继续说为啥房子不能让你财务自由

chinakey

继续上篇文章。因为很多回复要么没读文章直接喷，要么读了文章没读懂也直接喷。毕竟有人阅读理解可以考到8，有人3都不到。我发文浪费时间不赚钱，有人被我的贴子叫醒了就算我做好事了，那些叫不醒或者装睡的我也懒着搭理。爱睡继续睡呗。没看过上篇文章的，传送门：http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... p;extra=&page=1
有几个问题需要补充。首先，有人看了标题看了结尾就直接喷说什么没有银行贷款云云，其实我文章一开始就解释了没有贷款的情况。在此不多说了。

其次，我说光靠房产不能财务自由，但我没说财务自由的人不能有投资房产。你周围那些收房租游山玩水的人，他们除了房产外一定有其它被动收入。如果这个逻辑关系都搞不懂的话咱们的交流根本不在一个波段上

再次，有的人连财务自由的概念都没搞懂。定义请自行谷歌。手里10套房但所有维护都要亲历亲为的，那不是财务自由，那算自雇。我见过更多的是手里房子不少，但自己还做份搬砖的工作。真不是因为怕闲着会发霉，而是真的自由不起。本论坛就有这种。

还有，贷款买10套，房价涨了，卖2套还清贷款实现财务自由。这是理论，理论，理论。每一个以租养贷的假富豪都是用这个伪命题告诉自己明天会更好的。事实上，10个人有8个不会这么做。原因有三：1、你好好学学数学，以租养贷，卖两套根本还不清10套房贷。2、就好像每个去赌场的人，都认为自己会赚一笔就退场。但事实是只要你一直赢你就一直不会退场，今天不玩了，你明天还会回来，如果你真的退场了一定不是因为你赚了，而是因为你都输光了。所以你踏入赌场的那一刻，你的家产就已经计入赌场的应收账款中了。或许是一周，或许是十年。3、回到房产上，阻止这些人卖房的不仅有赌徒心理的因素，还有理性人的因素。当你明知未来货币会继续贬值，通货膨胀会加剧，现金购买力越来越弱，负债越来越容易偿还，你怎么可能会用今天宝贵的现金偿还明天更便宜的负债呢？

最后，我从未否认买房可以赚钱，但我讨论的是单靠房产实现财务自由的可能性。10年前买房，现在手里超过10套房的人。首先如果他们是在10年前价格最低的时候一口气买了10套房，那是土豪，早就财务自由了不在我们讨论范围内。如果他是这10年陆续买了10套房，绝对有房贷，而且还不少，并且他们绝对一直在工作。

c.liu

财务自由不是看你资产多少， 是看你可霍霍的钱多少

你有100套房， 你手头没钱也不叫财务自由， 你卖了才叫财务自由

你只有1套自住， 手里有500万也没投资计划也不想买房， 就吃喝玩乐 那也是财务自由

雾中原野

自由是相对滴
自由追求的是感觉
感觉对了，继续搬砖也是自由
用房子来解决或者理解定义自由有点狭义

pategao

我想知道楼主财务自由了吗？如果没有，财务自由人的世界咱可能不懂

阿道夫

c.liu 发表于 2021-10-31 10:34
财务自由不是看你资产多少， 是看你可霍霍的钱多少

你有100套房， 你手头没钱也不叫财务自由， 你卖了才叫 ...

点评的精准，到位。

chrise

财务自由不是不工作 而是有底气选择做什么工作，自住无贷款 手上其他房子很少贷款，租金养房绝对有富余 房况好基本不需要维修，有保险 大的损坏保险不负责吗？房客损坏的房客不用负责吗？前几年的贷款这几年房价一涨，负担吃力就再卖一套 反正生活肯定没自住苦兮兮还贷款的幸福

JXFJXF1001

说得有点道理。但是普通人本来就很难完全实现财务自由，何必这样来要求自己？手上房产多一套，只要对生活质量没有影响，自雇也好，打工也罢，总是心态好一点，踏实一点。

chrise

chrise 发表于 2021-10-31 11:06
财务自由不是不工作 而是有底气选择做什么工作，自住无贷款 手上其他房子很少贷款，租金养房绝对有富余 房 ...

肯定比自住还贷款不敢辞职的幸福

10套卖两套就还清贷款很难。我自认为买卖房屋的点属于抓得很准。第一次卖其中一套实现了可以还清另外一套，第二次卖一套可以还清另外两套

c.liu 发表于 2021-10-31 10:34
财务自由不是看你资产多少， 是看你可霍霍的钱多少

你有100套房， 你手头没钱也不叫财务自由， 你卖了才叫 ...

错！财务自由就是看你的资产能带给你多少被动收入

别说100套，就是10套房，只要没贷款，租金就能cover你全家的生活娱乐保险消费，还能坐享不动产的升值。你不需要为生活操心，可以继续工作，但是可以选择做自己有兴趣的事。

如果只有一套房，用500万现金吃喝玩乐，在没有被动收入的情况下你会迅速返贫。就是500万不花吃利息，现金也会被通胀吞噬掉。

paulwood

转贴：

什么叫财务自由度呢？既然是财务，那么它首先与收入或资产有关。

以前有过外卖自由、超市自由、餐厅自由、旅游自由、买房自由等说法，很明显，财务自由也跟消费水平有关。

财务自由度就是衡量“资产收入”与“消费水平”的关系的指标。

“财务自由度”的核心是“自由”，大家想一想，对于成年人而言，最大的不自由是什么？

是工作！

因为你有很多花钱的事要做，所以你必须工作才能有收入；但因为工作要占用大部分时间，那些花时间的事你也不能做。

人生最大的不自由难道不是“享受需要的时间和工作所占用的时间的矛盾”吗？让你忍受工作的痛苦和无聊的，不正是失去工作的恐惧吗？

所以，有人用一个简单的公式去衡量财务自由：

财务自由度＝投资性收入／消费支出×100％。

2

免于失去工作恐惧

分子的“投资性收入”代表家庭所有的金融资金（包括银行存款、证券账户、货币基金等）所产生的收益；分母的“消费支出”包括房贷、车贷在内的所有用于家庭消费的支出。

这个公式的意义就是：如果不工作，你能在多大程度上维持现在的生活水平？我称之为“免于失去工作恐惧”的财务自由。

如果你没有任何金融性资产，那么你的财务自由度就是零，说明你一旦失业，基本上就无法维持现在的生活状态。

如果你的家庭每年投资理财的收益是10万，你的家庭日常消费支出是20万，那你的财务自由度就是50%，代表如果不工作，你还能维持现在的50%的生活状态。

财务自由度达到100%以上，工作在谋生上的意义就大大降低，你自然更关注工作的成就感、价值感这些更高阶的人生追求，这就叫物质基础决定上层建筑。

达到100%的财务自由度的难度有多大呢？假设你是一线城市的三口之家，一车一房有贷款，孩子就读于普通公立小学，一个不过分奢侈、也不过分委屈自己的生活费用，包含房贷大概在30万左右一年。

达到100%的财务自由度，你的投资性收益要达到30万，如果你没有任何股票或股票性基金一类的高风险收益的投资，仅仅是买4%的理财产品，那么你的金融资产要达到750万。

如果是二三线城市，可以降低房贷标准，20万一年的生活费，对应的金融资产的标准是500万。

根据胡润最新的财富报告，金融资产在600万以上的，全国有144万家庭，也就是说，只有0.4%的人可以达到100%的财务自由度。

当然，金融资产达到这个级别的人，不可能只买理财产品，一定会配置一些波动性较大的权益类资产，如果收益率上升到6%，100%的财务自由度的金融资产门槛就分别下降到一线城市500万和二三线城市333万。

看起来仍然是一个很遥远的理想，有没有什么办法可以缩短这个时间呢？

3

决定财务自由度的三个因素

从财务自由公式的角度，财务自由度取决于三个变量，一是积累的金融资产，二是投资收益能力，第三是消费水准。

因为投资收益水平需要慢慢提高，消费水准相对更刚性，操作意义最大的还是金融资产。

金融资产是一个积累的量，其来源包括两部分：第一部分是工作收入减去生活消费开支后的剩余的量，这一部分与收入水平正相关，与消费水平负相关。

收入水平是影响最大的因素，可一般收入水平高的家庭，消费水准也低不了，生活中也不乏高收入的“月光族”，财务自由度一直处于1%的水平，即金融资金本身只能支付三个月的生活费，收益只能支付三天半的生活费。

当然，为了早日实现财务自由，过度压缩消费水平也不是一个好办法，财务自由就是为了让生活过得舒心，自然消费水平不能太低，否则像“三和大神”的消费水平，10万元金融资产就“财务自由”了。

金融资产的第二个来源是收益再投资的部分，这一部分很容易被忽略，但这就是投资中最重要的“复利原则”，决定这一部分的因素，包括投入资本、收益率、坚持投入和风险控制等多种因素，长期积累下来，这一部分的比重将远远高于第一部分的本金。


很少有人一进职场就能拿到高收入，所以金融资产的积累主要取决于：

1、收入增长速度

2、积蓄与消费水平的平衡

3、以复利的原则坚持投资

难度就在第三点“复利原则”，看上去简单，执行起来却有两大难度。

4

实现复利的两大障碍

大部分年轻人对于复利的心态是：“我才不会去想几十年后有多少钱，我现在就要钱，马上就要钱。”

复利原理是不错，但年轻人在投资上有一个巨大的障碍：投资的最初和后期，钱生钱的速度差不多，但绝对收益与相对效用却差别巨大。

从绝对收益上说，投资一万元和一千万元，赚10%的难度差不多，但前者的回报是1000元，可以维持一个初入职场的白领一周的生活，后者的回报是100万，就算是富豪，也能用上几个月了。

复利越往前越不起眼，越往后才越有威力。可单位金钱对人的相对效用而言，却是越年轻越高，越年迈越低。大学时，一百块能花出一千块的效果，到了四十岁，花一万块只能得到一万块的效用，而到了老年，十万块用来治病，其快乐指数甚至为负。

另一种常见的错误心态是急于通过投资来实现财务自由，追求过高的收益率，忽视了均值回归的风险，反而欲速不达。

这两年的牛市给大家一个高收益的错觉，但拉长到十五年以上横跨两个牛熊的投资周期看，中国最好的公募基金经理投资回报年化也就是25%，巴菲特巅峰十年的年化收益也能达到25%，但之后也慢慢降到15%。

随着中国经济增长率的下降、市场的成熟，就算精挑细选组合投资，也只能给出10%的长期年化收益的预期。

还有人亲自下场成为股民，姑且不论你是否能达到职业投资者的水平，就算你有投资天赋，还有一个值不值的问题。

能够获得稳定高收益的都是职业投资者，他们花在投资上的时间和压力并不比工作少，追求财务自由的目的就是不为生活压力而工作，那么职业投资岂不是南辕北辙？

只有不太花自己的时间精力通过基金等专业投资者实现的财务自由，才算是真正的财务自由。

复利对应的收益率要求并不是很高，但需要稳定，风险控制。如果没有复利的贡献，就很难达到财务自由对应的金融资产的要求，举一个一线城市里中等收入水平的白领家庭的例子吧。

5

为了财务自由

结婚通常要花掉年轻人所有的积蓄，所以大部分家庭的金融资产从婚后才开始积累。假设一个一线城市家庭两人年薪扣除房贷后20万，没有孩子的头三年每年可积累金融资产10万。有孩子之后，虽然生活开支变多，但薪水也会增长，假设仍然保持每年10万的积累速度，从28岁到40岁，本金的投入达到120万。

再看复利的部分，如果加大权益类投资的比例，采用比较激进的全部投入股票基金的投资方案，按照精选优秀公募基金组合10%的长期年化收益标准，40岁时，可投资的金融资产为230万。

以家庭年消费（含房贷）30万一年为标准计算：

如果继续采用全部投入权益性资产的进取型方案，继续得到10%的年化收益，230万一年是23万，则当年的财务自由度为77%；

如果转为相对保守的一半权益资产一半理财产品的平衡型方案，年化收益率降至7%，一年的收益是16万，则当年的财务自由度为53%。

如果想要在40岁时能达到100%的财务自由度，前一种进取型投资方案需要这12年，每年积蓄13万，后一种平衡型投资方案需要每年积蓄18万，而且必须全部用于高风险收益的权益类资产。

如果之前12年只投资年化收益7%的平衡型投资，那就分别需要每年积蓄16万和23万。

6

无法避免的“失去工作的恐惧”

很明显，绝大部分人很难在40岁前达到100%的财务自由度，也就是说，我们无法避免“失去工作的恐惧”，我们仍然需要忍受加班的摧残，上司的挑剔。

而且，即使100%的财务自由度只是代表你不再为了生活压力而工作，而真正可以不工作的财务自由则是需要200~300%的财务自由度，即，你的资产性收入要能覆盖2~3年的家庭开支，这是因为投资性收益随着经济周期波动，你投资中的权益类资产越高，波动就越大，需要覆盖更长时间的生活开支。

所以我们必须接受工作的意义，而不是将其视为幸福的代价，那种“达到财务自由就周游四海”的不切实际的想法，只会让我们更加痛苦。

我们长期以来形成了一种思维定势，工作以外的世界都很美好，只是因为那是我们不曾拥有的世界，所以更现实的想法应该是怎么把无聊的工作变得有趣有意义，如何在50%的财务自由度下，找到生活与工作的平衡，那是我们给自己的人生课题。

yimi329

paulwood 发表于 2021-10-31 12:12
转贴：

什么叫财务自由度呢？既然是财务，那么它首先与收入或资产有关。

这个说得好。

你只有1套自住，不q欠贷款， 手里有1万是财务自由，你有10套房子贷款，你还是穷人，负债

北岛黑蜻蜓

paulwood 发表于 2021-10-31 12:12
转贴：

什么叫财务自由度呢？既然是财务，那么它首先与收入或资产有关。

你幸苦了，粘贴那么多字

可是那些都是中国的

新西兰，没工作也还是财务自由，福利部自由出入，财务共享

北岛黑蜻蜓

匿名者 发表于 2021-10-31 11:33
错！财务自由就是看你的资产能带给你多少被动收入

别说100套，就是10套房，只要没贷款，租金就能cover你 ...

十套房并且没有贷款的人，整个新西兰不多吧

要也是通过父母那里帮助得来的

北岛黑蜻蜓

雾中原野 发表于 2021-10-31 10:45
自由是相对滴
自由追求的是感觉
感觉对了，继续搬砖也是自由

很多小三财务自由，身体不自由啊

261874939

哦，


，

rzrljb

很多人有财，但是不自由，因为自由是一种心境，有很多老板经历过大病或者人生大动荡后，退下来，享受生活，因为他心境变了，之前他不是没钱他只是觉得还可以赚更多，而且赚钱能实现人生价值社会地位，停不下来。

小小星走天涯

我懂得你的意思，但你没有说一个点，利息，理论说现金贬值快，债务反而越来越轻松，理论上没错，但考虑到利息，现在世界经济是不怎样，但未来回到4-5%的利息并不困难，如果你没有其他多于6-8%的投资，光靠打工或者小生意的主动收入，利息4-5%是不少的钱，早点还掉债务对于不懂的投资的人来说并不亏。当然如果找到6-8，甚至更高9-12这样的投资项目，情况就不一样了，但很明显，普通人在金融市场，只要超过9点的投资，当韭菜的可能性是90%，普通人也只能玩6点左右的基金，如果高于贷款利息，那就拖拖，如果存银行，还不如早点还掉，但玩你那种高风险的游戏，一般人是玩不起的，所以这个问题还是无解。

财务自由本身就是个伪命题，是无解的

呵呵，能看懂币市的就不是一般人。
楼主继续加油。。。前途无量

ThinkOutLoud

楼主说得太好了，顶一个

天龙小花

房子有2套以上的人我感觉更累，身边好几个家庭两套房贷款，买的时候开心，但是出租把找中介心疼，不找中介自己弄吧，天天跟租客闹心，然后更加努力的加班透支身体还贷款交地税，我感觉没开心，反而更累了。

zhong5487

天龙小花 发表于 2021-10-31 15:16
房子有2套以上的人我感觉更累，身边好几个家庭两套房贷款，买的时候开心，但是出租把找中介心疼，不找中介 ...

这2年买房的确实，房价太高了，租金cover不了贷款，就会很辛苦

Lease

"10年前买房，现在手里超过10套房的人。首先如果他们是在10年前价格最低的时候一口气买了10套房，那是土豪，早就财务自由了不在我们讨论范围内。如果他是这10年陆续买了10套房，绝对有房贷，而且还不少，并且他们绝对一直在工作。"

本来不想说什么. 但看了楼主这最后一段话， 我想说几句。你说10年前一下子买了10套房的本来就是土豪， 不在讨论范围内. OK， 没问题. 那么我想说， 20年前， 在2001-2007这一波房产牛市中（楼主肯定没经历过）， 那些每年买一两套投资房的， 那几年下来， 手里积累了越10来套房。 如果他们在今年或者去年卖掉两套的话， 那绝对是把剩下的贷款全部还清的. 目前这样的人，每周租金约5000左右， 去掉地税， 保险， 正常的维修保养，一周净租金会有约3500，一年税前净租金为18万，税后约14万，你觉得这样的人财务自由了吗？

我周围这样的人为数还真不少，完全不用上班，就靠着租金， 过的悠闲自在.

补充内容 (2021-10-31 15:34):
2001-2007年期间贷款相当容易。 不象现在贷款， 又要看你的equity, 又要看收入，还要减去你的日常开销. 那时的贷款为 low doc.

补充内容 (2021-10-31 15:36):
即银行不需要你提供太多的文件证明， 就可以贷款给你. 当然那么容易贷款， 现在回想起来也不对， 因为那样导致了2008的GFC. 不过那时贷款真的容易.

zhong5487

Lease 发表于 2021-10-31 15:31
"10年前买房，现在手里超过10套房的人。首先如果他们是在10年前价格最低的时候一口气买了10套房，那是土豪 ...

20年前啊，那这样的人基本应该都是45-55岁这个区间的吧，来的特别早的那一批人


楼主可能讨论的是02年那一批来的，目前35岁左右的留学生群体，大部分开始买房在08到现在这个周期的，想要达到靠租金10万刀到手还是比较困难的，只有非常非常小的一部分人

Lease

zhong5487 发表于 2021-10-31 15:37
20年前啊，那这样的人基本应该都是45-55岁这个区间的吧，来的特别早的那一批人

因为楼主连发两贴说靠买房不能实现财务自由. 我说的情况不知道楼主是否认可是一种财务自由. 如果认可的话，那我周围这样的人真不少， 我只是想说明这一点.

你说得对， 这批人大部分都是45-50岁，他们都没啥家底， 就靠着投资房产， 在这个年龄可以完全不用再上班， 在我看来绝对是财务自由了.

zhong5487 发表于 2021-10-31 15:37
20年前啊，那这样的人基本应该都是45-55岁这个区间的吧，来的特别早的那一批人

说到底是年纪的差别，前者那批人即使不出国，在国内一线城市或者二线城市也享受了房地产红利，比这里增值只多不少。国内70后毕业买房，不需要家里支持的太多了，还是一线城市北京上海。后者80后那批人入市晚，是因为年纪的原因，即使大学毕业就入场，也没那么早。那如果是90后，00后，那么又是另外的一个故事了。

Lease 发表于 2021-10-31 15:42
因为楼主连发两贴说靠买房不能实现财务自由. 我说的情况不知道楼主是否认可是一种财务自由. 如果认可的话 ...

楼主大概是85后，所以他不知道70后的入场时机可以通过买房达到财富自由

zhong5487

Lease 发表于 2021-10-31 15:42
因为楼主连发两贴说靠买房不能实现财务自由. 我说的情况不知道楼主是否认可是一种财务自由. 如果认可的话 ...

那我们这批30多岁的。再继续这个模式，到50岁确实也达不到之前那些人的状态，因为房子太贵，买不动了，10套非常困难