购买交叉租赁cross lease的房产要注意什么？2023.3.20

艾美斯律师所

最近官方现金利率（OCR）的提高，将会间接影响到抵押贷款利率。因此，在目前的住房市场上的卖家使出浑身解数使他们的房产尽可能有吸引力，买家则需要认真考量如何去选择房产。

购买交叉租赁的房产（cross lease）

许多潜在的购房者在寻找房产时可能会遇到交叉租赁的房产，有些人可能想知道 "交叉租赁cross lease"到底是什么意思。

交叉租赁是新西兰一种常见但相当复杂的房产所有权形式。它涉及到一些人拥有一块土地的部分但不可分割的份额，每个业主都有自己房屋的租约，通常期限为999年。每份租约都规定了专属使用区域和公共或共享区域。因此，如果你购买了交叉租赁的房产，你将拥有为你设置的房产的不可分割的份额（即房屋或单位周围的土地），并可平等地使用共享区域（如车道、车库或公共花园区域）。租约中通常包含关于公共区域的使用和维护的规则，例如，对单位进行结构性改建或加建，需要得到其他交叉租约业主的书面同意等。

交叉租赁最早是在20世纪60年代引入的，目的是避免限制性的分割规定，为房地产开发商节省成本和时间。然而，1991年《资源管理法》的实施实际上使交叉租约变得多余了。希望使自己的房产对潜在买家更有吸引力的卖家可以考虑将交叉租赁转换为永久产权。不过交叉租约可能复杂，但不一定对买家没有吸引力。

购买交叉租赁房产时需要考虑什么

如果你有兴趣购买交叉租赁的房产，在出价或无条件出价之前，你可以考虑和检查以下一些事项。

- 仔细阅读平面图，其中提供了租赁区域的参数和相关细节，并确定了哪些区域是公用或专用的。 - 确保实际房产与平面图相符（例如，你在房产中看到的露台、车库都包括在平面图中），或者平面图中的布局和尺寸是否记录正确。否则，产权可能会有缺陷，而纠正缺陷会很费钱和费时。

- 检查是否有任何未经同意的工程，包括与单位无关的改建和/或结构是否得到其他交叉租约业主的正式同意。否则，将来可以提出索赔，要求拆除该结构或向邻居付款以获得所需的同意。考虑检查卖家与邻居的关系。

- 阅读租赁备忘录，检查对房产使用和开发的限制。熟悉租赁备忘录中关于公共区域维护方面的义务。

- 征求适当的法律意见，确保包括适合你的情况和需要的相关条款（例如，律师的批准，尽职调查，LIM报告条件）。

我们注意到，这些只是一些一般性的考虑，并不构成建议。如果有疑问，最好向您信任的房地产律师寻求建议，他们可以指导您，并帮助您把握过程中的细节和细微差别。

如果你对你的房产问题有疑问，或希望讨论你的具体情况，请随时通过[email protected] 或09 969 1493与我们的房产律师和专家取得联系。