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[论事] 继续说为啥房子不能让你财务自由   [复制链接]

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永恒钻石 尊贵铂金 新时政 10周年纪念 2019-2020年度金ID

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楼主
发表于 2021-10-31 09:31:41 |只看该作者 |倒序浏览 微信分享
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沙发
发表于 2021-10-31 09:34:38 来自手机 |只看该作者 微信分享
财务自由不是看你资产多少, 是看你可霍霍的钱多少

你有100套房, 你手头没钱也不叫财务自由, 你卖了才叫财务自由

你只有1套自住, 手里有500万也没投资计划也不想买房, 就吃喝玩乐 那也是财务自由

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至尊荣耀 最强王者 永恒钻石 尊贵铂金 新时政 20周年纪念

板凳
发表于 2021-10-31 09:45:33 |只看该作者 微信分享
自由是相对滴
自由追求的是感觉
感觉对了,继续搬砖也是自由
用房子来解决或者理解定义自由有点狭义
一场华丽的烟火.[/fly]
一片雾中 原野.[/fly]
遗忘的角落,也许,曾经,无言.[/fly]
/(雾原乐园)[/fly]

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最强王者 永恒钻石 尊贵铂金 新时政 元老勋章 10周年纪念 20周年纪念

地板
发表于 2021-10-31 10:04:07 |只看该作者 微信分享
我想知道楼主财务自由了吗?如果没有,财务自由人的世界咱可能不懂
时代不同了,竟然熬到白金了

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畅游勋章 新时政 10周年纪念

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发表于 2021-10-31 10:05:27 |只看该作者 微信分享
c.liu 发表于 2021-10-31 10:34
财务自由不是看你资产多少, 是看你可霍霍的钱多少

你有100套房, 你手头没钱也不叫财务自由, 你卖了才叫 ...

点评的精准,到位。

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发表于 2021-10-31 10:06:28 来自手机 |只看该作者 微信分享
财务自由不是不工作 而是有底气选择做什么工作,自住无贷款 手上其他房子很少贷款,租金养房绝对有富余 房况好基本不需要维修,有保险 大的损坏保险不负责吗?房客损坏的房客不用负责吗?前几年的贷款这几年房价一涨,负担吃力就再卖一套 反正生活肯定没自住苦兮兮还贷款的幸福

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永恒钻石 尊贵铂金 新时政 体育勋章 10周年纪念

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发表于 2021-10-31 10:07:47 来自手机 |只看该作者 微信分享
说得有点道理。但是普通人本来就很难完全实现财务自由,何必这样来要求自己?手上房产多一套,只要对生活质量没有影响,自雇也好,打工也罢,总是心态好一点,踏实一点。

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发表于 2021-10-31 10:07:59 来自手机 |只看该作者 微信分享
chrise 发表于 2021-10-31 11:06
财务自由不是不工作 而是有底气选择做什么工作,自住无贷款 手上其他房子很少贷款,租金养房绝对有富余 房 ...

肯定比自住还贷款不敢辞职的幸福

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匿名
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匿名  发表于 2021-10-31 10:31:16 微信分享
10套卖两套就还清贷款很难。我自认为买卖房屋的点属于抓得很准。第一次卖其中一套实现了可以还清另外一套,第二次卖一套可以还清另外两套

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匿名
10#分享本帖地址
匿名  发表于 2021-10-31 10:33:54 微信分享
c.liu 发表于 2021-10-31 10:34
财务自由不是看你资产多少, 是看你可霍霍的钱多少

你有100套房, 你手头没钱也不叫财务自由, 你卖了才叫 ...

错!财务自由就是看你的资产能带给你多少被动收入

别说100套,就是10套房,只要没贷款,租金就能cover你全家的生活娱乐保险消费,还能坐享不动产的升值。你不需要为生活操心,可以继续工作,但是可以选择做自己有兴趣的事。

如果只有一套房,用500万现金吃喝玩乐,在没有被动收入的情况下你会迅速返贫。就是500万不花吃利息,现金也会被通胀吞噬掉。








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11#分享本帖地址
发表于 2021-10-31 11:12:11 |只看该作者 微信分享
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什么叫财务自由度呢?既然是财务,那么它首先与收入或资产有关。

以前有过外卖自由、超市自由、餐厅自由、旅游自由、买房自由等说法,很明显,财务自由也跟消费水平有关。

财务自由度就是衡量“资产收入”与“消费水平”的关系的指标。

“财务自由度”的核心是“自由”,大家想一想,对于成年人而言,最大的不自由是什么?

是工作!

因为你有很多花钱的事要做,所以你必须工作才能有收入;但因为工作要占用大部分时间,那些花时间的事你也不能做。

人生最大的不自由难道不是“享受需要的时间和工作所占用的时间的矛盾”吗?让你忍受工作的痛苦和无聊的,不正是失去工作的恐惧吗?

所以,有人用一个简单的公式去衡量财务自由:

财务自由度=投资性收入/消费支出×100%。

2

免于失去工作恐惧

分子的“投资性收入”代表家庭所有的金融资金(包括银行存款、证券账户、货币基金等)所产生的收益;分母的“消费支出”包括房贷、车贷在内的所有用于家庭消费的支出。

这个公式的意义就是:如果不工作,你能在多大程度上维持现在的生活水平?我称之为“免于失去工作恐惧”的财务自由。

如果你没有任何金融性资产,那么你的财务自由度就是零,说明你一旦失业,基本上就无法维持现在的生活状态。

如果你的家庭每年投资理财的收益是10万,你的家庭日常消费支出是20万,那你的财务自由度就是50%,代表如果不工作,你还能维持现在的50%的生活状态。

财务自由度达到100%以上,工作在谋生上的意义就大大降低,你自然更关注工作的成就感、价值感这些更高阶的人生追求,这就叫物质基础决定上层建筑。

达到100%的财务自由度的难度有多大呢?假设你是一线城市的三口之家,一车一房有贷款,孩子就读于普通公立小学,一个不过分奢侈、也不过分委屈自己的生活费用,包含房贷大概在30万左右一年。

达到100%的财务自由度,你的投资性收益要达到30万,如果你没有任何股票或股票性基金一类的高风险收益的投资,仅仅是买4%的理财产品,那么你的金融资产要达到750万。

如果是二三线城市,可以降低房贷标准,20万一年的生活费,对应的金融资产的标准是500万。

根据胡润最新的财富报告,金融资产在600万以上的,全国有144万家庭,也就是说,只有0.4%的人可以达到100%的财务自由度。

当然,金融资产达到这个级别的人,不可能只买理财产品,一定会配置一些波动性较大的权益类资产,如果收益率上升到6%,100%的财务自由度的金融资产门槛就分别下降到一线城市500万和二三线城市333万。

看起来仍然是一个很遥远的理想,有没有什么办法可以缩短这个时间呢?

3

决定财务自由度的三个因素

从财务自由公式的角度,财务自由度取决于三个变量,一是积累的金融资产,二是投资收益能力,第三是消费水准。

因为投资收益水平需要慢慢提高,消费水准相对更刚性,操作意义最大的还是金融资产。

金融资产是一个积累的量,其来源包括两部分:第一部分是工作收入减去生活消费开支后的剩余的量,这一部分与收入水平正相关,与消费水平负相关。

收入水平是影响最大的因素,可一般收入水平高的家庭,消费水准也低不了,生活中也不乏高收入的“月光族”,财务自由度一直处于1%的水平,即金融资金本身只能支付三个月的生活费,收益只能支付三天半的生活费。

当然,为了早日实现财务自由,过度压缩消费水平也不是一个好办法,财务自由就是为了让生活过得舒心,自然消费水平不能太低,否则像“三和大神”的消费水平,10万元金融资产就“财务自由”了。

金融资产的第二个来源是收益再投资的部分,这一部分很容易被忽略,但这就是投资中最重要的“复利原则”,决定这一部分的因素,包括投入资本、收益率、坚持投入和风险控制等多种因素,长期积累下来,这一部分的比重将远远高于第一部分的本金。


很少有人一进职场就能拿到高收入,所以金融资产的积累主要取决于:

1、收入增长速度

2、积蓄与消费水平的平衡

3、以复利的原则坚持投资

难度就在第三点“复利原则”,看上去简单,执行起来却有两大难度。

4

实现复利的两大障碍

大部分年轻人对于复利的心态是:“我才不会去想几十年后有多少钱,我现在就要钱,马上就要钱。”

复利原理是不错,但年轻人在投资上有一个巨大的障碍:投资的最初和后期,钱生钱的速度差不多,但绝对收益与相对效用却差别巨大。

从绝对收益上说,投资一万元和一千万元,赚10%的难度差不多,但前者的回报是1000元,可以维持一个初入职场的白领一周的生活,后者的回报是100万,就算是富豪,也能用上几个月了。

复利越往前越不起眼,越往后才越有威力。可单位金钱对人的相对效用而言,却是越年轻越高,越年迈越低。大学时,一百块能花出一千块的效果,到了四十岁,花一万块只能得到一万块的效用,而到了老年,十万块用来治病,其快乐指数甚至为负。

另一种常见的错误心态是急于通过投资来实现财务自由,追求过高的收益率,忽视了均值回归的风险,反而欲速不达。

这两年的牛市给大家一个高收益的错觉,但拉长到十五年以上横跨两个牛熊的投资周期看,中国最好的公募基金经理投资回报年化也就是25%,巴菲特巅峰十年的年化收益也能达到25%,但之后也慢慢降到15%。

随着中国经济增长率的下降、市场的成熟,就算精挑细选组合投资,也只能给出10%的长期年化收益的预期。

还有人亲自下场成为股民,姑且不论你是否能达到职业投资者的水平,就算你有投资天赋,还有一个值不值的问题。

能够获得稳定高收益的都是职业投资者,他们花在投资上的时间和压力并不比工作少,追求财务自由的目的就是不为生活压力而工作,那么职业投资岂不是南辕北辙?

只有不太花自己的时间精力通过基金等专业投资者实现的财务自由,才算是真正的财务自由。

复利对应的收益率要求并不是很高,但需要稳定,风险控制。如果没有复利的贡献,就很难达到财务自由对应的金融资产的要求,举一个一线城市里中等收入水平的白领家庭的例子吧。

5

为了财务自由

结婚通常要花掉年轻人所有的积蓄,所以大部分家庭的金融资产从婚后才开始积累。假设一个一线城市家庭两人年薪扣除房贷后20万,没有孩子的头三年每年可积累金融资产10万。有孩子之后,虽然生活开支变多,但薪水也会增长,假设仍然保持每年10万的积累速度,从28岁到40岁,本金的投入达到120万。

再看复利的部分,如果加大权益类投资的比例,采用比较激进的全部投入股票基金的投资方案,按照精选优秀公募基金组合10%的长期年化收益标准,40岁时,可投资的金融资产为230万。

以家庭年消费(含房贷)30万一年为标准计算:

如果继续采用全部投入权益性资产的进取型方案,继续得到10%的年化收益,230万一年是23万,则当年的财务自由度为77%;

如果转为相对保守的一半权益资产一半理财产品的平衡型方案,年化收益率降至7%,一年的收益是16万,则当年的财务自由度为53%。

如果想要在40岁时能达到100%的财务自由度,前一种进取型投资方案需要这12年,每年积蓄13万,后一种平衡型投资方案需要每年积蓄18万,而且必须全部用于高风险收益的权益类资产。

如果之前12年只投资年化收益7%的平衡型投资,那就分别需要每年积蓄16万和23万。

6

无法避免的“失去工作的恐惧”

很明显,绝大部分人很难在40岁前达到100%的财务自由度,也就是说,我们无法避免“失去工作的恐惧”,我们仍然需要忍受加班的摧残,上司的挑剔。

而且,即使100%的财务自由度只是代表你不再为了生活压力而工作,而真正可以不工作的财务自由则是需要200~300%的财务自由度,即,你的资产性收入要能覆盖2~3年的家庭开支,这是因为投资性收益随着经济周期波动,你投资中的权益类资产越高,波动就越大,需要覆盖更长时间的生活开支。

所以我们必须接受工作的意义,而不是将其视为幸福的代价,那种“达到财务自由就周游四海”的不切实际的想法,只会让我们更加痛苦。

我们长期以来形成了一种思维定势,工作以外的世界都很美好,只是因为那是我们不曾拥有的世界,所以更现实的想法应该是怎么把无聊的工作变得有趣有意义,如何在50%的财务自由度下,找到生活与工作的平衡,那是我们给自己的人生课题。
2

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“党外无党,帝王思想;党内无派,千奇百怪;以党治国,放屁胡说;党化教育,专制余毒。”陈独秀

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新时政 10周年纪念

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发表于 2021-10-31 11:26:57 |只看该作者 微信分享
paulwood 发表于 2021-10-31 12:12
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什么叫财务自由度呢?既然是财务,那么它首先与收入或资产有关。

这个说得好。

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匿名
13#分享本帖地址
匿名  发表于 2021-10-31 12:37:25 微信分享
你只有1套自住,不q欠贷款, 手里有1万是财务自由,你有10套房子贷款,你还是穷人,负债

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发表于 2021-10-31 12:43:48 |只看该作者 微信分享
paulwood 发表于 2021-10-31 12:12
转贴:

什么叫财务自由度呢?既然是财务,那么它首先与收入或资产有关。

你幸苦了,粘贴那么多字

可是那些都是中国的

新西兰,没工作也还是财务自由,福利部自由出入,财务共享

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发表于 2021-10-31 12:45:56 |只看该作者 微信分享
匿名者 发表于 2021-10-31 11:33
错!财务自由就是看你的资产能带给你多少被动收入

别说100套,就是10套房,只要没贷款,租金就能cover你 ...

十套房并且没有贷款的人,整个新西兰不多吧

要也是通过父母那里帮助得来的

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发表于 2021-10-31 12:47:08 |只看该作者 微信分享
雾中原野 发表于 2021-10-31 10:45
自由是相对滴
自由追求的是感觉
感觉对了,继续搬砖也是自由

很多小三财务自由,身体不自由啊

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发表于 2021-10-31 12:47:57 |只看该作者 微信分享
哦,






上sky看看losers怎么秀下限的

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发表于 2021-10-31 12:58:05 |只看该作者 微信分享
很多人有财,但是不自由,因为自由是一种心境,有很多老板经历过大病或者人生大动荡后,退下来,享受生活,因为他心境变了,之前他不是没钱他只是觉得还可以赚更多,而且赚钱能实现人生价值社会地位,停不下来。

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发表于 2021-10-31 13:22:17 来自手机 |只看该作者 微信分享
我懂得你的意思,但你没有说一个点,利息,理论说现金贬值快,债务反而越来越轻松,理论上没错,但考虑到利息,现在世界经济是不怎样,但未来回到4-5%的利息并不困难,如果你没有其他多于6-8%的投资,光靠打工或者小生意的主动收入,利息4-5%是不少的钱,早点还掉债务对于不懂的投资的人来说并不亏。当然如果找到6-8,甚至更高9-12这样的投资项目,情况就不一样了,但很明显,普通人在金融市场,只要超过9点的投资,当韭菜的可能性是90%,普通人也只能玩6点左右的基金,如果高于贷款利息,那就拖拖,如果存银行,还不如早点还掉,但玩你那种高风险的游戏,一般人是玩不起的,所以这个问题还是无解。
在修道的路上越走越远了~~~

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匿名  发表于 2021-10-31 13:37:31 微信分享
财务自由本身就是个伪命题,是无解的

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匿名
21#分享本帖地址
匿名  发表于 2021-10-31 13:52:45 微信分享
呵呵,能看懂币市的就不是一般人。
楼主继续加油。。。前途无量

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新时政

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发表于 2021-10-31 14:11:06 来自手机 |只看该作者 微信分享
楼主说得太好了,顶一个

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房子有2套以上的人我感觉更累,身边好几个家庭两套房贷款,买的时候开心,但是出租把找中介心疼,不找中介自己弄吧,天天跟租客闹心,然后更加努力的加班透支身体还贷款交地税,我感觉没开心,反而更累了。
万事只求半称心

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发表于 2021-10-31 14:19:15 来自手机 |只看该作者 微信分享
天龙小花 发表于 2021-10-31 15:16
房子有2套以上的人我感觉更累,身边好几个家庭两套房贷款,买的时候开心,但是出租把找中介心疼,不找中介 ...

这2年买房的确实,房价太高了,租金cover不了贷款,就会很辛苦

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发表于 2021-10-31 14:31:03 |只看该作者 微信分享
"10年前买房,现在手里超过10套房的人。首先如果他们是在10年前价格最低的时候一口气买了10套房,那是土豪,早就财务自由了不在我们讨论范围内。如果他是这10年陆续买了10套房,绝对有房贷,而且还不少,并且他们绝对一直在工作。"

本来不想说什么. 但看了楼主这最后一段话, 我想说几句。你说10年前一下子买了10套房的本来就是土豪, 不在讨论范围内. OK, 没问题. 那么我想说, 20年前, 在2001-2007这一波房产牛市中(楼主肯定没经历过), 那些每年买一两套投资房的, 那几年下来, 手里积累了越10来套房。 如果他们在今年或者去年卖掉两套的话, 那绝对是把剩下的贷款全部还清的. 目前这样的人,每周租金约5000左右, 去掉地税, 保险, 正常的维修保养,一周净租金会有约3500,一年税前净租金为18万,税后约14万,你觉得这样的人财务自由了吗?

我周围这样的人为数还真不少,完全不用上班,就靠着租金, 过的悠闲自在.

补充内容 (2021-10-31 15:34):
2001-2007年期间贷款相当容易。 不象现在贷款, 又要看你的equity, 又要看收入,还要减去你的日常开销. 那时的贷款为 low doc.

补充内容 (2021-10-31 15:36):
即银行不需要你提供太多的文件证明, 就可以贷款给你. 当然那么容易贷款, 现在回想起来也不对, 因为那样导致了2008的GFC. 不过那时贷款真的容易.

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发表于 2021-10-31 14:37:37 来自手机 |只看该作者 微信分享
Lease 发表于 2021-10-31 15:31
"10年前买房,现在手里超过10套房的人。首先如果他们是在10年前价格最低的时候一口气买了10套房,那是土豪 ...

20年前啊,那这样的人基本应该都是45-55岁这个区间的吧,来的特别早的那一批人


楼主可能讨论的是02年那一批来的,目前35岁左右的留学生群体,大部分开始买房在08到现在这个周期的,想要达到靠租金10万刀到手还是比较困难的,只有非常非常小的一部分人

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发表于 2021-10-31 14:42:49 |只看该作者 微信分享
zhong5487 发表于 2021-10-31 15:37
20年前啊,那这样的人基本应该都是45-55岁这个区间的吧,来的特别早的那一批人

因为楼主连发两贴说靠买房不能实现财务自由. 我说的情况不知道楼主是否认可是一种财务自由. 如果认可的话,那我周围这样的人真不少, 我只是想说明这一点.

你说得对, 这批人大部分都是45-50岁,他们都没啥家底, 就靠着投资房产, 在这个年龄可以完全不用再上班, 在我看来绝对是财务自由了.

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匿名
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匿名  发表于 2021-10-31 14:43:59 微信分享
zhong5487 发表于 2021-10-31 15:37
20年前啊,那这样的人基本应该都是45-55岁这个区间的吧,来的特别早的那一批人

说到底是年纪的差别,前者那批人即使不出国,在国内一线城市或者二线城市也享受了房地产红利,比这里增值只多不少。国内70后毕业买房,不需要家里支持的太多了,还是一线城市北京上海。后者80后那批人入市晚,是因为年纪的原因,即使大学毕业就入场,也没那么早。那如果是90后,00后,那么又是另外的一个故事了。

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匿名  发表于 2021-10-31 14:45:04 微信分享
Lease 发表于 2021-10-31 15:42
因为楼主连发两贴说靠买房不能实现财务自由. 我说的情况不知道楼主是否认可是一种财务自由. 如果认可的话 ...

楼主大概是85后,所以他不知道70后的入场时机可以通过买房达到财富自由

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发表于 2021-10-31 14:45:29 来自手机 |只看该作者 微信分享
Lease 发表于 2021-10-31 15:42
因为楼主连发两贴说靠买房不能实现财务自由. 我说的情况不知道楼主是否认可是一种财务自由. 如果认可的话 ...

那我们这批30多岁的。再继续这个模式,到50岁确实也达不到之前那些人的状态,因为房子太贵,买不动了,10套非常困难

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