www ...

个例不能说明问题，我想起码中国人不会买豪宅出租给别人住，一般豪宅都是自住房吧。回到你之前的回答，豪宅租金回报率低也是豪宅自住的一个原因吧。

阿海

superbullet 发表于 2012-1-11 14:23
个例不能说明问题，我想起码中国人不会买豪宅出租给别人住，一般豪宅都是自住房吧。回到你之前的回答，豪 ...

我觉得豪宅租金回报率低是因为房子本身价格太高呵呵。

superbullet

阿海 发表于 2012-1-11 14:32
我觉得豪宅租金回报率低是因为房子本身价格太高呵呵。

所以买得起豪宅的人还在乎那点租金回报吗？大部分人都会选择自己住，那有买豪宅给别人糟蹋的道理，呵呵。

阿海

superbullet 发表于 2012-1-11 14:41
所以买得起豪宅的人还在乎那点租金回报吗？大部分人都会选择自己住，那有买豪宅给别人糟蹋的道理，呵呵。

有钱就不一样啦

阿海

smartbnzer 发表于 2012-1-11 14:46
W T F ....
who the F is KIWISHAWN?

keep talking to yourself bro.

阿海

Any investment that rely on purely capital gains is speculating.

superbullet

still no one can answer my original questions, sigh.....