交割问题 - 原房主可能很麻烦

秋昭

上个月拍卖买下来的房子最近准备交割，因为本人是第一次买房，有很多问题不懂, 想请教一下各位大虾：

原房主现在还在房子里住着，问了中介说原房主准备交割当天才搬走。我问了律师，律师说按照法律对方可以拖到交割当天的下午五点才搬走。

（1） 首先，我觉得有不合理，因为如果原房主在我方付款后的当天下午才搬走，那如果搬东西时损坏了我的房子，我如何索取赔偿?

（2） 再次，原房主的家具不搬走，会影响我对房屋的验收工作，使我即使付了全款也无法确认房子是否是在和拍卖前一致状况下交割与我的。

（3） 最后，万一我已付全款而原房主却赖着不走，造成我方的各种不便和损失我将无法索赔，说不定还得下驱逐令赶走原房主，耽误大量时间和金钱。

虽然我会去问律师，但因为看这个论坛好久了，所以还是忍不住发了这个贴上来。

请问各位：你们曾遇到过这种情况吗？我该如何应对以上可能发生的情况？

多谢！

NewLynnHse

好像不是很复杂啦。这主要要看你的律师给不给力。你的三个问题都差不多。你跟律师说，你要再做完final inspection 后才会同意TA放款。要做final inspection必须是空房。如果发现问题而无法交割，那个卖家必须负责，如果托超过交割日期，他们得赔钱。这些都跟你的律师说，让TA白纸黑字的弄好。

mayamaya

交割日你的律师放款的时候肯定先电话你，你确定同意了才放款，正式交割。

pingdiguo

拖一天他要付罚金的

rubyhuang

他有权到最后一天走的，他也不会那么傻拖一天才走，因为就算你付了钱，还是可以通过律师追讨罚金，同样的，他既然同意把房子卖给你了，他也拿到该得到的钱了，他又何必破坏房子呢？

秋昭

NewLynnHse 发表于 2013-3-5 22:08
好像不是很复杂啦。这主要要看你的律师给不给力。你的三个问题都差不多。你跟律师说，你要再做完final insp ...

很实在的建议！多谢！

rubyhuang

NewLynnHse 发表于 2013-3-5 22:08
好像不是很复杂啦。这主要要看你的律师给不给力。你的三个问题都差不多。你跟律师说，你要再做完final insp ...

没有规定说Final Inspection 一定要空房的

NewLynnHse

rubyhuang 发表于 2013-3-5 21:49
没有规定说Final Inspection 一定要空房的

买家可以坚持吗？

John.G

似乎卖家一定要交割日才搬走你也没着的，只能在未搬走前做final inspection了，不放心拿相机对所有地方拍照存证。
至于付尾款是付给律师 所以不用担心。

rubyhuang

卖家在拍卖时房子也不是空着的呀，怎么可以要求一定要提前搬呢？你知道吗，很多卖家都是卖了原来的房子，把得到的房款再去买另一套房，所以有时他们的交割时间是同一天，从原来的家搬到新家

秋昭

NewLynnHse 发表于 2013-3-5 22:53
买家可以坚持吗？

空房是合同规定的。

我刚才看了下我的买卖合同的第5条关于交割的问题，里面说如果合同规定交割时是空房的情况（vacant possession) （我的合同就是这种），那么卖家有义务保证房子在交割时是vacant possession。否则买家必须承担由此造成的买家不能入住而产生的相关费用（如租房，租仓库放置家具）。

NewLynnHse

秋昭 发表于 2013-3-5 22:05
空房是合同规定的。

我刚才看了下我的买卖合同的第5条关于交割的问题，里面说如果合同规定交割时是空房 ...

所以律师很重要，这些都要让律师去处理

秋昭

rubyhuang 发表于 2013-3-5 22:57
卖家在拍卖时房子也不是空着的呀，怎么可以要求一定要提前搬呢？你知道吗，很多卖家都是卖了原来的房子，把 ...

我刚才认真看了买卖合同了，确实有规定要求卖家有责任保证房子交割时是vacant possession的，除非是买卖合同里有写是有租客的房子。

秋昭

NewLynnHse 发表于 2013-3-5 23:08
所以律师很重要，这些都要让律师去处理

对，有道理！

我觉得还应该向卖方强调如果因他在交割日无法兑现合同规定的 vacant possession 而由此造成我方无法完成  交割日的 final inspection，那么因此造成的可能损失将由卖方承担。这个我要和律师商量商量。

rubyhuang

秋昭 发表于 2013-3-5 23:09
我刚才认真看了买卖合同了，确实有规定要求卖家有责任保证房子交割时是vacant possession的，除非是买卖合 ...

对呀，所以他交割给你的当天搬走就行

秋昭

John.G 发表于 2013-3-5 22:55
似乎卖家一定要交割日才搬走你也没着的，只能在未搬走前做final inspection了，不放心拿相机对所有地方拍照 ...

多谢！拍照是好办法！我还打算把所有的电表和水表的记录都拍下来留做证据。

至于尾款，你的意思是就算我方律师已把全款交与了卖方律师，如果之后发现由买房造成的房子的损失我方还可以向买方律师索赔是吗？

我刚才又看了一下合同，里面有一条规定如果买方发现房子有任何破损那么买方必须在 settlement 之前由买方律师向买方律师书面交涉（email)。 看来交割日当天付款前的 final inspection 是非常重要啊!

秋昭

rubyhuang 发表于 2013-3-5 23:13
对呀，所以他交割给你的当天搬走就行

问题是原房主不搬走家具都摆在屋里妨碍了我做 final inspection，让我无法保证房子在交割日当天我付款前是 in the same condition as it was when the agreement is signed. 而且他搬走时我也不能保证他不把已属于我的房子弄坏了。

所以我才发帖子征求应对的意见。如果房主能比交割日提前一天搬走，那么我就用不着这么操心了啊。

秋昭

rubyhuang 发表于 2013-3-5 22:49
没有规定说Final Inspection 一定要空房的

你说的没错，确实没有规定要求final inspection是空房的。

看来只能通过应有的法律途径去minimize risks了。

照相，做记录。

rubyhuang

秋昭 发表于 2013-3-5 23:22
问题是原房主不搬走家具都摆在屋里妨碍了我做 final inspection，让我无法保证房子在交割日当天我付款前是 ...

不用太担心了，房子已经买了，反而拍卖前你要认真的检查，当时家具同样会影响你

rubyhuang

秋昭 发表于 2013-3-5 23:22
问题是原房主不搬走家具都摆在屋里妨碍了我做 final inspection，让我无法保证房子在交割日当天我付款前是 ...

负责任的Agent也会在对方交钥匙时如果发现明显的不对劲也会马上向你和你的律师汇报的

秋昭

rubyhuang 发表于 2013-3-5 23:33
不用太担心了，房子已经买了，反而拍卖前你要认真的检查，当时家具同样会影响你

嗯，多谢！希望一切顺利吧，不过觉得还是要做好应有的准备。

拍卖前已请了builder看过了才敢去拍的。

rubyhuang

祝你交割顺利！到时记得上来报喜，让一班关心你的网友放心

hx500

LZ你想太多了。。。尽量把事情往好处想，活的轻松点。

wishjess

其实这种事情挺常见的，很多都是2个房子同一天settle, 为了节省贷款，lz也不用想着你的房子有损坏什么的，毕竟是老房子，搬家时有磕磕碰碰在所难免，只要大面上差不多就行了

John.G

秋昭 发表于 2013-3-5 23:05
空房是合同规定的。

我刚才看了下我的买卖合同的第5条关于交割的问题，里面说如果合同规定交割时是空房 ...

交割时是空房，问题是final inspection没规定必须是空房。。

John.G

房子有问题必须是在offer unconditional 之前提出来，之后如果是final inspection时发现与看房时严重不符得通知律师，问律师处理意见,可能就会出现交割问题。

ivy888

有的房东就是会拖到最后一刻,  我们买房子的时候, 那对韩国人就是settlement day 当天下午五六点才搬完,打扫卫生到10点, 没办法.