关于urban zone的开发是直接分割好几块好还是盖联排好

zhong5487

比如说一块800到1000平米的urban zone的地，可以分四块那种，可以做四个apartment,也可以做四套独立

请问这种情况下，怎么个盖法可以利润最大化？盖四个联排，还是四个独立好？我也在咨询打听这种房子，但是好多说不喜欢搞那种分割成独立几块的，喜欢直接做联排，不知道实际操作起来，联排和直接分割的利润方面会实际操作方面会相差多少？

我自己是不太懂，感觉独立的话肯定本钱大，但是可以卖的贵，回报会不会高点？盖的时候一套一套的起来，也简单点，那样联排一是卖的低，然后就是好多人不懂盖那样的房子吧，但是优点会不会投资小点，更好批点？
请懂的人说一说看

pategao

反推一下吧，从最终售价算起看哪种投资收益高而风险低

zhong5487

pategao 发表于 2020-4-13 15:54
反推一下吧，从最终售价算起看哪种投资收益高而风险低

是我我会选择独栋呢，我觉得一套一套起可以一套一套卖，而且独栋比联排好卖，但是我咨询过的盖房子的都说他们愿意盖联排，说省事

猩猩都叫兽

联排你是指两两相连建4组，总共8个unit吗? 还是就是4个连起来或者4个独立起来？是这样的话肯定建独立啊，成本低还更好卖。要是8:4的话，看你有多少投资吧。理论上肯定越多汇报总数越高，但是回报率是不是更高，不好说。

人左之由

假如最后数量一样，比如4栋联排跟4栋独立，当然做独立的会卖得好点。
造价上来说，必须更正下你，联排的成本比独立的高，因为涉及防火墙。

但是假如是同一块地，建4栋独立和5栋联排，当然选择联排。其实认真算下来，数量多才是最赚钱的。

zhong5487

猩猩都叫兽 发表于 2020-4-13 16:01
联排你是指两两相连建4组，总共8个unit吗? 还是就是4个连起来或者4个独立起来？是这样的话肯定建独立啊，成 ...

我指的联排是四个连起来的联排，他们喜欢盖联排是不是因为联排不需要那10万一刀的分割费？因为分割成四套，分割费一刀得十万下去了

zhong5487

人左之由 发表于 2020-4-13 16:02
假如最后数量一样，比如4栋联排跟4栋独立，当然做独立的会卖得好点。
造价上来说，必须更正下你，联排的成 ...

哦，那也许是联排可以盖的更多，所以有人喜欢盖联排，一般来说，联排肯定比独栋套数多的对吧

陌生的香港人

Urban zone 雖然是比較高密度 但畢竟不是THAB  做apartment 其實不太合適 例如urban zone 只能做到3層而已 這樣的apartment 好像不是真正的apartment 當然 THAB也不過5-7層 和國內的還是不能相比

做聯排好處是可以省卻不少空間 也不用擔心一些例如採光等規定 在compliance 和審批方面比較容易協調  也可能多建一點   缺點當然就是居住環境沒有獨棟那麼好從而影響市場反應銷售和價錢  反過來情況也是一樣  所謂針沒兩頭尖 一切都要講求平衡 也沒有說非要只能做獨棟而不能做聯排  事實上可以一塊地看看兩個都做  site layout 才是最重要的考慮因素

人左之由

zhong5487 发表于 2020-4-13 16:04
我指的联排是四个连起来的联排，他们喜欢盖联排是不是因为联排不需要那10万一刀的分割费？因为分割成四套 ...

联排也需要。只不过可能development contribution会少一点点。
但是联排建房费用会比独立的多。

做联排只是单纯能建多点大点。

陌生的香港人

zhong5487 发表于 2020-4-13 16:04
我指的联排是四个连起来的联排，他们喜欢盖联排是不是因为联排不需要那10万一刀的分割费？因为分割成四套 ...

不知道你說的分割費包括什麼 但當然是建得越多越貴了 這和聯排和獨棟沒有必然關係

onetreehill1

zhong5487 发表于 2020-4-13 16:04
我指的联排是四个连起来的联排，他们喜欢盖联排是不是因为联排不需要那10万一刀的分割费？因为分割成四套 ...

你这个问题很好，也是我想知道的。

分一刀10万分割费，如果分出来的部分建一个4个房子的联排，那这个10万分割费是指整个4个房子一起的联排的呢（每个房子2.5万）？ 还是每个房子都需要10万分割费呢？ 哪个大神可以来给我科普一下？

陌生的香港人

onetreehill1 发表于 2020-4-13 16:50
你这个问题很好，也是我想知道的。

分一刀10万分割费，如果分出来的部分建一个4个房子的联排，那这个10 ...

Council 網站對1分2 分割大約參考費用是 12-15萬 （還不包括建房子） 所以說10萬分割費 恐怕是有點說少了

這10多萬包括的是從設計/報批/三通一平到拿到分割出來地塊titles 的全部費用 都可以視乎各種情況而有所不同 例如土地/管道/設計上 所以很難這裡來一個每戶清楚的切割

但可以肯定的是 你分兩個和分4個 其development contribution （基建貢獻費 國內的不知道是怎麼叫 但香港類似的好像叫‘補地價“？）已經不同 因為DC都是按額外戶數來遞增的

onetreehill1

陌生的香港人 发表于 2020-4-13 16:56
Council 網站對1分2 分割大約費用是 12-15萬 （還不包括建房子） 所以說10萬分割費 恐怕是有點說少了

這1 ...

10万是我按照楼主说的大概数，Council 網站對分割大約費用是 12-15萬 （還不包括建房子），那我想问这个Development Contribution 费用是包括在这个12-15万分割费中了吗？

人左之由

onetreehill1 发表于 2020-4-13 16:50
你这个问题很好，也是我想知道的。

分一刀10万分割费，如果分出来的部分建一个4个房子的联排，那这个10 ...

这个10万不是个固定的费用。而是由设计,报批，管道，vector, water metre, development contribution等组成的。计算起来比较复杂，需要case by case。并不是说一定每栋就一定是10万。
有些东西(比较大头的)比如water metre, development contribution是每一户都需要的，不管你是联排还是独栋。但是development contribution会应为是联排或者独栋，还有每栋大小而不一样。联排加小户型会少一些。

还有就是设计，报批，管道，车道等费用，不管你建一栋，或者多栋都是差不多的，这样的话，假如建得多，平均下来，每栋的cost会减少。

陌生的香港人

onetreehill1 发表于 2020-4-13 17:01
10万是我按照楼主说的大概数，Council 網站對分割大約費用是 12-15萬 （還不包括建房子），那我想问这个D ...

這個應該包了吧 但DC的具體費用很視乎所在區域 你當然不能用中區的和南區比了

猩猩都叫兽

onetreehill1 发表于 2020-4-13 17:01
10万是我按照楼主说的大概数，Council 網站對分割大約費用是 12-15萬 （還不包括建房子），那我想问这个D ...

分的越多，均价越低理论上。但是那所谓10万的分割费，其实是设计，council contribution, 水电接通等。并不会因为你是连体就节省这些费用。比如1个10万8个可能是60万，只能这么说了。

zhong5487

那比如一块地，分四个title的独栋，报批，分割，图纸等前期大概需要多少钱啊？50万-60万能打住吗？
如果能分割的地买来比如120万的话，前期60万，那四块地180万，每块就是45万成本了

猩猩都叫兽

zhong5487 发表于 2020-4-13 16:04
我指的联排是四个连起来的联排，他们喜欢盖联排是不是因为联排不需要那10万一刀的分割费？因为分割成四套 ...

盖联排要全部安装防火墙，成本很高。联排的话估计每平米要2500+GST 普通独栋差不多2000+GST就够了。我最早也以为连体便宜因为省去一堵墙，但是其实更贵。要不你看公寓为啥卖那么贵呢，要求更多，所以成本很高。独栋是最便宜的选择但是同样单位面积你盖的少。哪怕是连体这也是4套。

onetreehill1

谢谢楼上3位朋友解答，现在清楚了

siqing12345

相同面积下，肯定建联排最合适呀，因为unit会多。不管联排还是独栋，想要分别拿title都得分割

bodyhaven

大家都好懂，完全插不上嘴

zuojiazhuang

想借地问一下。有个比较破的房是cross lease 的mixed urban zone ，是一定要变为free hold后才能推掉分建吗？还是理论上可以但全部要求邻居签字。谢谢

陌生的香港人

zuojiazhuang 发表于 2020-4-16 10:35
想借地问一下。有个比较破的房是cross lease 的mixed urban zone ，是一定要变为free hold后才能推掉分建吗 ...

任何crosslease 涉及房子的改動/新建理論上都需要crosslease的鄰居同意 但這和council無關 而是民事上(civil matter) 的要求 一般做法應該是先找設計師就新房子做一個簡單的設計草圖  計算相關的覆蓋率等再拿他們過目和簽名 最後你還要更新title plan （就是title 後面那個顯示地的邊界/兩家人房子footprint 的圖紙）-  最好先找律師問問看看title上面的 lease covenant 怎樣說

zuojiazhuang

陌生的香港人 发表于 2020-4-16 11:07
任何crosslease 涉及房子的改動/新建理論上都需要crosslease的鄰居同意 但這和council無關 而是民事上(civ ...

谢谢*。大体明白了。没打算自己分建，只是考虑买掉。有可能还是去改个free hold 再买吧。

陌生的香港人

zuojiazhuang 发表于 2020-4-16 12:04
谢谢*。大体明白了。没打算自己分建，只是考虑买掉。有可能还是去改个free hold 再买吧。 ...

如果crosslease 鄰居同意了（這個是前提） crosslease 是可以改成freehold 的 但管道和車道需要先進行分流和提升 也要向Council 申請 按分割申請來處理

zuojiazhuang

陌生的香港人 发表于 2020-4-16 13:46
如果crosslease 鄰居同意了（這個是前提） crosslease 是可以改成freehold 的 但管道和車道需要先進行分流 ...

是的， 非常感谢。 以后如有问题再具体询问。

mayang1981

找专业的planner给你计算一下，看看投资回报率

陌生的香港人

mayang1981 发表于 2020-4-18 15:20
找专业的planner给你计算一下，看看投资回报率

planner 不管什麼回報率啊 這不是城市規劃師的專業範圍啊

lovelg

zhong5487 发表于 2020-4-13 15:59
是我我会选择独栋呢，我觉得一套一套起可以一套一套卖，而且独栋比联排好卖，但是我咨询过的盖房子的都说 ...

在urban zone里可以选择盖独栋，联排和3层公寓。

报批和施工来讲，公寓是最难也是最贵的。每户之间都需要防火。结构，设计，施工也相对复杂一些。各种限制下，土地面积比较小的不太适合做公寓项目。公寓的容积率比较高。同样的土地面积可以比独栋，联排多。但是要控制好公寓建设不太容易。新手不建议。

联排的话现在比较流行。设计施工现在也比较成熟。联排会比独栋产量高。

独栋就不多说了。

普通分割流程:

1。报批resource consent, 一般都递交combined subdivision & land use consent。你需要设计师，surveyor,  civil engineer, planner.有些项目也需要, landscape, arborist, traffic report.  Environmental report, Geotechnical report, 噪音报告，污染土报告，private waste collection 等等。

2. EPA 和 building consent,

Epa - civil engineer 做公共管线和common access way报批。

Building consent 一般需要设计师，结构工程师，地质和防火工程师。完成报告，递交council.

3.   施工阶段，

主要是civil和surveyor 完成title. 中间的步骤有很多COA,  EACC, 223,224c等等。coa是污水，eacc 是公共雨水， 223 是survey plan, 224c是满足subdivision consent的所有condition。除了雨污，车道 等等，比较standard 的是vehicle crossing, power and telecommunication, 细节比较多。就不多说了。

Contractor 完成建房拿CCC. 中间每个环节有council inspector  和工程师检查。挡土墙，tank属于bc 部分。water meter 不影响title, 但关系到申请Ccc. 细节比较多，就不多说了。

zhong5487

lovelg 发表于 2020-4-26 22:16
在urban zone里可以选择盖独栋，联排和3层公寓。

报批和施工来讲，公寓是最难也是最贵的。每户之间都需 ...

看来是行家啊，谢谢指教，请问不是木工，也不会管理的小白，可以去买块地搞分割吗？
比如我只有100-120万的购买能力，怎么投资好呢？

1.买块可以分割的地，存个几年，涨价再卖？
2.买个可分割的地，分割好了，再卖？
3. 买个可分割的地，自己开发做独栋的卖(贷款)
4.买个可分割的地，自己开发做联排卖(贷款)
5.买个回报率高的房子，一直存着，别瞎折腾了